随着市场经济的发展，中国已经跃升为全球最大的经济体，每年的经济增长稳定在6%~8%，但与势头大好的经济形势不同，物流作为社会发展的重要支撑，仍受困于起步晚、基础差、科技含量低、信息化能力不足，成本常年高达15%以上。物流园区的概念是从德国、日本等物流比较发达的国家引入的，近年来在我国发展很快，已成为一个热点投资领域。
1999年国内的第一个物流园在深圳出现，作为物流行业的运营载体，物流园能够助力物流业更加规模化和集约化，它的出现无疑奠定了我国现代物流发展的基础。也是这时开始，许多地方政府积极规划并建设物流园区，瞬间兴起了一股园区热。
物流企业最集中的园区是货运服务类型，也正是这种类型的园区，其建设成本最低、最容易落地复制。而货运站场在建园的热潮下开始盲目扩张，逐渐脱离了原有的发展轨迹，各种不达标的、违建的园区层出不穷，比例高达80%，自此，物流园区开始进入了野蛮生长的阶段。
从我国的实践来看，近年来物流园区建设进入了一个高速增长期，在推动物流产业的发展中发挥了重要的作用，在今后的物流产业转型升级中，物流园区的建设仍然处于一个重要的战略地位。但是也出现了不少问题，有的甚至相当严重，必须认真对待，寻求解决的思路。
缺乏规范化
大部分小园区在建设时期没有进行过科学的规划，加上物业的不作为，导致整个场地的管理缺乏规范化，尤其是仓库面积和场地车辆回旋的空间不够，高峰期时，车辆进不来也出不去，常常造成附近的交通堵塞，企业们苦不堪言。
同质化严重
在前几年建园热潮的影响下物流园区的扩张速度非常快，但这种只具备简单的仓储存货、场地周转能力的园区，能够被快速复制并落地，同一地区的园区之间会不可避免的出现同质化竞争，对于物流企业来说起不到什么助力作用。
吸引资本能力弱
这些大量的违建园区不仅随时面临着被拆迁的风险，而且园区内的企业都是一些规模小、资金实力弱、盈利能力差的专线企业，加上同一地区的园区比较集中，所以往往吸引不到资本的入驻，发展前途遥不可期。
这些问题被业界称为园区乱象，是各地普遍存在的，影响着园区的集散功能和整体网络的合理布局。针对这些问题，园区未来如何可持续发展还需要重点在这些方面有所突破。
合理招商
摆脱低价竞争是很多专线企业梦寐以求的事情，而同一个园区内如果聚集了多家相同线路的租户，企业间难免会发生低价竞争抢客户的事情，最后将市场环境搞得乌烟瘴气。所以，建议各园区在招商时，要有选择性的挑选入驻的企业，尽量在园区内部署多元化的企业，以及资源能够互补的企业，如省内短线、省际干线、城配等企业都该被吸纳。
业务联盟
如果园区内的企业出现了很多同线路的情况，那么园区应该适当引导企业们形成同线路联盟或者同线路整合的合作，将竞争转化为合作，而不是坐视不管。在此时，园区不该只扮演物业的角色，而是开展园区内部会议，拉动租户们进行沟通合作，做牵线人。
园区间的资源连接
除了引导企业方面要做努力，在资源共享方面，园区应该在全国范围内开展合作模式，同一地域或者同一类型的企业可以尝试资源连接，以园区内现有的企业资源为切入点带动区域间的合作。
定位精准
专线缺乏信息化技术以及专业的技术设备，园区如果能从这方面入手进行改革，也算是在帮助专线企业转型发展。
