北京大兴生物医药基地城市更新设计

一、生物医药基地发展现状

北京大兴生物医药基地于2006年正式纳入中关村科技园，以生物医药为主导产业，重点吸引总部经济、研发创新、技术服务、销售中心，形成“1+4+2”的特色产业格局：以药政审批和医药研发为核心，生物制药、现代中药、创新化学药以及医疗器械为4个主体板块，“大健康”产业、兽用医药疫苗为2个拓展板块。

为了满足未来发展需求，该基地在现状基础上进行南北扩区，北拓区主要承接高等院校疏解，为其提供生活配套；中部为更新片区，进行产业更新；南拓区作为生物医药领军企业扩展区域。现状评估主要围绕中部区域展开，拓展区为新规划片区（图1）

图1  生物医药基地更新规划范围

二、现状特征与问题解析

更新设计项目组前期进行了大量的现状研究工作，主要对土地使用、服务配套、基础设施几个主要方面的问题进行梳理和总结，以问题导向作为更新设计的基础依据。

1.土地利用与存量挖潜

针对生物医药基地更新片区内地块进行逐一的分类分项评价，建立动态评估诊断体系。根据不同的土地权属分类，再对各分类下的产业类别、空间特征、建筑质量以及建设情况进行分项评估。通过此次梳理，帮助园区管委会完善了企业地块的综合地块信息表，并对建成片区进行了全面的信息梳理。

在用地方面，由于受到土地权属限制，更新区域的工业用地占比较高；未供用地仅占总用地的16.9%，实际土地利用率与规划匹配度低。因此，为了更好地对园区提出更新升级策略，对已供已建土地进行精细划分，提出现状保留、风貌引导、更新、修复以及潜力发展五大分类更新策略，统计增量地块共计198hm2，这也成为更新片区未来更新提质的基础。

2.公服配套

通过有针对性的企业员工问卷调查，更好地明确配套设施的服务对象需求。通过问卷梳理了解到：园区现状典型人群呈现年轻化、高知化、技术化的趋势，并显示目前园区总体上以小家庭为主，收入水平中等，住房是主要的供需矛盾。除此之外，更新片区其他服务设施也较为缺乏，尤其是文化体育及商业休闲类设施。同时，还了解到调查对象对于可承受的步行时间为15min、骑行时间为10min以内。因此，在服务设施布局时需考虑服务半径，可确定为600～1000m。

3.基础设施

大兴生物医药基地作为传统的制造类产业园区，现状区内路网密度较低，为6.45km/km2，但城市道路用地面积却占总建设用地面积的24.3%，呈现大尺度高车速的特征。园区交通东强西弱，片区内有两个轨道交通站点，但都位于园区东侧配套片区，与园区西侧产业片区联系较弱，园区西侧产业片区公交可达性较差。园区更新区域停车空间严重缺乏，现状路侧随便停车问题较为普遍。在交通设施需求方面，总体结论为：调查对象期望通勤时间在30min以内，期望以公共换乘作为通勤方式，对自行车的租赁站点需求较高。

三、更新设计思路

针对园区更新片区现状分析的结论，更新设计方案整体上从产业功能、园区品质以及空间特色三大方面着手，通过城市更新打造一个空间与产业匹配的产城融合示范区域。

1.产业升级

在总体布局上，在维持生产制造为主体功能的同时，强化产学研一体化发展。因此，各个片区在有主导分工的同时又强调混合多元。其中：北拓规划板块以研发、孵化及生活配套为主要功能，近期已经引入首都医科大学入驻，从而进一步强化“学研”融合；中部更新板块为综合产业区，主要功能为生产科研、制造孵化，同时，也鼓励企业利用存量用地进行更新升级，增加生活配套设施；南拓规划板块为生物医药大企业基地及高端制造区，将引进大型生物医药企业形成高端科技成果产业化基地。

产业场景空间模式研究是本更新设计方案的一大亮点。通过对大量生物医药企业的研究，构建产业空间场景，分街区尺度、布局模式、空间构成进行演绎。以医疗器械企业为例，可细分为高附加值型医疗器械及高值耗材、CRO/CMO复合企业等，主要空间要点包含：（1）研发实验室层高一般为4.5m；（2）生产厂房层高一般为10m；（3）办公空间占地面积约为5%，层高3～4m；大规模企业可在多个地块间设置二层连廊。通过模块化表达，指导下一步规划实施。针对更新地块，也考虑了新建企业与现状企业之间的空间与交通组织关系，并提出相应的空间策略（图2）。

图2  医疗器械产业空间场景模式图

2.提升园区品质

为了打造全国一流、世界领先的创新医药产业园4.0版本，本次园区的城市更新设计提出便捷的公共交通、良好的职住关系、优良的生态环境、稳固的安全体系、优质的服务体系以及智慧的园区建设六大策略。园区通过塑造一条复合智能环线串接各类特色空间及功能，统领片区的蓝绿空间、公共服务功能、门户形象空间以及创新服务能级。公共服务品质作为园区品质的重要因素，整个区域设置12个宜居宜业服务中心，尤其加强了更新片区产业服务中心的植入，利用现状建筑空间植入服务功能，提升建成区的服务品质（表1）。

表1  宜居宜业服务中心要素表

3.空间优化

在更新层面，重点针对建成片区的传统“大院型”空间模式所带来的封闭性、低活力、缺乏服务等问题提出相应的更新措施。将街区分为三种类型：共享街区、共建街区、生产型街区，对每一种类型街区提出了更新优化的手段和方法以及适用场景。

四、存量更新实践

1.范围选取

选取土地利用效率较低的三处老工业区之一——北臧村镇工业区进行更新实践，其现状平均容积率约为0.98，远低于园区平均水平，同时结合相关现状建设情况综合评价，认为该区域具有较强的典型性及示范意义。

2.空间更新策略

为了更好地降本增效，现状建筑以保留为主，结合规划的功能定位，在现状建筑空间中注入展销中心、培训中心、商务办公、会议中心、人才公寓、商务酒店等多元复合的产业以及服务配套功能。

通过多元的空间策略，“再激活”存量空间。更新手段主要为保留、改建、重建三种。为了增加开放性与便捷性，拆除片区现状围墙形成开放式街区，底层开放建筑界面注入商业零售、服务功能从而增加街区活力；为提升空间特色，面水建筑鼓励建筑退台并增加屋顶绿色空间，从而形成丰富的滨水建筑界面；构建立体的慢行空间，通过市政道路、慢行通廊、空中连廊加强地块间以及与轨道站点、园区东侧配套区的连接。多元化的城市设计更新策略将该片区塑造成现代化的活力产业复合街区（图3）。

图3  城市更新设计平面图

3.政策实践

结合现状评估、企业自身意愿，以及借鉴相关案例经验，在更新示范片区将采用“一地一策”的方式，并针对每一项政策提出具体的措施，确保更新措施的落地性。(作者：俞晶)