旅游地产开发问题及发展趋势研究

一、旅游地产的概念

旅游地产，是以旅游休闲度假为依托，在旅游地形成的围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发，是旅游与房地产两个主流产业融合形成的交叉产业，但又绝不仅限于这两个黄金产业本身。它依托旅游的空间位移基础，借力旅游搬运，服务游客消费，形成地产房产开发和营销，从而构建一种新型的产业模式。

目前，在我国对房地产保持高压调控的政策背景下，大部分资本开始转向旅游地产业，这就使得旅游地产成为当下的热点。

二、旅游地产开发面临的问题

目前，旅游地产在开发方面，主要面临六大关键问题，其相应的解决方法见下图。

三、旅游地产的发展趋势

未来旅游地产的发展趋势，主要表现在以下四个方面。

趋势1：主题化与文化化

（1）主题度假形式受到青眯

所谓主题，就是指度假区发展的主要理念或核心内容。其主要目的是形成或强化度假区特色，增强度假区的竞争优势，满足度假区核心客源市场的休闲度假需求。

（2）突出地方特色文化

文化是度假区的灵魂、是度假区能够存在与发展的源泉、是度假区形成特色的主要组成部分。这是因为文化既体现在度假区的特色之中，又成为度假区旅游吸引物的主要内容。

趋势2：健康依然是主旋律，度假产品多样化

（1）健康依然是度假的基本目的之一

从度假的主要目的看，早期的度假主要以保健疗养为目的。即使现代度假目的多样化，但保健疗养仍是重要目的。更主要的是，从旅游者的特征分析，因为度假的逗留时间长，重游率高，对环境和康体设施的要求较高。因此，追求健康是当今世界发展的一大趋势，也是今后度假区发展的趋势之一。

（2）度假产品多样化

传统的度假目的主要是保健疗养，现代度假的目的则逐渐扩大，除传统的健康消费外，亲情回归、社会交往、素质提升、会议商务、消磨闲暇等也成为度假的目的，今后的度假区可满足各层次度假者的需求，为各类度假者提供一系列服务，投其所好，比如购物、水上运动、学传统音乐及绘画艺术知识、观赏表演等，使旅游者的生活过得丰富多彩。

趋势3：环城市度假设施更加适应家庭式短期度假需求

（1）度假游客大多以家庭为基本单元

随着家庭范围的日益缩小，全家出游度假成为当今世界度假的重要趋势之一。家庭化在世界度假方面表现得尤为突出，常见度假区游客大多是夫妻二人，或者再加上孩子。环城市度假设施将更加适应家庭式短期度假需求，成为今后很长一段时间度假开发的热点。

（2）施游度假业向国际一体化进程发展

随着跨国旅游度假的兴起，旅游度假业向国际一体化发展势头明显，旅游度假业的竞争最终将成为整条旅游度假价值链的竞争。纵向一体化包括通过“前向一体化”收购或兼并度假客源地的度假零售商、中间商等形式来加强对度假产品销售网络的控制；也包括通过“后向一体化”收购、兼并旅游饭店、车队、旅游景点来控制度假产品要素市场，形成度假产品的供产一体化。

趋势4：创新化和多样化已经成为发展方向

（1）创新化趋势

当今，度假旅游已经成为人们一种必不可少的生活方式，度假客源也以团队为主转向以散客为主，不带孩子的伴侣在度假者中占据越来越大的比重，无主题的度假旅游向有主题的度假旅游转变。

（2）多样化趋势

度假旅游产品在早期传统的温泉、矿泉疗养出现后，继而出现了追求“3s”享受(阳光、沙滩、海水)的滨海旅游，而后，高山滑雪也成为深受人们欢迎的度假旅游项目，并且迅速发展成为一大产业。

近年来，一些拥有丰富度假旅游资源、城市设施又较为完善的城市又逐渐开发出了都市度假旅游的形式。滨海、滨湖、高山滑雪、温泉疗养等多种类型旅游度假区的配合，使得度假旅游产品不断丰富与完善。国际旅游业呈现出观光旅游形态向休闲度假形态转变，特点是旅游产品的升级。但国内旅游度假市场仍表现为共生关系，而非简单升级。在中国，正常的旅游发展趋势是：从观光到休闲，再从休闲到度假，每个景区里观光旅游、休闲旅游和度假旅游的不同人群都存在。因为中国太大，发展也不平衡，这种三位一体的模式，决定着它承载的功能是丰富多样的。

旅游度假市场发展趋势带给我们的启示包括：(1)度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此对住宿及其配套要求较高：(2)人们通过参于娱乐、休息、教育、运动、度假等方式，获得一种愉悦的心理体验，因此对度假区功能设置有特殊的要求；(3)具备恢复个体健康功能，具有主题性，且能满足高端客户文化需求的度假区是多数项目未来发展的方向。