商业地产策划 (九江某购物中心)

项目背景
        商业地产策划 (九江某购物中心)，是目前江西省、国内所有商业业态中最具活力的，而且在较长时期内不会被其他业态所取代。

项目思路
       一、项目定位说明
       1、经营业态定位
       针对九江市场商业现状，本项目的经营业态定位为“超级大卖场”。这种业态是目前江西省、国内所有商业业态中最具活力的，而且在较长时期内不会被其他业态所取代。如现在风靡全球的家乐福均以这种业态的成功即是一个最近的有力证明。台湾统一企业在进军大陆零售业市场时，其旗下的“大润发”、“大福源”两个品牌皆是此种业态的成功典范。
       当然，仅是以“超级大卖场”单一业态，仍不足以和“联盛”、“大润发”相抗衡。必辅配以其他相关业种，方能真正发挥以“超级大卖场”为经营核心，带动其他关联业种发展缔造新商圈的全新动力。（其他关联业种将在下一节《经营业种与经营商品定位》中作详细说明）
       2、经营业种与经营商品定位世界
       经营业种定位
       超级大卖场及辅配业种以如下10个大业种为主力业种：
       ⑴超市（面积4000m2左右，经营单品应不8000个，涵盖所有百姓日常生活所需）；
       ⑵家电（面积4000m2左右，经营所有家电系列）；
       ⑶轻型交通用具（摩托车、电动自行车、童车等）；
       ⑷家居（布艺、窗帘等家居装饰品）；
       ⑸文化、影院休闲及餐饮（各地风味、德克士、迪迪汉堡等）；
       ⑹中高档品牌服装；
       ⑺中高档鞋帽、化妆品系列；
       ⑻儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等；
       ⑼黄金珠宝、通讯器材、照相器材、钟表系列；
       ⑽药品超市及相关医药产品；
       3、竞争策略定位
       战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。在本项目的最强对手中（联盛、派拉蒙），均有共同的弱势——餐饮，而且这个业种也是当前九江市场的空白点。因此，我们认为本项目的竞争策略应采用避实击虚之策，即先用文化休闲影院及餐饮与其竞争，再回头用规模（即大卖场）与之强项“超市”争夺客源，再利用招商品牌与联盛的百货部分一争高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。
       4、商品定位比例关系：
       A、高档商品10%，
       B、中档商品70%，
       C、中低档商品20%。
       二、总体规划思路与经营特色体现
       1、总体规划思路
       人潮（客流量）是购物广场生存的基础，怎样吸引人潮是购物广场总体规划必须优先考虑的问题，本项目共（暂定3层）结构，总营业面积约为 13000平方米，楼层单体面积均超过4000平方米，而且地处商圈边沿，远离主流消费群，所以必须考虑通过科学规划有效吸引人潮。
       利用经营业态优势，以1带1的规划思路，即将超市设在二层，利用超市的经营规模优势把消费人潮引上二层，一层则分别开设“风味餐饮街”、“品牌服装及儿童大世界”、“品牌鞋帽化妆品”等中高档品牌商品，以吸引主流消费群，三楼则经营大小家电和家居用品。
       ☆1F：时尚广场；
       ☆2F：大卖场；
       ☆3F：家电城。
       2、经营特色体现
       本项目的经营特色主要体现在以下四个方面：
       ⑴新理念：采用大卖场成功之经营理念；
       ⑵新模式：引进综合文化商业多主题、多业态，组合式经营，最贴近市场需求，延伸经营面；
       ⑶一站式：真正通过多业态多组合真正实现“一站式休闲”购物品味文化精髓。
       ⑷大众化：一定的中档商业配比，采取高中互补的经营定位，既迎合了我市当前的市场消费，又逐步引导我市的高消费趋势。
       本项目将突破传统百货商场的管理模式，采用“统一经营，集中管理”的方式，既加强了购物广场的规范化管理，又增强了招商业主的经营自主权，同时，依托市场庞大的人潮，将消费主流客群引入购物广场，充分体现规划之可行性。