片区综合开发项目类型及特点

片区综合开发指的是对计划开发区域进行改造、维护与运用，强调以结构化内容为依托、以市场化机制为抓手，将该区域既有商业资源及公共资源充分盘活，在推动乡村振兴、城镇化建设等工作有序开展的前提下，加快实体经济发展速度，实现区域协同发展目标。未来一段时间内，有关部门应对协调发展机制进行完善，在此基础上，打造科学且合理的支撑体系，使国土空间布局更加科学。由此可见，新时期片区综合开发拥有极为广阔的发展空间，围绕其展开讨论很有必要。

地方政府在片区综合开发的过程中，要充分借鉴其他先行城市的成功经验，并结合本地实际情况，因地制宜地对片区综合开发模式进行深入研究。本文以片区项目作为研究对象，介绍了该类项目的类型及特点，包括不确定因素多、强调收益自平衡和社会资本类型较多。

片区综合开发项目介绍

（一）项目类型

1.城市有机更新

该类项目的社会资本以地产商为主，地产商需要参与项目开发的全过程，其收益由两部分组成，分别是租赁商品房的收入及销售商品房的收入。社会资本需要为项目提供开发所需资金，同时承担市场所带来的全部风险。

2.产业导入新城

该类项目的社会资本同样以地产商为主，在项目建设期间，地产商的任务主要是对项目所需资金进行融资，通过土地联动开发的方式，为项目提供支持。

3.EOD/TOD

EOD指的是将生态环境作为核心的项目；TOD指的是将交通枢纽作为核心的项目。上述项目具有投资回收时间长、建设成本高和回报率低等特点，这也决定了上述项目的参与者，通常为地方国企或是央企。

（二）项目特点

片区综合开发的特点主要包括内容复杂、开发成本高、开发体量大等。由此可见，要想使片区项目所呈现出的效果达到预期，不仅要做到科学定位，还要对风险控制和资源整合等工作高度重视。

1.不确定因素多

片区综合开发所包含内容较多，主要有基建建设、土地开发等，这也决定了该类项目的收入来源十分多元化，通常包括以下几个方面：其一，出让土地的收益，增值收益，政府出资购买相关服务的收益，基建运营带来的收益；其二，租售收益，税收返还收益，有关部门所提供的财政补贴及奖励；其三，提供物业服务所带来收益，投资收益及经营收益。

2.强调收益自平衡

片区项目需要社会资本与地方政府联手，将产业导入及土地开发作为抓手，基于中心城市、城市群开发全新功能，使片区基建、经济、人文等领域得到协同发展，并通过增加市场收益、财政收入的方式，达到财务平衡的最终目的。

3.社会资本类型较多

社会资本作为片区综合开发项目的投资人，是指依法设立且有效存续的具有法人资格的企业，包括国有企业（含央企）、民营企业、外国企业和外商投资企业。但本级人民政府下属的政府融资平台公司及其控股的其他国有企业不得作为社会资本方参与本级政府辖区内的投资项目。随着认识水平的提高，越来越多社会资本方开始意识到片区综合开发的意义，并主动参与到相关项目中来，使该类项目的社会资本类型不断增多，具体包括运营商、建筑企业、投资公司等。