城镇老旧小区改造是提升居民生活品质、推动城市更新和扩大有效投资的重要民生工程。2025年，地方政府专项债券政策进一步优化，明确将城镇老旧小区改造纳入重点支持领域，通过专项债资金撬动社会资本参与，破解改造资金瓶颈。根据财政部及国家发改委最新政策导向，专项债资金优先支持手续完备、收益可覆盖的改造项目，重点解决小区基础设施老化、公共服务缺失等问题，助力构建“宜居、韧性、智慧”城市。中机院争资立项小组结合2025年政策动态，系统梳理老旧小区改造专项债申报要点，为地方政府规范申报流程、提高资金使用效率提供参考。
一、主管部门
1. 财政部门：统筹专项债额度分配、资金监管及偿债计划审核，省级财政部门负责全省项目申报统筹。
2. 发展改革部门：审核项目与国家规划、年度投资计划的契合度，牵头项目储备库管理。
3. 住建部门：作为行业主管部门，负责改造方案技术审查、实施进度督导及改造标准制定。
4. 自然资源部门：核实用地性质及规划许可，确保改造不涉及违规用地。
二、政策内容
1. 支持范围扩大：明确将老旧小区改造纳入专项债重点投向，支持改造内容包括水电气暖管网更新、加装电梯、停车场建设、适老化改造等，需明确改造小区数量及涉及户数（如“改造30个小区，惠及5000户居民”）。
2. 资本金比例优化：允许专项债资金作为项目资本金，比例上限提升至25%，缓解地方财政压力。
3. 收益机制创新：鼓励通过停车费、广告位租金、充电桩运营等收益覆盖债券本息，支持“肥瘦搭配”项目打包申报。
4. 优先支持条件：手续齐全、年内开工的项目优先纳入发行库，高风险地区限制新增申报。
三、支持范围
1. 改造内容：
- 基础设施类：供排水、供电、供气、供热管网更新，道路修缮，消防设施升级。
- 公共服务类：加装电梯、无障碍设施、社区养老中心、便民服务站建设。
- 环境提升类：绿化亮化、垃圾分类设施、智慧安防系统安装。
2. 量化要求：需明确改造小区数量、总建筑面积、涉及户数，例如“改造小区20个，建筑面积50万平方米，惠及居民8000户”。
3. 负面清单：禁止用于房地产开发、商业综合体建设及楼堂馆所装修。
四、申报条件
1. 项目合规性：纳入省级老旧小区改造规划，取得立项批复、用地预审、环评批复等手续。
2. 收益自平衡：项目收益覆盖融资本息1.1倍以上，收益来源需具体可行（如停车费年收入200万元）。
3. 资本金到位：资本金比例不低于20%，可通过财政资金、居民自筹或专项债资金（符合条件）解决。
4. 前期成熟度：完成初步设计及施工图审查，取得施工许可证或规划许可“三证”之一。
五、审核要点
1. 投向合规性：严格核查是否属于老旧小区改造支持目录，禁止捆绑商业开发。
2. 收益测算合理性：审核收入来源的可行性（如停车费单价参照周边标准）、用户覆盖率（如小区车位使用率≥80%）。
3. 手续完备性：重点查验用地、环评、施工许可等核心要件，未取得标识码的项目不予入库。
4. 风险管控：高风险地区需额外提供债务化解方案，存量债务率超警戒线的区域限制新增申报。
六、申报窗口及流程
1. 申报时间：
- 提前批：每年11月10日-15日，重点支持续建项目。
- 常规批：次年3月启动，支持新开工项目。
2. 流程步骤：
- 储备入库：通过“国家重大建设项目库”提交项目基本信息，取得储备库编码。
- 方案编制：编制《实施方案》《财务评价报告》《法律意见书》（“一案两书”）。
- 省级评审：财政厅组织专家评审，通过后纳入发行备选库。
- 额度分配：省级统筹分配额度，优先支持成熟度高、收益显著的项目。
七、资料清单
| 序号 | 资料名称 | 要求说明 |
| 1 | 项目可行性研究报告 | 含发改部门批复文件 |
| 2 | 一案两书 | 实施方案、财务评价报告、法律意见书 |
| 3 | 改造方案及户数证明 | 明确改造小区数量、建筑面积、户数 |
| 4 | 居民同意书 | 改造内容需征得80%以上居民同意 |
| 5 | 财政评审报告 | 投资估算经财政或专业机构审核 |
| 6 | 用地规划许可证 | 自然资源部门出具 |
结语
城镇老旧小区改造专项债申报需紧扣政策导向，强化项目收益设计与风险防控。地方政府应提前谋划项目储备，完善居民协商机制，并通过多部门协同提升申报效率。2025年政策进一步向民生领域倾斜，为城市更新提供了重要机遇，建议各地精准对接支持范围，推动老旧小区改造与城市功能提升深度融合。
