存量更新背景下的产业园转型升级研究

该文探讨了存量更新发展背景下传统产业园转型升级的城市设计实践。首先阐述了产业园区的发展阶段、趋势与特征，其次对产业用地更新政策进行研究和梳理。

一、研究背景：存量更新时代

当前，我国城市发展已从原来的扩张式发展进入到存量更新的阶段。在“十四五”时期，实施城市更新行动已上升为国家战略。在城市更新中，传统产业园区（老工业区）是重要的更新对象，在北京、上海、广州等城市发展中产业用地占比逐年下降，但是产值要求却在不断上升，这就意味着传统的产业发展模式已经难以满足未来产业发展需求，大量的传统产业园区亟须转型升级。

二、产业园区发展阶段与趋势

（一）产业园区发展阶段

产业园区自出现以来其发展过程主要可归纳为四个阶段：一是结构单一的劳动密集型的产业园区发展阶段（产业园1.0版本），二是产业聚集型高新技术园区发展阶段（产业园2.0版本），三是功能复合的综合性园区发展阶段（产业园3.0），四是产城融合的复合型园区发展阶段（产业园4.0版本）。

（二）产业园区发展趋势

1.产业布局特征

园区产业功能从独立企业形成同类企业集聚，再通过前后端延伸形成完整的产业链，最后形成完善的产业集群，集群化发展可激发更大的产业容量。同时，为了更好地保证产业园区的可持续发展，尤其是高新技术产业园区更加注重打造前端性产业链，包括研发、设计、中试等环节，未来也将通过技术创新能力、技术转化效率等要素来提升园区竞争力。现今，众多高精尖领域已步入创业时代，掌握技术与人才的中小企业快速崛起，在此背景下，园区更加注重对中小企业培育和吸引。

2.空间与功能特征

现代产业发展有别于传统工业制造业的特点，呈现智力资源密集、规模缩小、网络共享化等特点，这也决定了产业园区逐步从单一功能转向复合功能发展，有进一步构建产业生活圈的需求。园区功能呈现融合发展的趋势，同时在空间上也提升了园区的开放性，打破传统的厂区大院，逐步回归城市街区尺度。在产城融合概念不断强化的背景下，要求在生产空间中增补居住、创新研发、商务办公、开放空间、商业服务等综合性的功能空间。

3.以人为本的设计理念

人才是创新的根本，因此，产业园区的规划建设、升级转型的另一个关键因素是如何吸引多样化、专业化的人才，通过吸引多样化的人才，为教育、研发、经济和创业活动注入活力。未来的产业园区不仅仅只是满足八小时上班人员的工作需求，而是要进一步向全天候运行转变，需要考虑企业员工、研究人员、创业者等不同人群的工作及生活需求，真正做到产城融合。

（三）政策案例研究

考虑到实用性、可用性，重点选取国内工业用地更新相关政策案例，通过对上海漕河泾、深圳梅彩片区以及广州科学城更新实践案例的研究和分析，将其更新内容、政策措施和特点归纳为以下几点。

1.用地类型创新

针对工业用地更新，广州提出了新型产业用地M0。M0是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。各地在实施中也提出了包括容积率、配套设施比例等具体要求。

2.地价补缴

针对有自主更新意愿的企业，随着其用地性质、用地功能、开发强度等方面的调整，企业需要补缴地价。上海根据不同区位确定标准：外环外按照150%、外环内按照70%的地价进行补缴；广州则按照分区容积率进行补偿。

3.开发强度调整

传统工业用地的开发强度一般较低，随着产业模式的升级，在产业园更新过程中容积率都进行了一定的调高。其中上海工业用地更新最高容积率可达4.0；深圳新型产业用地（M0）上限为6.0，其中设施可达30%（不包含住宅）；广州的新型产业用地（M0）容积率设置了下限3.0、上限5.0的要求，其中配套不超过30%。

4.公共利益补偿

针对整体转型地块提出公共利益补偿的要求，其中：上海要求提供不低于15%的公共开放空间以及不低于10%的公益性设施，零星转型企业则可以选择以上两条措施之一；深圳整体转型地块需要贡献不小于0.3hm2且建筑面积不低于总建筑面积的15%用于公益性设施。

5.开发模式

上海和深圳都强调了物业的自持比例，其中：上海提出总体转型研发总部占70%，商业、办公设施占50%，公寓式酒店占100%；教育、医疗、养老、科研等公益设施占100%。

三、结论与展望

（一）整体编制思路

传统产业园区转型升级背景下的城市设计并非蓝图式的畅想，而是要立足于实际情况，一方面要解决园区面临的现实问题，如产业招商、园区产值提升、空间品质提升等；另一方面需要提出理性的、近远期结合的总体规划目标。这首先需要对园区现状的精细化解读，同时也需要对产业发展趋势以及园区发展趋势有深入的认知与解读。

（二）立足需求导向

1.以功能定空间

不同的产业门类的空间需求各不相同，需要遵循产业发展规律，探索产业园区空间规划方法。在实际操作中，需要从多个层面对空间进行布局，从市域产业的整体战略格局到区域各功能板块的空间连接，再到小地块的空间组织，要层层递进。尤其是针对更新片区，提出见缝插针式的产业及产业空间更新，通过了解企业需求以及对相关案例定性定量化研究，对地块更新提出有支撑的设计策略。

2.以人群定服务

更新项目设计组一方面需要对现状居住、就业人群进行访谈调研，了解他们的现状需求；另一方面要依据产业发展预估未来的人群结构特征，根据年龄结构、教育水平、收入水平、家庭构成等主要特征来推测其需求，从而确定园区在转型升级过程中需要重点注入的服务功能。例如，在医药基地的更新设计案例中，就提出了“宿舍+公寓+集租房+商品房+共有产权房”的多层次住房体系，满足5万人就地居住的需求，很好地解决了职住关系。

（三）技术方法

“存量更新”以及“产业园区”两大特征明确了“研究型”的规划编制特征，也决定了类似城市设计的广度、深度、弹性等要求，不仅要有全面性，同时也有“专而精”的要求。因此，在更新设计过程中需要多部门协调、多专业协作。城市更新设计单位需要采用实地调研、企业访谈、调查问卷大数据分析等方式进行现状与需求分析，同时与专业产业咨询团队密切合作，以形成科学的、具有实施性的城市更新设计方案。(作者：俞晶)