一、开篇：政策新信号与城市更新的“时代考题”
（一）国家战略升级：从“拆建”到“更新”的理念革新
1、2025年中央城市工作会议明确提出“以推进城市更新为重要抓手，走城市内涵式发展道路”，标志着我国城市发展从“大规模扩张”转向“存量提质”。
2、《关于持续推进城市更新行动的意见》勾勒清晰路径：到2030年，建立可持续的更新模式，实现从“安全底线守护”到“功能完善”“品质提升”再到“文化传承”的阶梯式进阶。
3、地方政策体系形成“立法保障+配套制度+技术标准”三级架构：深圳出台全国首部城市更新条例，北京构建“1+N+X”政策体系，全国310多个城市完成专项规划编制，“总体规划-单元策划-项目实施”管理模式成标配。
（二）核心矛盾：6万亿投资背后的“成长烦恼”
1、2024年全国实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，但“重建设轻运营”问题突出。
2、典型问题案例：部分仿古商业街商户存活率不足30%；旧厂房改造项目补贴结束后80%商铺撤离，空置率超60%；财政依赖度高达60%-70%，地方政府债务压力加剧。
3、破解关键：跳出“增量开发思维”，转向“存量运营逻辑”，重构“政策系统+金融工具+运营模式”底层代码。
二、突围路径：三大核心策略破解更新难题
（一）破解资金困局——多元融资“输血变造血”
1、政策资金打底
2025年中央财政安排200亿元补助20个示范城市（东部8亿、中部10亿、西部12亿），超长期特别国债、中央预算内投资向城市更新倾斜。
地方政府专项债累计发行近1000亿元，重点支持老旧小区、历史街区改造。
2、市场化工具激活
全国28个城市设立城市更新基金，总规模达4550亿元，西安、上海通过“母子基金”放大资金效应。
REITs成为存量盘活利器：北京金隅智造工场通过REITs回收资金400多亿元，形成“改造-运营-再投资”闭环；深圳元芬新村将老旧小区改造成保障房，租金收益率达4.8%。
3、创新模式降本
深圳“肥瘦搭配”模式：将盈利性项目与公益性项目捆绑，用商业收益反哺民生工程。
税费减免让利：北京、上海对城市更新REITs实施所得税“三免三减半”，深圳允许企业用REITs收益的20%抵扣土地购置成本。
（二）平衡利益诉求——政府+市场+居民“三角共治”
1、政府：划底线、给激励
深圳大冲村改造中，通过“容积率奖励”提升项目经济性，制定物业置换、货币补偿等多元安置方案，原村民通过股权分配分享收益。
北京南锣鼓巷实施“弹性用地”政策，允许历史街区在保护前提下开展混合经营。
2、市场：强运营、做增量
青岛、深圳探索“带方案出让”土地，企业提前介入规划设计，缩短开发周期。
上海杨浦滨江引入社会资本参与工业遗存改造，将旧厂房转型为科创园区，带动周边土地溢价30%。
3、居民：赋权利、共参与
重庆红育坡创新“居民议事会”机制：更新前通过三轮方案公示收集意见，施工期由居民推选监督员巡查质量，改造后将30%运维成本节约额返还居民。
北京南锣鼓巷推行“申请式腾退”，居民可自主选择外迁获补偿或留改改善居住条件，87%院落通过租赁置换完成腾退。
（三）长效运营——从“建得好”到“活得好”
1、产业导入激活存量
上海杨浦滨江：拆除低效工业设施释放30万平方米空间，引入科技创新企业，配套2000余套人才公寓和15分钟生活圈，从“工业锈带”变为“科创水岸”，年产值超50亿元。
苏州工业园：通过REITs引入智能制造企业，租金溢价率达30%。
2、文化赋能提升价值
北京南锣鼓巷采用“微循环”更新：对历史建筑用原材料、原工艺修复，引入琉璃制作、京绣等12个非遗工坊，商业业态从低端商铺转向文创体验。
3、服务延伸创造收益
物业管理企业迎来新机遇：参与社区商业运营、养老服务等多元化业务。
政策要求新增社区必须配建养老、托育设施，相关运营需求将持续释放。
三、风险警示：避开四大“更新陷阱”
（一）认知陷阱
1、问题：用“房地产开发思维”做更新，盲目拆建。如某项目整体拆除老街区建仿古街，游客差评率40%，开业一年后商户存活率不足30%。
2、对策：先做城市体检，精准识别需求，避免“一刀切”。
（二）资金陷阱
1、问题：过度依赖政府投入，缺乏市场化平衡。某旧厂房改造仅靠财政补贴维持，补贴结束后迅速萧条。
2、对策：用“肥瘦搭配”“REITs退出”等模式实现现金流平衡。
（三）规划陷阱
1、问题：重外观轻功能，与需求脱节。某项目斥资百万建灯光秀广场，因无休息设施、缺乏社交空间，实际人流量仅为预期的20%。
2、对策：建立“更新前征询-更新中监督-更新后评估”全周期机制。
（四）运营陷阱
1、问题：产业导入与空间改造脱节。某文创园仅做外立面翻新，未引入配套业态，空置率超60%。
2、对策：绑定长期产业规划，如REITs要求项目有10年稳定收益预期。
四、未来机遇：企业如何分食“更新蛋糕”？
（一）房企转型
从“增量开发”转向“存量运营”，2024年TOP10房企市占率达39%，行业集中度持续提升，具备规划设计、运营管理能力的企业将胜出。
（二）产业链上游
新型建材需求爆发，高质量管材、环保装饰材料、建筑光伏一体化材料等增速领先；建筑施工企业需提升改造技术，适应老旧小区、历史建筑的精细化施工需求。
（三）服务业蓝海
社区养老、托育设施运营需求激增；物业管理企业可拓展商业运营、文化IP打造等业务；文旅行业可参与历史街区活化，发展特色民宿、非遗体验等业态。
（四）政策红利窗口
2025年示范城市竞争性申报启动，中央财政倾斜+地方立法完善，提前布局的企业将抢占先机。
五、结语：更新的本质是“生长”
城市更新不是简单的“翻新”，而是让城市在传承中持续生长——它需要政策的“骨架”、金融的“血液”、产业的“肌肉”，更需要多方主体共同参与的“灵魂”。
从深圳大冲村的“利益平衡术”到北京南锣鼓巷的“文脉传承”，从上海杨浦滨江的“产业升级”到重庆红育坡的“居民共治”，中国城市正在用“绣花功夫”替代“跑马圈地”。未来，那些能实现“自我造血”的城市更新项目，将真正激活存量价值，让每座城市都能书写属于自己的复兴密码。