全域土地综合整治与县域商贸物流体系如何协同？

9月8日，国务院发布了《关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》【国函（2025）86号】文件。我们认为，这是一个里程碑式的文件，它预示着“全要素生产率提高”进入了一个全新的阶段。

要实现“全要素生产率提高”，前期工作关键在于打基础、通链路。所以，在当前的政策背景下，结合我们对片区开发着力点的思考，全域土地综合整治和县域商贸物流体系建设就成为了全要素生产率提升的重要举措。全域土整是以土地、山水林田湖草沙等自然资源要素生产率提升为视角；而县域商贸物流体系建设则是以乡村产业融合发展提升产业附加值为目标。二者同是以县为统筹、乡镇为实施单元，以县城为轴心构建城乡一体化、公共服务均等化的发展格局。说得再简单直白一点，就是“全域土地综合整治腾退出的集体建设用地和闲置宅基地，都可以是县域商贸物流体系建设各节点的用地。而县域商贸物流体系的搭建，进一步提升了当地的全要素生产率。

本文将深入探讨二者之间的内在逻辑、融合模式及实施路径。

一、现实困境：结构性矛盾下的发展掣肘

当前的发展挑战，本质上是空间利用与流通效率的失衡。在要素配置方面，土地资源利用存在明显结构性矛盾。土地要素的碎片化，造就了农业发展的“小规模、大群体”的小农经济，阻碍了农业机械化、规模化经营，导致农业生产效率偏低。小农生产，以原料输出为主，处于产业链最底层。附加值低，没有税收，对财政贡献率低，又导致地方财力没有投入基础设施和产业配套的能力，形成恶性循环。生产、生活空间利用低效化，农村居民点布局分散，历史遗留的工矿废弃地、闲置宅基地存量较大，造成建设用地指标紧张与闲置浪费并存的局面。同时，生态空间面临系统性挑战，生态系统服务功能因土地过度开发、污染等问题而退化，环境承载力亟待提升。

在农业产业发展方面，商贸物流网络存在明显梗阻。供应链前端面临"集货难"，农产品产地分散，缺乏集货点、预冷、分级包装等商品化处理设施，导致农产品商品化率偏低。干支线运输存在"成本高"的困境，由于货源不稳定、双向货流不平衡，运输车辆空载率、等待时间较长，推高了整体物流成本。末端配送面临"不下去"的挑战，快递服务网络未能有效下沉至行政村，农村消费潜力未被充分激发，农产品上行"最初一公里"问题亟待解决。

这些问题的深层次矛盾在于：分散化的生产生活空间布局，无法支撑现代化、网络化、高效率的物流体系运行；而物流体系的缺失，又反过来抑制了土地规模化经营和产业升级的动力，形成了一个需要突破的负向循环。

二、破题之钥：两项战略的协同逻辑

打破上述循环，必须通过顶层设计，将两项战略作为一个有机整体来系统推进。全域土地综合整治并非简单的土地平整，而是一场以国土空间规划为引领，对"三生空间"进行的系统性重构与治理。其主要内容体现在三个维度：首先在农业生产空间上，通过高标准农田建设、宜机化改造等措施，推动耕地集中连片，为现代农业发展创造条件；其次在建设空间上，重点盘活农村闲置低效建设用地，通过村庄规划科学布局农村产业发展用地；最后在生态空间上，通过生态修复和环境治理，提升区域整体环境质量。

值得深入探讨的是，县域商贸物流体系建设同样能够反向带动全域土地综合整治。通过科学规划物流枢纽、区域大仓和集散中心，可以有效消纳城中村改造、旧厂区腾退所产生的建设用地。典型案例表明，北京朝阳区某乡，虽地处国贸商圈周边，仍通过功能重构和用地整合，实现了土地集约利用和产业升级；山西某三线城市经开区某村，凭借毗邻经开区主干道的区位优势，正规划建设成为服务城市市的现代化城郊大仓基地。这些实践充分证明，结合要素市场化配置改革政策，探索跨县域的建设用地指标调剂、集体建设用地和宅基地的多功能化、自然资源使用权和土地使用权打包供应等新机制，将有效释放土地政策的综合效能，为区域协同发展提供更加强有力的制度保障。

县域商贸物流体系建设旨在构建一个多层次、广覆盖、高效率的流通网络，其建设必须与整治后的空间格局相适配。这不仅要求网络布局与土地规划同步，确保物流节点的选址与国土空间规划紧密衔接，同时还要求功能与产业需求匹配，根据整治后区域的主导产业来配套建设专业性物流设施。当两项战略协同推进时，将产生显著的协同效应：土地整理为物流节点落地扫清障碍，提供空间保障；物流网络为土地价值提升安装引擎，打通市场通道。这种"空间重构"驱动"产业升级"和"效率革命"的模式，最终形成"土地-产业-物流"良性互动的内生增长机制。

三、实施挑战与核心痛点：资金与运营的突破路径

从顶层设计到落地实施，需要破解两大核心挑战。资金需求量大且回报周期长是首要难题。土地整治和物流基础设施投资规模大，且多为重资产、公益性强的项目，传统财政投入和银行贷款难以完全覆盖。构建可持续、多元化的资金筹措机制成为项目启动的关键。值得关注的是，此类项目在资金筹划上具有独特优势：一方面可多头申请各类专项资金支持，另一方面还可纳入地方政府专项债的支持范围，同时，商贸物流体系建设与产业结合，其运营性又具有很好的经营性现金流，大大提升了全域土地综合整治项目的可融资性和落地可行性。

运营模式缺失导致项目可持续性差是另一个突出痛点。许多地区存在重建设、轻运营的现象，设施建成后面临运营主体缺位、自我造血能力不足等现实问题。这就需要专业的运营管理来整合资源、匹配供需、创造价值，确保项目长期良性运转。面对这些挑战，项目的成功实施越来越依赖于专业的结构设计和运营整合能力。在资金端，需要通过设计合理的投融资模式，整合各类资金形成可操作的资金拼盘方案；在运营端，需要搭建运营平台并实施运营前置，以稳定的运营预期为项目资金提供必要支撑，实现"统筹即可落地、落地即可运营"的良性循环。

项目建成后，通过提前导入专业市场资源，为园区招商、企业赋能和产品渠道建设提供全方位支持，真正实现资产盘活和价值提升。这种综合统筹的模式是确保项目能够落地、运行平稳、持续发展的重要支撑。

四、政策合力：系统推进要素提质增效

全域土地综合整治与县域商贸物流体系建设是推动区域经济从"分散低效"走向"集约高效"的系统性工程。这两项战略与农村一二三产业融合发展协同推进，共同形成政策合力，推动土地、资本、技术、数据等要素深度融合与提质增效，为县域经济发展注入新动能。实践表明，通过系统性的政策协同，能够有效提升要素配置效率，促进产业融合发展，增强县域经济活力。

推动两项战略的深度融合，需要采取多方面措施。首先要坚持规划先行、多规合一，在编制国土空间规划时同步考虑物流体系的布局，将物流节点用地作为重要的基础设施用地予以保障。其次要开展试点示范、有序推进，选择资源禀赋好、政府积极性高的地区开展试点，探索不同地域模式下的可行路径和商业模式。第三要推动模式创新、多元投入，大力推广创新理念，拓宽投融资渠道。最后要加强科技赋能、智慧管理，利用新技术建设数字化管理平台，提升决策和运营效率。

结语、以空间重构驱动经济高质量发展

全域土地综合整治与县域商贸物流体系的协同发展，通过空间优化与效率提升的相互促进，共同构成现代化发展的基石。这项系统工程需要打破部门壁垒，强化系统思维，更需要专业的资金筹划和可持续的运营方案作为保障。当前，要特别注重用足用好各项支持政策，包括专项资金、专项债等融资工具，同时通过运营模式创新提升项目可持续性。唯其如此，才能真正唤醒沉睡的土地资源，畅通经济的血脉，为区域协调发展注入坚实而持久的动力，最终实现城乡融合高质量发展的战略目标。