片区统筹规划的思路及深圳市龙田片区统筹规划实践

在城市开发过程中，有效释放与利用产业用地，是促进土地集约化利用与产业升级转型的关键，也是区域增速发展的突破口。文章以深圳市龙田片区为例，先介绍了片区统筹规划的思路及深圳市龙田片区概况，然后从三个方面剖析了深圳市龙田片区统筹规划实践，包括确定开发模式、生成规划方案和确定实施方案。通过片区统筹探索，对片区内用地功能布局、产业用地规整、公共配套设施建设等进行统筹规划，以期破解片区发展的空间难题，为坪山高新区释放连片产业用地空间，推动深圳市龙田片区的快速发展。

一、片区统筹规划的思路

片区现有的法定图则与区域的快速发展难以充分匹配，当前的发展建设需求远高于现有法定图则的管控要求，降低了规划实施效率。同时，市场主体往往选择推进难度小的单元进行开发，易出现开发碎片化现象，编制片区统筹规划应运而生。

片区统筹规划是从存量规划角度出发，面向土地二次开发的具体实施，以研究片区内的若干个项目为统筹靶向，从中观层面实现统筹协调与利益平衡的存量用地详细规划，最终实现优化空间布局、完善城市功能、改善环境品质、促进产业转型升级的目标。

1.1  开发单元划定

开发单元是进行现状梳理、规划管控及指导二次开发的基本单元，一个开发单元可包含多个开发项目，每个开发单元规模应控制在 10—30hm2。合理地划分开发单元是片区统筹规划的基本前提，应在充分考虑土地权属、建设情况、规划土地用途、重大基础设施分布等现状及相关规划定位情况的基础上，合理平衡开发单元之间收益与捆绑责任的关系。

1.2  产城融合规划

根据现有条件、城市规划、工业区块线等相关限制条件，结合规划人口，拟定规划初步方案，完善产业配套，实现产城融合。交通组织方面，通过现状改建、规划新建、打通断头路等方式确立路网体系，加强片区外交通联系。公共设施方面，确立设施规模与选址，优先保障重大项目落地，统筹协调开发单元设施分担责任。产业用地布局方面，划定产业用地空间并确定改造方式，合理制定产业发展战略，引导产业升级，对符合片区未来发展的产业给予适当容积率奖励。

1.3  利益统筹

参考市场经验构建包括平均利润率、拆建比、贡献率、拆补比例等经济指标的测算体系，确定片区整体的利益统筹指标。在保证项目开发经济性与可实施性的前提下，核算各项目开发总量分配、公共配套设施建设规模、留用地规模、拆迁安置与土地赔偿等分担方案，平衡权责关系。

1.4  规划的管控、调整与实施

依据相关规范与准则，设置刚弹性地块控制指标，限定总开发量上限，为重点产业区预留发展空间。校核公共配套设施与路网密度，检验生态控制线、市政管线、土地利用规划限建区等限制建设条件，结合现状建设与潜在项目调整、落实规划方案。

二、深圳市龙田片区概况

深圳市龙田片区位于深圳市坪山区北部，与惠州市惠阳区交界，北邻坪地国际低碳城，西靠松子坑水库生态控制区，是国家级新能源汽车产业基地及坪山高新区的重要组成部分，规划范围为 699hm2。深圳市龙田片区区位图如图 1 所示。在深圳“东进战略”推进下，坪山区位价值大幅提升，新能源汽车产业的发展带动深圳市龙田片区发展成为必然趋势。然而，当下深圳市龙田片区的产业结构与产业空间不能适应区域发展要求。深圳市龙田片区承担新能源汽车的生产制造功能，是未来产业创新平台。可见，产业立城是深圳市龙田片区的主要思路，释放及提升产业用地空间是亟须开展的一项工作。龙田现状工业用地 223hm2，占总用地面积的 47%，厂房建筑总量为 211hm2，占总建筑面积的 56%，厂房零散分布，多为 6 层以下建筑物，土地节约集约利用程度低。工业园区规模较小、产业门类低端、生产效率低、建筑质量差、配套服务不齐全，难以承载新型产业用地空间。

三、深圳市龙田片区统筹规划实践

3.1  确定开发模式

综合考虑现状建设与权属信息、村界、潜在开发项目、规划路网等因素，划定 12 个开发单元。根据社区合法用地的占比，确定开发单元的二次开发方式，即划定拆除重建单元 6 个、综合整治单元 2 个、土地整备单元 3 个、安置单元 1 个。深圳市龙田片区规划结构空间示意图如图 2 所示。

图 2 ：深圳市龙田片区规划结构空间示意图

3.2  生成规划方案

设定初始容积率（其中居住为 4.0、商业为 5.0、新建工业为 4.0、综合整治工业为 2.0）以及整体拆建比，拟定初步的规划建设规模总量。方案确定以龙兴路为发展主轴线，龙兴路以东、龙湾路以北及白石路以东为集中产业空间，田坑水、生态控制线周边及现状山体为绿色空间，其余为居住配套空间的规划结构。

结合上位规划，制定龙田产业发展战略，以集约节约用地为前提，引导片区产业升级，整合片区内所有产业用地至工业区块线内，增加产业建筑面积近 323hm2。深圳市龙田片区产业用地空间布局示意图如图 3 所示。

图 3 ：深圳市龙田片区产业用地空间布局示意图

优先规划落实高、快速路，加强工业区与外部的交通联系。拓宽主干道路龙兴路与白石路，将宝梓北路由坑梓中心区引入片区，并结合快速路网实现客货分流，改善片区产业空间的交通条件。完善南北向次干道体系与片区支路网体系，加强产业空间内部联系及产业区与居住区的联系，形成完整的路网体系。

以预期20万人口配置公共服务设施，优先配置九年一贯制学校、综合医院等重大教育和医疗设施，并根据利益平衡方案，分配开发单元的公共服务设施承担责任。通过建设人才公寓，配建保障性住房，发展龙田商业中心与社区邻里中心，合理布局社区级公共服务设施，保障产业生产与研发人员生活配套，促进产城融合。

3.3  确定实施方案

（1）规划管控。设置地块刚弹性控制指标，开发项目给予刚性容积率控制上限（居住用地容积率上限控制为 5.0，商业用地为 6.0，普通工业用地为 4.0，新型产业用地为 6.0）；政府收回地块，留足弹性容积率空间。综合考虑规划分区、地形因素、山体与视线通廊等，划定建筑空间管控线，保障合理的城市景观。校核规划路网与公共服务设施，调整用地规划与地块容积率。针对重点产业片区，引入“白地”空间预留机制，预留产业未来发展空间。

（2）实施方案。推动重点工业区同富裕工业区升级改造与综合整治方案，对片区内产业空间升级改造及生活空间的重塑起到示范作用。推进与实施绿梓大道北延、外环高速建设等，改善片区交通大环境。推进重大市政设施、教育医疗设施等项目落地。结合田坑水与三角楼水整治工程，重塑片区景观，优化产业空间环境。依据规划与利益统筹方案，综合考虑开发难度、经济可行性，确立开发时序。近期推进四个重点开发区域开发与实施，中期推进潜在更新项目与片区东部秀新工业区综合整治。

四、结束语

片区统筹规划是深圳坪山在存量规划背景下，通过对土地二次开发的统筹规划与利益平衡，对片区资源的重新统筹配置，也是升级改造产业空间与完善公共配套设施的尝试性研究。文章利用片区统筹规划手段对龙田用地布局进行研究，对产业用地进行空间腾挪置换，释放了约 1.6km2 的产业用地，为坪山区新能源汽车产业与未来产业发展提供了空间可能。通过对深圳市龙田片区统筹规划的实例研究，探讨片区统筹规划与利益平衡方案，实现产业用地的升级改造与城市资源的优化配置，是对存量产业用地开发进行统筹规划的一次有益尝试。（作者：黄晓冰）