创新空间导向下的产业社区规划实践——以南京江苏软件园城市设计为例

结合南京江苏软件园的规划实践，提出集约利用创新空间资源、构建全周期创新产研空间和塑造居业共享交往的创新社区等设计策略，以期促进产业社区内创新产业空间与城市生活功能的高度复合，进一步提升产城融合。

一、江苏软件园的现状禀赋与发展困境

江苏软件园位于南京市江宁区，紧临江南主城和禄口新城，本次规划范围位于江苏软件园西片区，面积约4.9平方千米，是江苏软件园重要的创新产业集聚区（图1）。江苏软件园区位条件较好，位于南京南站与禄口机场两大交通枢纽之间，紧邻南京都市圈高速外环，与都市圈内其他区域联系紧密。作为南京打造的软件名城——“一谷两园”（南京软件谷、南京软件园、江苏软件园）中的重要一翼，具有较好的资源禀赋及生态环境。

图1　本次江苏软件园规划范围

2012 年，南京市政府为助力中小创新企业发展，规划了一批科创社区，以研发办公为主。然而，至2018年实际建设仅完成30%，研发用地大量闲置。究其原因，主要是研发规模预估偏离与园区服务配套不足。江苏软件园亦有此困境：规划研发用地空置率较高，且现状多为中小型企业，无法形成产业集聚效应。许多创新企业，如智能网联汽车多为产研一体化，因此规模化的生产空间是选址中较为重要的因素之一。

“三区三线”划定作为国土空间治理的关键举措，正引导城市开发活动向集约化、集聚化转型，以提升土地利用效率。随着国土空间规划中开发边界的调整，江苏软件园建设用地大幅缩减，职住比例失衡显著。江苏软件园虽生态资源丰富，但水绿占比较高、土地利用集约度低，无法适应现阶段开发建设需求，亟须通过规划推动产城深度融合。

二、 创新空间导向下的江苏软件园规划策略

规划以塑造“一个引领创新示范集群，融合多元活力场景的生态产业社区”为总体目标，构建“一核两廊，五心多组团”的空间格局，汇聚与整合周边生态、产业、景观等资源，完善基础配套设施建设，提升空间环境品质，融合工作、学习、生活与文化等多元复合场景。形成具备全生命周期的创新产业集群，塑造开放、包容的科创带文旅片关键节点，成为立足江宁、辐射南京的生态产业社区和文旅服务目的地（图2）。

图2　江苏软件园城市设计整体鸟瞰图

2.1 集约利用创新空间资源

在片区层面上，面对城市开放边界缩减，规划结合现状条件判定适建范围内具备转为建设用地的蓝绿空间。依托风热环境模拟，划分三级开敞空间体系，合理组织建设组团与蓝绿空间关系，兼顾生态保护与开发建设，并优化园区物理环境，提升降碳能力。结合软件园现状特征，建立人口梯级分析模型，明确不同用地功能的合理配比，将部分研发用地转化为居住、公共服务和工业用地，促进产居比例平衡，提升园区满足园区发展诉求和创新主导产业用地需求。

在地块层面上，以集约利用土地和适应用地发展潜在不确定性为目标，对具有高价值潜力的创新服务用地和创新产业用地提出复合利用方式，并结合市场需求提出混合比例建议。针对大型创新服务用地，通过混合文化、体育、公寓等功能，化解原规划单一商业功能建设量较大、与市场需求不匹配的问题。针对单一研发地块，结合南京和其他城市产业用地相关政策要求，容积率上限提升至2.6，加强土地集约利用，并在此基础上，明确研发主导功能占比，提高生产功能比例，满足创新企业对生产空间的用地需求。针对新增工业地块，在24米限高基础上，允许局部高度突破至60米，倡导创新企业工业上楼。同时，设置准入门槛，选择无污染创新企业，采用弹性年期出让方式，以5年为单位，预留远期转型可能。

2.2 构建全周期创新产研空间

结合江苏软件园产业发展定位，园区内创新产业体系以智能网联汽车、人工智能产业和网络安全三类为主导，以总部型或独角兽型企业为重点入驻对象，并兼顾不同成长时期企业。通过对三大主导创新产业进行全周期产业门类分析发现，相关产业链中传感器、芯片等部分产业载体需要一定的生产空间，其他环节均可在办公空间内完成。各种大型企业占地10公顷以上，中型企业约占4~10公顷，小型企业占地约2~4公顷。

规划针对为不同创新企业提供差异化空间，通过灵活的地块划分和弹性的开发模式，从不同类型企业需求和高端人才需求出发，为研发和工业企业提供在同一地点不断成长和发展的场所。不同阶段的企业可以在同一产业社区中选择不同类型、规模和价格的办公场所，满足企业全生命周期的成长空间。同时，为不同规模和类型的企业设置相应的模块化空间载体，使其自身可以生长、进化，对环境有很强的适应性，具有更持久的生命活力。研发模块主要包括小型研发企业、含中试车间的中型研发企业、含科技服务的滨湖独角兽企业、含生活科技服务的大型企业四种类型。工业模块主要包括小型工厂、中型工厂、低层厂房为主的中型工厂、大型工厂四种类型。

2.3 塑造居业共享交往的创新社区

与传统产业园规划中功能布局界限明显、生产与生活完全隔离的状态所不同，在江苏软件园中模糊了居住与工作的界限，在两者之间搭建交流共享的桥梁，形成景色怡人、独具特色的共享创新社区场景。依托创新社区模式和“8小时产业生态圈”，构建三级创新公共服务空间。每个创新组团内部由基础功能（工业、研发或居住）、街坊级创新服务中心和组团级创新服务中心组成，构建功能高度复合、分区明确的标准化创新模块；外部的片区级创新服务中心，将立足软件园、辐射江宁区及南京其他地区。

片区级创新服务中心（综合服务核）作为产业社区的创新服务核，以文旅型功能和目的地型商业为主，依托山湖绿廊的景观生态资源，打造片区级文旅、商业和体育复合综合体，成为吸引周边人群的创新引擎。组团级创新服务中心（产业邻里中心），构建面向企业的“8小时产业生态圈”，为周边产业和居住组团创造技术交流、休闲娱乐的场所，并为企业提供创新服务资源和支撑，打造技术共享服务平台。街坊级创新服务中心根据布局位置差异，分为工业型、研发型和居住型三类，服务半径300米，以社区服务功能和产业共享服务功能为主。为工业、研发、居住街坊就近提供公共服务，塑造便利的职业平台、生活设施和非正式交流场所。同时，依托片区级共享景观道、组团级共享服务街和街坊级共享服务环，打造三级公共服务中心和生态景观资源的创新空间体验路径（图3）。（作者：陆垠）

图3　依托三级公共服务中心和生态景观资源构建创新空间体验路径