物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的具有经济开发性质的城市物流功能区域，同时也是依托相关物流服务设施进行与降低物流成本、提高物流运作效率和改善企业服务有关的流通加工、原材料采购和便于与消费地直接联系的生产等活动的具有产业发展性质的经济功能区。
对于物流园区的规划项目来说，园区的战略定位是项目成功的关键。然而，目前很多物流园区项目没有达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，无法满足客户需求。
要把握好物流园区项目的战略定位，主要从以下三个方面：
（1）项目的战略定位
即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位。是做商贸型物流园区还是货运型物流园区？如果做货运型物流园区，是单纯的公路港，还是公铁联运，铁海联运等等？要具体化，市场针对性要强。
基本战略定位明确后，要细化定位，包括市场定位（园区的细分市场在哪里），客户定位（具体是哪种类型、哪些企业入驻），产品定位（建筑形态是联排商铺、大型仓库还是什么，交通组织如何安排），品牌定位（市场形象如何确定）等。
（2）主要功能确定以及分区的空间布局
◆项目的主要功能。即项目有哪些主要功能，如办公、交易、加工、仓储、配送、信息、金融、配套服务等等。
◆各功能区的主要经济技术指标，以及相互关系。比如，每个功能区多大面积，将来计划有多少家企业入驻。平均每家企业的办公面积、仓储面积和停车需求如何。
◆功能区的空间布局，以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。
（3）具体的规划设计方案
包括建筑形态（外观和内部），道路规划（人车分流），景观绿化等。
总之，具体规划设计既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业的技术需要。