EOD模式下的深圳市宝安区河东社区现状

本章节主要选取深圳市宝安区河东社区为案例，研究河东社区的环境改造现状问题及优劣势，并通过对河东社区的SWOT分析。

一、更新政策引导及发展定位

1.1 政策引导

2022 年，深圳市宝安市住房城乡发展局发布了《宝安区城镇老旧小区综合改造工作实施方案（征求意见稿）》。意见稿表示：老旧社区改造要实行“拆、改、建”混合改造。对部分低利用率的公共服务设施，可以拆除后重建。探索社区、社区和区域内某些建筑物或设施的征用和拆除，并利用拆除后新增加的空间直接增加公用设施。对于在区内或居民区存在严重安全隐患、无维护价值的住宅建筑，可按照《深圳市危房重建规划管理规定》（深规划资源规［2021］4 号）的相关规定，拆除后重建，按照“谁出资、谁受益”的原则，由实施主体和业主合理分担建设改造成本，符合市、区财政补贴政策的给予财政支持，鼓励原产权单位对房改房给予资金支持。

《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》中提出发展三大战略：空间拓展战略、循环集约战略、生态和谐战略。《宝安综合规划（2013-2020）》中对宝安区的战略定位为：国际化滨海城区、现代化产业强区。

本项目位于“两心”的宝安核心区域，毗邻前海合作区，毗邻宝安大街，西北部为碧海湾公园，东南部为湖滨西路，毗邻南山区，西南部为大海（包括大铲湾港），是宝安城市西进发展轴线上的一个综合性的区域，承载着宝安城市群的主要行政和文化功能。宝安中心区与前海相融合，与大铲湾港共同发展，以“平台经济”与“智慧城市”为核心，大力发展现代服务业，加强城市整体服务，打造产业金融，总部经济，总部经济集聚区，以中心区域为核心，向周围区域辐射，使之形成一个彰显宝安现代滨海都市风采的典型区域。

《深圳市宝安区西乡街道西乡老城西片城市更新片区研究》中规划片区结构为：串联山、水、城的“一带一环”功能骨架。其中“一带”是西乡河休闲活力带、“一环”为片区活力环。项目位于西乡老城西片区东南侧，规划定位为品质生活区，积极融入“一带一环”功能骨架，沿 107 黄金商务走廊打造商务服务区，通过地标性建筑，打造五星级酒店、商务办公、服务式公寓等功能，吸引高端商务功能。

1.2 发展定位

以积极引导开展各种旧区综合整治，推进以城中村、旧工业区为主体的更新重建工作，保护并激活历史文化区域，将城市更新向重点区域集中，逐渐实现空间优化、产业升级、配套改善与社区转型，帮助宝安区建设持续提升创新优势，为建设“国际化滨海城区、现代化产业强区的魅力宝安”做出积极贡献。

《深圳市宝安区西乡河西乡步行街片区概念规划研究》提出概念设计策略为：形成以西乡河为中心的向河空间结构，维持高密度小路网空间肌理，植入更多的休闲与文化创新功能。

项目位于西乡河东侧，是连接西乡东西文化廊道的重要组成部分。为弥补老区空间多样性的不足，打造更为灵动的现代水岸；应设间距不超过 120m，宽度不小于 3m通达河岸的漫步游径。沿河水岸塑造现代亲水商业街区，展示西乡河灵动形象；通过通河漫步廊道最大化发挥河流的景观价值；应结合风水塘增加绿地，并强化与新安五路的开放联系。

以现有风水塘为基础，通过空间改造与功能提升布置兴趣点，通过室外公共文化小品、街道家具、口袋公园等形式进行打造，打造东头文化坊，与西侧绮云书室等形成西乡文化之路；沿 107，发展文化服务、文创办公、公寓等混合功能，打造西乡文化名片。

二、研究区域基本概况

本次研究对象为深圳市宝安区西乡街道河东社区。 河东社区位于街道办事处中心地带，东至新安五路，南至宝安大道，西至西乡河，北至 107 国道，总面积 396971.4m2。该地区的人口多为明代晚期移民。在 2011 年底，全市共有常住人口 930 名，常住人口 20000 名。1996 年，河东村从河乡市西乡村分离出来，2004 年城市化后改为西乡分区的河东社区(居民委员会)。社区具有醒狮、温氏宗伺等文化特色；属于省级“六好”社区或类似比较突出的荣誉。

2.1 地理区位

社区位于宝安区 107 黄金发展带上，周边临近前海中心、宝安中心、大空港等重大战略平台。距宝安机场约 9km，距宝安中心和前海中心分别约 3km 和 5km，区位条件优越。交通便捷，环境资源优越。

图 4-1 宏观区位图

图 4-2 区位位置

2.2 交通区位

项目范围北邻西乡公园、西乡河，南接新安五路，东至 107 国道，西至宝安大道。两侧有宝安大道与 107 国道环绕，周边有地铁 1 号线和 11 号线，其中坪洲站与宝体站距项目约 1km。未来规划 20 号线与 15 号线交汇站点位于项目北侧 500m 范围内，未来片区公共交通出行十分便利。

2.3 人文景观资源

项目周边人文景观资源丰富。西乡河位于项目西侧，咸水涌从项目西南部穿过，西乡公园依水而建，村内布局有风水池。项目内部还有 3 处古建筑，分别为温氏宗祠、家祠和玄坛古庙；此外，还有 3 棵已挂牌古树，为国家二级古树，其中两棵树龄高达310 年，历史文化底蕴浓厚。

2.4 现状建设情况

现状用地以四类居住为主，含少量工业厂房和商业建筑。

1）现状道路交通

社区内以支路和巷道为主，内部道路体系不完善。停车设施缺乏，主要以路边停车为主，占用公共空间，阻碍交通出行。

2）现状建设

现状用地以四类居住为主，总建筑面积约 41.24 万 m2，现状容积率 1.69。（其中：住宅 31.97 万 m2、厂房 2.34 万 m2、商业 4.50m2、办公 2.43 万 m2。）（数据来源于测绘数据）。现状建筑以村民私宅为主，含少量工业厂房和商业建筑。现状建筑高度以1-4 层为主，少量建筑为 6 层以上。现状建筑质量较差，存在安全隐患。

2.5 生态环境现状分析

1）生态区位解读

项目规划区西北侧有西乡河经过，咸水涌自北向南穿过规划区，是片区及周边最主要的生态水系廊道。社区周边生态文化基底较好，西乡公园依水而建，3000m 范围内可到达附近五大公园，生态景观资源优越。

规划区缺乏高质量的内部公共空间，现状绿化极少，仅有少量破碎的绿地斑块，空间连续性较差；内部现存的生态节点硬化程度较高，生态破坏严重，难以为生态廊道承担连通功能，缺乏与外界自然连通；水系廊道宽度不足，道路两侧绿化带也无法起到较好的廊道连通功能。因此在新一轮城市更新改造过程中，需要重视本片区在连接南北山水格局基础上的生态节点功能，将仿自然生态及低冲击技术尽可能融入规划区内以降低人工环境的干扰度，强化节点在在绿色系统中的功能。

2） 气象气候

规划区位于北回归线以南，属于南亚热带地区，属于温和、潮湿、多雨、多光、多雨、多日照，夏季漫长但不过于炎热，植被一年到头都能得到很好的发展。全年平均温度为 21.4~22.3℃，其中夏天 22~35℃，冬天 10~22℃；1 月和 7 月的平均温度分别为 14.1℃和 28.2℃；其中最热和最冷的温度分别为 38.7℃和 0.2℃。

3） 河流水系

本项目规划区属于珠江口流域。珠江口水系流域河流众多，水系狭小，分布密集。虽然降水量相对充足，年径流量也比较大，但因为降水量在空间和时间上都是不均匀的，而且还存在着明显的年际差异，再加上河道很短，暴雨都是集中的，停留的时间也很短，所以可用的水资源非常有限。

河东社区位于西乡河岸东南侧，咸水涌自北向南穿过规划区。西乡河河道发端于铁岗水库泄洪闸的泄洪口，流过西乡街镇，汇入珠江河口，总长度为 7.62km，集水区为 17.78km2。与西乡河隔岸而建的咸水坝，发源于广深高速和西乡公路交叉路口以西的低山区，全长 6.8km，包括明挖沟槽 2.52km，集水区 7.41km2。西乡河和咸水涌为一般景观用水，共同承担着宝安中心城区的城市排水任务。

近年来，西乡街道一直着力推进西乡河一河两岸景观提升工程，河道整治卓有成效，环境得到明显改观。咸水涌经过整治后也已改头换面，告别“黑臭”，重现绿草青青、水波粼粼。

4） 地质地貌

宝安区是一个背靠山岭，面向大海，地势低洼的滨海地区。地形呈东南西北走向，地形复杂多样。以莲花山为主体的群山群，与凤凰山、阳台山等形成了沿海的壁垒。宝安区地势较为复杂，大体呈东部向西部倾斜，以低山、丘陵、台地和平原为主，其中宝安区的天台山山顶，是整个区域中海拔最高的地方，达到了 587.21m。东北部多以低矮山脉、中北部多丘陵台地、西部多为冲积平原，尚存少量低矮丘陵，而西南部多为泥海岸，拥有大量的滩涂资源。

规划区属于成熟的城市建成区，其整体场地早已完成平整，现状地势平坦，适合城市开发建设。

2.6 河东社区基于 SWOT分析

1） 河东社区优势分析

（1）交通区位优势明显

项目位于宝安区 107 黄金发展带上，周边临近前海中心、宝安中心、大空港等重大战略平台。距宝安机场约 9km，距宝安中心和前海中心分别约 3km 和 5km，区位条件优越。项目两侧有宝安大道与 107 国道环绕，周边有地铁1号线和11号线，其中坪洲站与宝体站距项目约 1km。未来规划 20 号线与 15 号线交汇站点位于项目北侧 500m范围内，未来片区公共交通出行十分便利。

（2）整体开发实施难度小

从项目内部条件看，现状用地性质单一，以四类居住（旧村）为主；权属构成清晰；地块产权单一，开发实施难度小，便于实施拆除重建。从项目周边建设条件看，用地适宜性良好；主干路网完善，交通便捷，景观资源丰富，具备推进城市更新的良好开发基础。

（3）周边人文景观资源丰富

西乡河位于项目西侧，咸水涌从项目西南部穿过，西乡公园依水而建，村内布局有风水池。项目内部还有 3 处古建筑，分别为温氏宗祠、家祠和玄坛古庙。周边生态人文景观资源丰富，为本次项目提供极好的基础优势。

2）河东社区劣势分析

（1）土地利用效益低下

项目现状土地利用效益低下，以四类居住（旧村）为主，从土地经济集约化利用和城市建设面貌两个角度来看，均不能适应新的发展形势。

（2）滨河景观缺乏观赏性

河道两岸已有的林带种类单一，景观效果不佳。目前，河道已由天然弯道变成了直线，大量的混凝土硬化，不能很好地表现江面的自然风貌，滨河景观的观赏价值也不高。

3）河东社区发展机遇

（1）积极建设生态文明

大力营造可持续发展的生态环境，着重发展循环工业和环境保护工业，使生态环境质量得到极大改善。加快材料从生产到消耗的各个阶段的重复性，推动耗能低、排污少的现代工业的建设和产业体系的发展。

（2）缓解城市压力的要求

为了缓解人们在城市中的生活压力，人们必须要有更多的休闲娱乐场所。滨河景观的建设是为了适应城市居民对高质量和休闲生活的需求，也是工业发展的必然趋势。

4）河东社区发展挑战

（1）生态环境与游憩空间

生态环境指的是未经人为干预的自然生态空间，而休闲空间指的是生机勃勃的人工环境，两者之间有很大的矛盾。如何在滨河空间中实现人与自然的和谐，使滨河景观成为区域内的一种适宜的、舒适的空间，是本文所要探讨的课题。

（2）气候与滨水景观

营造适应四季变化的滨河空间，是本次研究将面对的挑战。综上所述，结合本地区的实际情况和周边开发环境，应抓住这一难得的机会，结合本地区丰富的文化资源，营造出一种滨河的生态园林。但同时，该区域目前的生态环境状况较差，导致游客对该区域的滨水空间缺乏认同感与归属感，给该区域的景观提升带来了一定的挑战。（作者：冯丹）