01 土储专项债常见问题整理
土地用途相关
土地储备方案中，若纳入征地拆迁补偿方案，则可以用于土地上的房屋拆迁；工业用地转变为商业用地，需先确认是否符合国土空间规划，并与自规部门沟通能否调整；农村闲置集体土地不符合收储条件，可通过全域土地综合整治处理。
申报主体与范围
高新区、经开区存量土地可纳入上一级政府土地土储，如县级经开区纳入市本级土地土储；国企土地可以作为收购对象，平台公司还可通过土储专项债化债；对于企业已在工业用地上建厂房的情况，应采用收购而非新增方式处理。
申报流程与材料
土储专项债和发改系统关系不大，如北京部分项目做成一级土地开发，基建项目先入重大项目库，从自然资源到土储系统，无需立项和编写可研报告；自规系统上传的方案是实施方案。
资金使用与额度
土储专项债资金一次性到位，申报额度不受不高于 80% 的限制，已发行项目多为 100%，资金用于完整购买土地；发行资金先支付给出售人，严禁空转并实行穿透式监管；公开专项债额度 4.4 万亿元，预计用于土地储备的约为 10% 即 4400 亿元或更低，其中包含存量商品房和拖欠企业贷款。
土地产权与评估
有抵押的土地可以收储，但需债权人同意，且收入资金要能覆盖成本，地块应具备交易属性，产权清晰，查封土地不具备收储条件；新增地块收储无评估，存量土地作为资产可进行评估；收回平台公司土地时，若低于原价格，本地土储中心在报当地县政府同意并集体决策的情况下，可规避国有资产流失风险。
其他问题
土储专项债在本息覆盖比上要求为 1.2；年度土储计划可找当地土储中心咨询，进行动态储备；三四线城市项目包装时，一般总投资在 2 亿左右，避免一个大项目包装几块地。
02 土储专项债申报要点
1.土地储备方案要完备
方案中应明确土地的来源、用途、规划等关键信息，若涉及房屋拆迁，需将拆迁补偿方案纳入其中，确保各项安排符合法律法规和政策要求。
2.符合规划与产权要求
土地必须符合国土空间规划，对于拟调整用途的土地，要提前与自规部门沟通并获得许可；地块产权要清晰，具备交易属性，有抵押的土地收储需谨慎处理，确保资金能够覆盖成本且债权人同意。
3.合理规划项目投资规模
根据城市规模和实际情况，合理确定项目投资规模，如三四线城市项目总投资一般控制在 2 亿左右，避免过度包装项目，确保项目的可行性和收益性。
4.关注资金使用规范
严格按照规定，确保资金一次性到位且专款专用，直接支付给出售人，杜绝资金空转，配合穿透式监管，保障资金安全和有效使用。
5.注重本息覆盖比
确保项目预期收益能够达到本息覆盖比 1.2 的要求，在项目规划和预算编制时，充分考虑土地增值、开发收益等因素，合理测算收益，确保偿债能力。
6.配合申报流程要求
虽然与发改系统关联度低，但仍需按照自然资源到土储系统的流程进行申报，准备好实施方案等相关材料，及时上传至自规系统，确保申报工作顺利进行。
03 土储专项债申报流程图
04 土储专项债改进措施
1、加强政策解读与培训
相关部门应加大对土储专项债政策的宣传和解读力度，组织针对地方政府、平台公司和相关企业的培训，提高从业者对政策的理解和把握能力，减少因政策误解导致的申报失误和操作风险。
2、完善土地评估机制
针对存量土地评估和新增土地收储评估的不同情况，建立更加科学、规范的评估体系，明确评估标准和方法，确保土地价值得到准确评估，为土储专项债的发行和实施提供可靠依据。
3、强化项目监督与管理
建立健全项目监督机制，从项目申报、资金使用到项目实施和收益分配，进行全过程监督，及时发现和解决问题，防止国有资产流失，保障项目顺利推进，提高土储专项债的使用效益。
4、优化项目规划与设计
地方政府在规划土储项目时，应充分考虑土地的后续利用和开发，结合当地经济发展需求和产业布局，合理确定土地用途和开发模式，提高土地资源的利用效率，实现土地价值最大化。
5、加强部门协作与沟通
自然资源、财政、发改等部门应加强协作与沟通，形成工作合力，在土地规划、项目审批、资金监管等方面建立有效的协调机制，共同推进土储专项债工作的顺利开展。
