新型楼宇经济的发展模式及经典案例

楼宇经济在城市功能空间中呈现点式、线状、园区、片区多种“楼宇生态圈”；城市核心商圈、大型城市商务区、现代服务业园区、特色楼宇集群等主导楼宇经济发展；商业街区、商务街区、商务楼宇、城市综合体等成为楼宇经济的重要组成部分（见图6）。

图6　新型楼宇经济的发展模式

一、以商圈+园区为依托的楼宇经济

楼宇经济的主要集聚模式有两种：一种是与城市商圈发展相伴生的楼宇经济,城市核心商圈往往成为楼宇经济发展的重要依托和发展重点；另一种是以园区模式发展的服务业集聚区,可以结合区位交通、生态环境等因素落位于城市某地。

案例：青岛市北区楼宇经济格局

近年来,青岛市北区积极构建商圈+园区的楼宇经济布局,通过租税联动、楼宇产业结构调整、完善楼宇设施配套等措施,持续推动楼宇经济发展提质增效,构建起以总部经济、数字经济为引领的“2+6”特色产业体系。

青岛市北区依托中央商务区、青岛新都心、浮山商贸区等核心商圈发展楼宇经济。其中,中央商务区规划打造一批新航运、新贸易、新金融、新信息等不同优势特色的产业集群。滨海蓝色经济发展带规划发展科技商务聚集区、创意文化体验区,引导特色楼宇集群发展。山东海洋特色产业园以青岛国际航运中心为依托,集聚航运产业链重量级企业四十余家。跨境贸易产业园推动“跨境贸易+特色消费”新业态发展,打造跨境贸易创新中心。金融产业园以卓越世纪中心、中海大厦、青房财富地带等为依托,打造新金融总部高地。此外,青岛生物科技创新园、中国（青岛）新媒体产业园、青岛国际人力资源服务产业园等也在各自领域发力楼宇经济。

二、依托新枢纽打造楼宇经济集聚区

近年来,随着快速交通网络的发展,依托高铁和空港打造楼宇经济集群,成为楼宇经济发展的重要模式。全国各地陆续规划建设了众多高铁商务区、临空商务区,其中较为典型的是上海虹桥商务区。

案例：上海虹桥商务区

上海虹桥商务区以虹桥枢纽为依托,规划面积为86平方千米,其以虹桥枢纽区域为主功能区,致力于打造长三角的综合交通枢纽和区域商务中心。虹桥机场西翼中心规划发展枢纽核心商务区、商务型办公中心,主要承接城市商务贸易功能；虹桥机场东翼中心规划发展临空经济园区、总部办公中心,以服务产业功能为核心（见图7）。

图7  上海虹桥商务区规划图

目前,虹桥机场西翼中心已形成富有特色的现代服务业集聚区,形成了以商务服务、贸易服务、文化服务和公共服务协同发展的现代服务产业体系。

商务服务：龙头产业为总部经济,支撑产业包括金融保险、贸易采购、中介咨询、科教培训、信息服务等。贸易服务：产业平台支撑会议会务服务,产业配套包括国际会议中心、跨国采购中心、五星级酒店、精品酒店群等。文化服务：龙头产业为总部经济,支撑产业包括文化娱乐设施、时尚文化地标、文化盛世举办等。公共服务：公共配套强调产业、生活并重,配套载体包括购物、餐饮、休闲、娱乐等各类商业设施以及高端住宅。

三、特色产业楼宇引领新的产业融合发展

当前,楼宇经济面临三个层面的深度变革。

一是产业组织变革。在互联网+、数字经济和智能技术等推动下,产业分化重组和行业跨界整合,催生了众多新业态、新场景、新模式,在空间上也呈现更加多样性的产业融合。

二是城市空间演进。城市群和都市圈呈现一体化和网络化发展态势,城市功能空间不断演进和重塑,科技回归都市,商旅文融合发展,以产业复兴为导向的园区经济为楼宇经济提供了多样化的发展机遇。

三是楼宇经济升级。越来越多的商务楼宇通过打造工作或生活场景,增强个性化、体验化等手段强化项目竞争力；移动化、灵活性的办公方式将诞生于生活、旅途、消费等多类场景。受楼宇经济外部环境变化的影响,为了推动楼宇经济提档升级,更好地承载都市型产业的发展,很多地方都在大力鼓励发展特色产业楼宇,如济南市政府出台了《济南市支持特色产业楼宇发展的若干政策》。从以下多样化的特色楼宇经济实践可以看出,特色产业楼宇正在成为楼宇经济发展的一大趋势。

·科技产业：物联网产业园、大数据产业园等。

·科创产业：孵化器集群、科技贸易中心等。

·供应链产业：展贸综合体、工业品超市等。

·文创产业：新媒体产业园、创意产业园等。

·健康产业：健康医疗综合体、健康商业中心等。

·教育产业：智慧教育综合体、科教培训中心等。

·电商产业：直播产业园、跨境电商产业园等。

案例：睿泰数字产业园——数字教育产业集聚区

睿泰数字产业园位于江苏镇江国家高新区核心区,项目占地4.7万平方米,规划建设面积15万平方米（见图8）。园区由睿泰集团开发建设,定位于构建“面向大教育、大出版、大生态的数字内容产业集聚区”,致力于打造国内规模最大的数字教育出版内容制作基地、立足中国的国际数字教育版权交易中心和国际数字教育技术转移中心、全球最具活力的互联网教育创业孵化器。

睿泰数字产业园覆盖五大核心产品（见图9）,聚焦内容制作、版权交易、科技展示、创业孵化和人才培训等领域。

案例：嘉兴海宁皮革城——时尚潮城电商产业基地

嘉兴海宁皮革城——时尚潮城电商产业基地项目位于浙江嘉兴的海宁皮革城,规划总建筑面积约21.3万平方米。该项目以皮革产业带为依托,集电商供应链、孵化培训、智能仓储物流于一体,旨在打造领航长三角的“千亿电商基地”。目前,基地入驻大型供应链企业、网红KOL平台240余家。

图 8　睿泰数字产业园鸟瞰图

电商供货直播中心、抖音海宁电商基地等集聚核心优势和功能,成为嘉兴海宁皮革城-时尚潮城电商产业基地的核心载体。

图 9　睿泰数字产业园覆盖的五大核心产品

（1）电商供货直播中心。核心功能：电商供货、网红直播中心,配套摄影场景、KOL培训等一站式供应链平台服务。合作伙伴：抖音、阿里巴巴、淘宝直播、快手、拼多多等。入驻机构：拥有本地直播机构5家,市场里入驻的供应链商家有160多家。

（2）抖音海宁电商基地。销售品类：以裘皮服饰、皮草服饰、毛皮服饰、皮衣、派克服等秋冬时装为主。核心功能：在电商KOL培训、运营、售后服务、生产加工、仓储、打包发货和物流快递等多方面服务产业带内的商户。（作者：尹福臣）