古人云推己及人，我们经常拿自己的立场观念去推想客户，想当然的去想企业的需要，这就是所谓的园区运营了，反过来想如果任何一个地方有法务有注册服务产业就会被导入吗?那么做园区的，先读懂客户，搞清楚企业选址的动机和最终决定力量到底是什么，再谈园区运营。
中国本土公司的选址需求比外资公司要旺盛得多，这是很明显的一个现象。2015年北京和上海的企业优质写字楼成交占比均达到60%左右，其他城市占比更高。在中资公司里面，以金融公司和高科技公司的选址为主导。中资企业的选址具有很明显的特点，企业开始追求办公环境的卓越品质，希望办公场所设计更人性化。
大型企业的选址必然以成本控制为导向，各部门逐水草而居。例如，研发中心要留在深圳，深圳的政策对人才的吸引力很强。而生产制造部门选址面积需求较大，不一定落户在城市中心区，也不一定在中心城市。大型企业发展规模越来越庞大，它肯定会有这样的一种挪移。
谁是准客户?
选址诉求的本质和背后的逻辑。从企业端称为选址，从园区端称为招商。选址分为三个维度去论述：战略选址、政策选址、市场要素和企业发展要素产生的产业协同转移产生的选址。行话称为战略选址、刚性选址。
刚性选址：可以思考他们为什么要选址，根据选址动机能捕捉到哪些信息?根源是什么?“动机”如晓得企业选址是因为政策要素，成本要素，环保的要素、财税要素等所产生的诉求，这些都是刚性诉求!
重新定义园区价值争论点
园区的价值是什么呢，如果园区没有价值那企业为什么会选择你呢?企业的痛点就是园区要做的内容，称之为运营体系，严格讲运营体系是企业的经营服务体系，而不是企业的消费的服务体系，是两回事。
战略选址本质：他的底层逻辑，初心、战略、模式，运营，内心的诉求，目标，愿景都非常的清晰，个人观点：对于企业本身对选址诉求是企业战略及商业模式重要的组成部分，是想成为细分行业独角兽的重要载体。
对于园区必须具备如下要素：载体要素，资本要素，市场要素，资源要素，人才要素、政策要素六个非常重要的要素，要不只能看到人家选址，光你着急，人家企业不着急，当然这里边还有信任的要素等其他要素。
高科技企业的选址需求
1、一般需求的面积很大，需求面积很大反而不一定是进入核心区，会考虑新兴产业区域。
2、由于严格的办公设施成本控制，成本的控制会占到选址需求的50%。可以说，如果我有10个需求，按百分比来讲，单一的成本控制，可能就会占到整体需求的50%。再者，高科技公司不一定要落户在城市核心区，核心区拥挤的道路交通，反而限制IT人才的流入。人才的聚集地，是高科技公司选址的重要考量。
3、建设园区，构建更人性化更灵活的办公场所。
高科技产业园区和新城而言，它的开发至少需要具备四个关键基础：
科研和教育
产业园区的发展需要有充足的人才库、高质量的基础教育，以及良好的高等教育和研发环境。不论是硅谷，还是下文将涉及的美国城市奥斯汀，它们都具备了优质的科研和教育资源，为成功的高科技产业园区发展提供基础性的支持。
环境
环境因素决定了空间的宜人性和多用途性。这些因素包括：生态环境是否宜人;职住是否平衡，这影响了一个区域中人们的通勤时间和成本;环境是否紧凑，使人们通过步行、公共交通就可以到达周边想去的地方，而不需要依赖汽车;是否拥有充满活力且能满足多元需求的混合功能;是否有便利的公共服务设施，包括医疗等;主干道或高速公路沿线是否拥有尺度适宜的制造业空间。
管理和政策支持
政策支持中重要的一点在于是否拥有稳健的房价政策和经济适用房。在中国的特殊环境下，它还包括是否有优惠的落户政策、优秀人才引进计划等。这些因素决定了一个区域在吸引优秀人才方面的竞争力。
可达性和基础设施
区域是否适宜步行、提供多种出行方式的选择，以及数字化的基础设施(比如智能交通、智慧城市)建设得如何，这些将长远地影响区域里各种活动的开展以及与外部社区的互动，它们往往是创新与活力的来源。
园区要吸引优势企业，从哪些方面发力?
1、政策导向，园区在税收、人才引进等方面给予企业优惠;
2、建设完备的基础设施，如修建道路;
3、建设完善的配套设施，如餐饮、配套酒店、学校等。
