深圳宝安立新湖片区现状及都市产业湖区转型策略案例研究

一、项目背景与片区现状

立新湖片区区位、经济、生态价值极高。在区位方面，片区位于深圳市宝安区福永街道，毗邻宝安国际机场、深圳国际会展中心、深圳国际会议中心、大前海合作区等区域重大要素，未来区域交通集齐航空、港口、铁路、城际城市轨道、高速公路，可快速达到深圳市内各重点区域，高效连接粤港澳大湾区各大制造板块，便捷抵达国内外主要经济圈；在经济方面，立新湖所在区域是宝安区乃至深圳市规模体量最大的产业地区和制造业基地之一，周边已布局有新桥东智能智造产业园、福海-沙井先进制造产业园区、深港先进制造业合作区、九围国际总部区、机场东临空经济总部区等先进制造业总部园区，在工业母机、激光与增材制造、精密仪器、智能机器人、智能终端、超高清视频显示、网络与通信等战略性新兴产业重点细分领域，未来将处于湾区领先地位；在生态方面，立新湖是湾区核心圈层内、交椅湾东岸独一无二的都市型产业湖区，水域面积1.2平方千米，被称为大宝安的“小西湖”，是“宝安十景”之首，背山面海、古村环绕，是凤凰山连接交椅湾的山海廊道上的重要节点。

立新湖作为城市水库工程始建于1959年。水库原以防洪、灌溉为主要功能，后随城市发展的需要，转变为立新水厂备用水源，2014年至2016年间供水量逐年减少，现状主要功能为防洪，兼顾生态景观。环湖5平方千米范围内，自改革开放以来开始大规模建设，2000年前后，尤其是大洋开发区建立以来，伴随“三来一补”传统产业和战略性新兴产业的巨大需求，县域内的各社区、市场主体争相开发用地，截至2010年，环湖建设用地已基本耗尽。除城市配套、道路用地外，大多为工业用地和低质量的城中村用地，其中工业用地187公顷，涉及厂房及宿舍建筑规模约270万平方米，临湖区域不断被低效产业空间挤压，产业和旧村空间侵蚀生态用地，导致环湖生态廊道割裂、公共空间不连续，既有区域山海连廊生态价值未能足量释放。由于地处福永、福海、新桥三个街道的行政边界交接处，涉及十余个社区用地，加上广深公路、宝安大道等干道割裂了区域，导致立新湖片区内部路网绕湖组织，对外衔接不佳，“湖区、园区、社区”高度分离，生态湖区衔接不畅、产业园区独立封闭、生活社区品质低下。由于涉及社区众多，且历史进程中大型央企、国企介入较深，导致土地归属错综复杂，历史遗留问题众多，在深圳当下的市场开发意愿和政策导向下，园区二次开发呈现碎片化，公共配套和产业用地难以集中供应。由于宝安机场航空限高的限制，导致湖区南侧大量区域位于航空限高100米范围内，甚至75米以下，这种情况进一步加剧了片区二次开发盘活的难度，导致市场主体参与湖区二次开发的动力伴随主体复杂程度和限高在南北不同区域差距极大。

立新湖片区现状产业基础较好，主要布局有新一代信息技术、智能装备制造、数字创意、新材料等新兴产业和传统加工制造业，其中70%企业为电子信息技术、先进制造与自动化企业。县域内，国家高新技术企业或规模以上企业共157 家，其中国家高新技术企业共111家，占福海街道国高企业数量的47%，占立新湖企业总数量的72%；规模以上企业97家，占立新湖企业总数量的62%。但深入调查环湖5平方千米的规模以上企业，94%为中小微型企业，40%企业拟拓展功能主要为总部和研发。整体地均产值不足深圳市均值的50%，79%的企业产值低于全区均值，90%的企业年产值低于全市均值，湖区第一圈层土地、生态资源价值未能得到体现。

宝安作为深圳产业大区、智能制造强区，已形成“以战略性新兴产业为先导、电子信息产业为龙头、装备制造业和传统优势产业为支撑的现代产业结构”，但整体大而不强，研发投入强度居全市中位，创新能力有限，产业自主协同意识不强，品牌竞争力不突出，没有形成可持续的、品牌突出的产业链条，亟须建立引领区域产业的龙头体系，引导总部研发及创新发展。伴随国际会展中心、国际会议中心的落子以及前海合作区的扩容，宝安区以“422133”的发展主框架为核心，打造4大制造业基地、2大总部区域、2大城市功能中心区，推动107国道（宝安段）市政化改造，加快教育、医疗、社会治理3大社会民生领域建设，推进交通、国土空间提质增效、大招商3大专项行动，实现世界级先进制造城、国际化湾区滨海城、高品质民生幸福城的打造，实现由经济大区向经济强区、制造大区向智造强区、出口大区向开放强区、人口大区向人才强区、民生大区向服务强区“五大跨越”，建成现代化国际化创新型城区，基本实现社会主义现代化。战略级的空间产业、一流企业的产业资源要素即将汇聚在立新湖周边，宝安迎来了空间重构、定位重塑、格局重组的多重历史机遇。

二、案例研究

纵观国内外优秀的滨湖产业片区，在新的世界经济格局背景下，亦有与立新湖面临同样困境的地区，在产业高质量转型和生态和谐运用等方面均有成熟的案例。

以无锡市滨湖区为例，该区域生态资源禀赋极高，产业基础雄厚，但未能建立地标、特色产业，人才吸引有限，生态价值未得到发挥。为此，无锡提出“构造优势独具的产业体系和创新体系”融入国内外“双循环”发展格局。借势借力权威专家和重大项目落地，自上而下做大生态红利，推动优质机构、企业落户；精准招商，打造总部经济、培育总部企业形成地标产业集群；加大人才招引力度，强化人才配套服务，推进创新载体建设，加快科研成果转化。

以芝加哥湖滨新城为例，在后工业时代的滨水地区开发中，强调城市与生态的融合。功能上，临湖一线区域仅布局非营利性功能，为产业人群提供高品质的产业服务；空间设计上，注重大尺度绿地、广场等公共空间的预留，突出滨水城市空间品质与特色；建筑设计上，以不同尺度、类型的建筑组合形态，提高空间的通透性和层次感。（作者：夏丽英、刘冰倩）