产业地产的前身是工业地产，随着产业结构的不断升级和优化，产业园区成为继传统地产后最受地方政府欢迎的经济模式。经过多年的发展，产业园区的建设也发展出多种模式，分别在不同的地方发挥着推动地方经济发展的重要作用。随着经济的发展，产业园区也即将进入高速发展期，未来发展也将出现不同于传统地产的发展趋势。了解产业园区的发展模式和未来发展趋势有助于产业园区开发和运营商更好的规划和建设运营产业园区，更加高效有力的助力地方经济发展。
随着宏观经济形势的变化，商业地产和住宅地产等传统地产业的发展进入了瓶颈期，而能够有效推动实体经济发展，带动地方经济可持续发展的产业地产逐渐受到更多地方政府的欢迎。越来越多的传统地产商转型或涉足产业地产领域，产业地产进入了井喷式发展的机遇期。然而，事实证明，以传统地产思维来思考产业地产的发展是完全不可行的。产业地产的发展也完全区别于传统地产的发展路径。经过多年的发展，产业地产即将进入成熟发展期，未来也将出现区别于传统地产的差异化发展趋势。产业园区作为产业地产最主要的物理载体逐渐进入公众视野。产业园区一般由政府或企业为实现产业发展目标，在特定的区域建设运营的物理集聚区。联合国环境规划署（UNEP）认为，产业园区（
http://www.reportway.org/yewulingyu/yuanquguihua.html）是在一大片的土地上聚集若干个企业的区域。产业园区的特征主要有：第一，以相对集中的物业空间为物理基础；第二，以某一类产业为主，集聚产业上下游企业或横向同类型企业；第三，有统一的运营单位负责园区的管理；第四，对常驻公司、土地利用率和建筑物类型实施限制；第五，详细的区域规划对园区环境规定了执行标准和限制条件；第六，为履行合同与协议、控制与适应公司进入园区、制定园区长期发展政策与计划等提供必要的管理条件。中机院：本文通过对中国产业园区案例的分析入手对产业园区建设运营的几种主要模式及未来发展趋势进行简单的研究。
一、产业园区主流建设模式
产业园区是指为促进某一产业发展而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。产业园区的发展以长三角和珠三角等经济发达地区的产业园区发展为代表，建设模式根据地方经济政治等发展情况具有较大的区别。总结来看，国内产业园区的主要建设模式包括以下几种：
1. 政府主导模式
完全由政府运营的模式，由管委会或同等角色的政府机构进行园区建设和管理运营的模式。政府主导模式是产业地产行业“先行先试”的产物，其存在对产业地产的发展起到了重大作用。管委会模式的主要特点就是政企一体，一个班子两个牌子，由政府管委会负责园区的运营管理[1]。管委会模式的优势在于：一是利用政府的宏观调控手段对园区进行整体规划和产业布局；二是有效的利用政府资源，包括政策资源、政府项目资源、政府资金资源、行政资源等可以直接导入到项目中；三是便于利用政府的强制手段和地位与相关部门企业进行协调沟通；四是政府背书有利于招商引资，可以有效的提高项目成功率。不足在于，一方面，缺乏市场化运作的灵活性，容易与市场脱节，在市场发生变化时不能够快速应对；另一方面，园区完全受制于派出单位的能力，一般都存在效能低下的问题。目前在国内依然有较多的城市以这种传统的政府管委会的模式进行园区运营。
深圳科技工业园成立于1985年，由中国科学院和深圳市政府联合创建。前期采用政府主导模式，组建园区管委会对园区进行开发和建设。由深圳市主要领导和中国科学院的主要领导分别担任管委会的主任和副主任，政府赋予管委会一定的行政职能。在这一时期，深圳科技工业园担负的主要任务是对园区土地的规划、行政审批、企业管理和服务等行政职能。同时，担负着转化和孵化中国科学院前沿技术等使命。
2. 国企平台模式
政企分离，政府通过成立国有平台公司，运用行政手段完成土地资源的划拨，由国有平台进行园区的建设运营管理，政府倾向性地对园区发布一定的政策进行扶持，相对市场化运作。该模式的主要特点有：一是园区运营单位的运营成本相对较低，具备国有平台具有的资源及政策优势；二是初步解决了管委会模式在市场灵活性方面的缺陷，一定程度上适应了市场经济的需求；三是机制有一定的优势，可以利用市场的杠杆作用提高资产收益率。该模式的最主要缺点在于，一方面，国有平台固有的思维模式和业务流程模式造成了业务效率低下、人浮于事、审批办事周期长等问题；另一方面，国企平台对地方政府主政团队的依赖程度过高，存在一定的政治风险。目前在国内一二线城市，较早建设的园区多数都是由原有的管委会模式转型至国有平台模式。典型案例有苏州工业园、张江高科等。
张江高科是比较成功的国企平台模式，被誉为中国硅谷。成立于1992年7月，位于上海浦东新区中南部，是中国国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。在张江高科，政府部门更多的是担当“服务员”的角色，园区管委会主要是做一些相关的审批工作，更多具体的职能是由张江集团来承担。张江集团是1992年成立的，注册资金10亿元人民币，政府控股，主要负责张江高科技园区的开发与建设。张江集团不是以盈利为目标，而是承担起引导园区产业发展的责任。
3. 市场化模式
完全市场化运作模式，政府只承担土地供应者及政策制定者的角色，由企业通过市场化的方式获得土地资源后，根据地方产业、经济等环境进行园区开发并进行运营管理。该模式的特点是重资产运作，园区运营完全由企业控制。市场化模式的优点在于效率高、周期短。由于企业重资产投入，所以企业希望能够通过高周转实现现金流的快速回正并取得可观的经济收益。这就要求企业要以最高的效率完成园区的建设并快速进入销售或运营阶段。最大的缺点在于政府缺乏一定的控制能力，比较容易沦为打着“园区”的幌子，行“商住”地产之实。企业快速完成可销售部分的变现后逃之夭夭，把园区的烂摊子留给政府。随着住宅地产和商业地产发展遇到瓶颈，很多实力雄厚的地产企业逐渐通多二级开发模式介入到产业地产业务中。典型案例有天安数码城、联东U谷等[2]。
联东集团（LIANDO），是集产业园区运营、金融投资为一体的集团化企业。产业园区运营作为主要业务板块，以“联东U谷”为品牌，成功进驻28个城市，园区项目数已达140多个，目前已经成为产业园区行业领军品牌。截止到2018年，联东U谷连续7年获得“国务院发展研究中心企业研究所”、“清华大学房地产研究所”及“中国指数研究院”联合发布的“中国产业园区十强企业排行榜”和“中国产业园区品牌价值排行榜“第一名”。
4. 政企合作模式
政府与企业合作建设开发运营园区，政府担任资源供给者和监督者的角色，企业担任项目建设和运营者的角色。该模式的主要特点是：政府通过特许经营权的模式，或者契约模式与企业共建园区并共同运营。政企模式很好的解决了管委会模式、国企平台模式和市场化模式的缺点，能够最大限度的调动政府和企业的资源，高效率的完成园区的建设和运营，快速实现产业的集聚效应。该模式存在的风险在于政府领导层变动带来的政治风险。园区建设是个“长周期，低回报，细水长流”的业务，而该模式下的园区建设运营受政府的监督和约束，因此领导层的变动可能为园区带来不可预知的政治风险。典型案例有华夏幸福产业新城、万科前海企业公馆、中信汕头滨海新区。
随着政府对产业园区建设的重视程度的提高和国有企业改革的宏观经济政策的持续发酵，政企合作模式将成为未来的产业园区运营主要模式。一方面，企业通过特许经营权的模式获得园区建设运营资格，将极大的降低园区运营企业的运营成本，使得园区运营从“重资产”运营向“轻资产”运营转型。园区运营企业因为没有巨大的成本压力，其运营重心也将会从“短期回笼资金”向“长期产业集聚”转移，有利于产业园区的持续发展。另一方面，政府通过契约模式与企业共建运营园区，有利于当地产业环境的良性发展，产业的集聚将能够为政府带来持续的税收收入和稳定的就业岗位，有利于社会安定。
二、智慧园区成为产业园区的必然选择
形成稳定的产业集群是产业园区运营标志性特点。而产业集群的持续壮大和产业集群上下游产业链的不断完善才是产业园区运营的终极目标。随着越来越多资金雄厚的企业杀入产业园区领域，拼“硬件”成为基本手段，因此，通过提供高品质的物理空间，吸引并留住产业企业，保持产业集群的稳定将变得越来越困难。而对于已经成型的园区而言，根本不具备拼“硬件”的条件，总不能把园区拆掉重建。同时，高品质的“硬件”往往意味着较高的园区入驻成本，这无疑是对正处于寒冬期的实体经济的又一重打击。随着互联网时代的到来，通过互联网技术为产业园区企业提供优质的“软件”环境将成为产业园区运营的重点，智慧园区的概念也应运而生。
1. 智慧园区赋予园区更强的竞争力
智慧园区是国内各类成熟园区转型升级的典范，智慧化不仅能提升园区的吸引力，还能促进园区的可持续发展，给予战略性新兴产业发展的基础，顺应信息技术创新与应用趋势，这是传统产业园区所不具有的。智慧园区的未来趋势将会是创新运营模式，智慧园区将会从传统的划区租地、功能划区等转移到园区的运营上来。如何把园区内部的企业、园区方、周边配套商业和园区内的所有服务有机地结合起来，真正帮助园区企业实现非核心业务外包，是智慧园区最好的出路。智慧园区的最终目的是为园区企业打造一个高效率低成本的体验感非常好的服务平台。
2. 智慧园区是提升服务效率、提高服务质量的有效途径
对于园区运营企业来讲，智慧园区平台将能够利用互联网技术重塑并标准化服务流程。传统的服务模式决定了服务质量和服务水平的高低主要受具体提供服务的人员的素质高低影响。企业的同样一项诉求，处理人员不同，处理结果也有较大的差异。智慧园区的建设能够将服务模式由原有的以服务人员为核心重塑为以服务流程为核心，并形成标准化的服务流程。同时，智慧园区平台还能够简化服务环节，提高服务效率，节省人力成本。
三、产业地产未来发展趋势
越来越多的企业或机构涉足产业地产领域，行业领域鱼龙混杂，良莠不齐，大家对产业地产的认识也不尽相同。从国外先进案例来看，产业地产的发展即将进入成熟期，未来趋势也日渐明显。
1. 区域产业地产发展将出现结构化差异
随着电子信息技术的高速发展，各国尤其是发达国家的三次产业结构不断调整和优化。产业结构的调整和优化直接催生了产业地产的兴起和发展。2017年我国大陆地区第三产业在国民生产总增加值中占比为51%，而发达国家及地区这一比例基本上可以达到70%，个别发达地区甚至超过90%，因此我国正处在甚至将长期处于产业结构优化升级的阶段。产业结构的优化是推动产业地产发展的直接动力。
2014年开始，涉足产业地产的各路资本的种种活动在地产领域掀起了巨大的波澜，据不完全统计，近几年新进入产业地产领域的企业达到70余家。未来，东部经济发达地区将主要释放由产业升级带来的产业地产需求，重点发展战略性新兴产业，形成总部基地、现代服务业园区、研发基地集聚地。中西部地区及大城市周边将承接东部经济发达地区因产业升级而外溢的加工、制造、组装等产业，形成工业园区、高科技园区及物流园区等集聚区。同时，受国家政策影响，自贸区、城镇化、国家级新区等也将成为产业地产需求的动力。未来二三线城市大有可为。
2. 未来“大而全”与“小而精”的园区将并存
“大而全”的产业新城是城镇化的有效途径之一，是最受各地政府欢迎的模式之一。华夏幸福就提出了“以产兴城、以城兴产、产城融合、城乡一体”的理念。一方面，产业能够为地方政府贡献持续税收和稳定就业；另一方面，新城能够在招商的同时达到引智的目的。所谓产城融合，即要求先能引入产业，继而通过产业吸引人，最终的着落点在于人。产业地产可分别针对产业和人发展不同业务（关键仍然在产业），产生不同营收，最终的理想状态是产业新城[3]。
但是，由于产业环境、政策规划、区位优势等因素的限制，不少地区并不适合一开始就采用产城融合的模式。一方面，东部发达地区由于近些年的高速发展，土地等资源日益紧缺，无法满足产城融合在物理空间上的需求。另一方面，在中西部待发展地区，由于产业环境、政策环境、经济基础等相对薄弱，无法快速形成一定规模的产业集聚，无法为产业新城提供有力的支撑，容易形成空城。鉴于此，“小而精”模式的成本可控、风险可控、收益可期、周期较短，将成为越来越多园区运营商的首选。
所以，根据地区经济基础、产业结构、政策环境、人力基础等基础要素，谨慎的选择采用“大而全”的产业新城模式还是“小而精”的产业集聚区的模式也是产业地产是否能够成功的基础。
3. 园区运营将与前期规划招商同等重要
产业园区主要包括前期规划、中期产业导入及后期运营。园区建设单位要对项目所在地的产业环境及政策进行详细研究，根据产业环境确定项目的产业定位。为了为产业导入服务，在前期规划的同时要对拟定的产业链及上下游企业进行分析。产业导入即通常意义上我们理解的园区招商。成功的前期规划是产业导入的基础，成功的产业导入又是项目运营的前提[4]。根据产业环境、产业链完整性、产业生态圈打造的必要性，完成园区的规划是考验园区建设单位产业定位能力的关键指标，产业导入是考验园区运营单位的招商能力的关键内容。前期规划与产业导入是产业园区成功的基础，但不是全部。产业地产大体量的自持模式决定了后期运营才是园区运营成败的关键。通过提供全链条服务整合资源，服务于运营，打造产业生态圈的能力将成为园区运营商的核心竞争力之一。园区运营的成败直接影响着产业集聚是否稳定，园区收益是否可观，项目是否具有增值空间。
4. 园区运营将从向客户要收益转为向资源要收益
未来，产业园区将从以下几个方面获取收益：一是租金收益，与传统产业园区相同，租金收益为园区的基本收益。据统计，目前多数产业园区的收益中租金及相关收益占比达到甚至超过89%。租金收益是园区的基本收益，是园区开展各项经营活动的现金流保障。二是服务收益。服务能力将成为园区运营商的核心竞争力之一，增值服务收益为园区挖掘新的利润增长点提供了更高的想象空间。随着第三产业的不断发展，服务型收益的比重将越来越高，也将成为园区收益的主要组成部分之一。三是产业投资收益。“房东+股东”的模式越来越受到园区运营商的欢迎。由于朝朝暮暮的相处，园区运营单位对园区可投资项目的了解是其他投资机构不具备的优势。园区运营商开展产业项目投资具备更高的成功率、较低的风险和更为可观的回报率。四是园区项目增值收益。成功的运营将使园区项目的价值得到不断提升，可以通过资产证券化或者产业基金收购等模式提高项目价值。
未来，产业园区会不仅会在经济发达地区发展壮大，也会在中西部地区生根发芽。未来，产业园区将出现“大而全”和“小而精”共存共荣的发展场景。未来，运营将逐渐成为产业园区发展的重要组成部分。未来，资源将成为园区运营单位最为宝贵的资产。（作者：徐明晓）
