政策解读

行业新闻

规划成果

产业调研成果

招商策划成果

概念规划成果

地产策划成果

投融资顾问成果

园区规划成果

产业规划成果

企业战略成果


	首页 > 招商运营托管要闻

广州林安物流园区运营管理现状、策略分析及实施方案

来源:中机院时间:中机院点击:6552

针对物流园区运营管理出现布局不平衡、服务内容单一、高附加值增值服务基本空白等问题，提出高效运营物流园区的研究非常必要。以林安物流园区为例，建议林安物流园区应持续构建物流与供应链一体化平台，开发高附加值的增值服务，打造生态园区。

　　近年来，互联网技术的不断发展和商业模式的变化推进了物流业的现代化发展进程，物流园区作为现代物流业发展的新型业态越来越受到重视。规范的运营管理有利于物流园区的建设，实现经济效益和社会效益的统一。

　　1、物流园区相关概念及作用
　　1.1 物流园区的概念

　　物流园区是物流业发展到一定阶段的产物，目前我国学术界广大学者从不同的角度出发，对物流园区作出了定义。有的认为物流园区是指有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点;也有的从空间概念和产业集群角度出发，认为物流园区是指两种以上不同类型的物流企业或物流中心集中在一起，空间布局上集中了具有综合职能和高效率物流设施的物流企业;还有的从区域经济发展的影响角度出发，认为物流园区是指通过相关物流服务设施降低物流成本，提高运作效率，具有拉动区域经济发展的作用。本文认为，物流园区是具有一定规模的，依靠完备的物流服务设施吸引竞争力强的物流企业入驻，通过共享相关基础设施和配套服务设施，以降低物流成本和提高物流效率，实现集约化与共同化的场所。

　　1.2 物流园区的作用

　　1.2.1 从经济作用上来看。

　　一是有效优化资源配置。物流园区将运输、仓储、信息等资源集结在一起，有效提高资源利用率。如运输资源优化配置，提供货物解决“回头车”的问题，降低空驶率;二是提高效率，降低成本。物流园区将传统分散的货场、货物集聚起来，采用规模化的设施设备对物流作业实施合理化的管理，进一步提高物流运作效率，降低运作成本;三是拉动区域经济的发展。在企业降低运营成本的压力下，物流企业必定会大力发展物流主营业务，帮助企业压降成本，发展经济。同时，在积极建设物流园区的过程中，必定带动附近的交通基础设施产业和餐饮娱乐产业的发展，促进了区域经济的发展。1.2.2 从社会作用上来看。

　　物流园区对改善城市环境，缓解城市交通压力具有重大作用。物流园区的出现减少了货站货场在城市中的占地面积，物流园区的合理布局减少了车辆出行的次数，提升环境质量。

　　2、物流园区运营管理的内涵与发展现状
　　2.1 物流园区运营管理的内涵

　　物流园区在运营管理过程中，涉及的主体主要包括园区运营管理方、开发主体、入驻企业、园区外物流服务需求者以及政府部门等多方。物流园区的运营管理就是运用组织、管理、决策等形式来协调园区各主体间的利益，实现总体利益最优化，实现园区利润最大化。一般来说，运营管理模式由 4 个要素组成：客户选择、价值获取、战略控制、业务范围。这 4 个要素组成了园区运营的流程线：物流园区运营管理研究———以林安物流园区为例摘要：针对物流园区运营管理出现布局不平衡、服务内容单一、高附加值增值服务基本空白等问题，提出高效运营物流园区的研究非常必要。以林安物流园区为例，建议林安物流园区应持续构建物流与供应链一体化平台，开发高附加值的增值服务，打造生态园区。选择什么类型物流企业进驻园区、提供什么多样化服务获取最大盈利、采取什么战略方式与同行竞争、开辟的服务范围等等。

　　2.2 国内物流园区运营管理及发展现状

　　目前我国综合服务型物流园区发展较为迅速，专业化物流园区发展潜力很大。

　　2.2.1 从投资方式上来看。

　　物流园区建设主要以自筹资金为主，但近年来政府加大对物流园区的优惠政策，减轻物流企业税收负担，加大对物流业的土地政策支持力度。

　　2.2.2 从经营模式上来看。

　　物流园区大都采取自主经营的模式，少数采取政府委员会和委托第三方公司经营的模式。

　　2.2.3 从业务水平上来看。

　　物流园区主要还是以仓储、运输、配送等基础功能为主，但在市场经济与服务经济不断发展的环境下，物流园区的增值服务如金融业务、货运代理业务、信息服务等不断涌现，数量有所增加，有 80% 的物流园区能够提供信息化服务。在配套功能上，70% 以上的物流园区具备停车、餐饮、住宿、物业、安保等服务。

　　2.2.4 从收入来源上来看。

　　物业租赁和仓储保管收入仍然占物流园区收入的“大头”，但信息服务所获得的收入达到59% ，略次于物业租赁、仓储保管收入和运输配送收入。我国物流园区运营管理确实取得了不少的成效，也紧随互联网时代的步伐作出了不少的调整改变，有利于物流园区的长远发展。但在运营过程中也存在很多问题，需要更长的时间进行优化。

　　3 、国内物流园区运营管理存在的问题
　　3.1 物流园区的市场化机制难以落实，政企不分

　　在物流园区的建设过程中，政府对园区的开发、规划具有主导作用，实际操作权也集中在政府手上，园区的管理部门也是由政府相关的机构组成，大大小小的事情都由政府干涉，政府较多地关注园区基础设施的规划，却没有考虑到需要市场自身供需之间的协调，重规划轻管理，管理体制不明确，管理机构混乱。

　　3.2 政府政策支持不到位，政府内部协调存在问题

　　政府所提供的优惠融资政策、税收减免政策、土地支持政策成为许多企业入驻物流园区的极大原因，但是目前全国各地的扶持政策参差不齐，没有出台统一的政策文件，实施效果不佳，使物流企业的发展具有局限性。而且全国不同的优惠政策又会引起不公平的现象，可能会引发企业之间的矛盾，不利于物流园区的可持续发展。

　　4 、物流园区运营管理策略分析
　　4.1 物流园区的招商

　　物流及相关企业是推动物流园区发展的重要力量，因此，物流园区的招商就是如何引进合适的企业进驻园区。进驻的企业要满足以下要求：第一，要选择实力较强的企业入驻园区，包括企业的经营资产状况、设施设备、管理服务要强等。提高入驻门槛能减少入驻企业鱼龙混珠的局面，并且综合能力强、知名度高的企业才能吸引更多的客户;第二，评估入驻企业的生态指标，包括园区内企业的竞争状况、是否会造成恶性竞争和垄断、入驻后对园区生态的影响等。竞争会对企业的发展产生正面作用和负面作用，如果是良性竞争，则会对物流企业的创新发展有积极作用，但如果是恶性竞争，则会阻碍物流企业的发展;第三，入驻园区的企业能在物流园区中与其他企业协同化运作，形成完整的产业链，形成集聚效益和规模效益，提高园区的经济效益与社会效益。

　　4.2 物流园区的体制政策

　　要高效管理物流园区，就要走企业化的道路。体制改进要从物流园区政府化到物流园区企业化入手，建立与市场经济匹配的政企分开的独立实体体制，包括企业日常工作制度、职责分工与内部协调制度等。这些管理制度有助于员工更加清晰自己的职责范围、工作安排，规范行为，使园区内的事务有条不紊地进行。目前有很多物流园区没有足够的资金来发展多元化的建设，政府要加大扶持力度，出台统一的税收、低息贷款、土地优惠政策，推动物流园区的更快发展。

　　4.3 物流园区的服务与盈利

　　运营的结果最终是为了盈利，提供什么类型的服务也在一定程度上会带来什么样的盈利。目前我国物流园区的服务内容还是以仓储、运输、配送为主，为园区提供的支持性配套服务较少，现代物流园区应大力发展车辆辅助服务、办公配套服务、金融配套服务和饮食娱乐服务等。物流园区配套服务的建设资金需求大，回收期长，不可能一步到位，赢利要分阶段进行。

　　4.3.1 运营初始阶段。在运营初始阶段中，不能盲目跟风，要根据园区固有的区位优势、政策优势、入驻企业优势等吸引客户，以此作为储备客户的资本，为长远发展奠定基础。在这一阶段，要提高服务意识和服务水平，提高客户的满意度，做好品牌建设。物流园区在初始阶段虽取得了一定成果，但初始阶段赢利模式单一，服务内容单一，企业间缺乏互赢互利，总的来说不利于可持续发展。

　　4.3.2 运营成长阶段。这一阶段，需要借助政府的优惠政策加大园区资金投入，整合园区内的资源，使园区各企业发挥自身的优势将其他企业联合起来，形成完整的产业链模式，并且为园区有信用且综合实力强的企业提供担保，使他们获得融资;积极建设信息化技术，将园区的工作协调网络化，减少客户的时间，方便客户，使顾客更高效地完成发货流程等。

　　4.3.3 运营成熟阶段。在服务经济盛行的时代，一味地追求经济效益是不能长远发展的，必须做好与社会效益的协调发展。很多物流园区在发展业务的时候忽视了园区生态的建设，环境生态差，这与运营成熟化还有很多差距，因此要做好生态文明建设，比如资源的再生利用、低碳减排等，提高园区品牌形象，促进园区长远发展。

　　5 、广州林安物流园区的运营管理分析
　　5.1 基本概况

　　广州林安物流园区成立于 2003 年，是广州市唯一一家“中国物流实验基地”，主要经营围绕公路的物流市场、线上线下信息交易平台、物流招投标中心、物流结算中心等业务，以创新的“基地 + 电子商务”的经营运作模式为基础，建立了“林安模式”，是具有一定实力的、政府重点扶持的大型物流超市发展项目。

　　广州林安物流园区位于广州市白云区太和镇沙太北路，建设发展用地约 20 万 m2，绿化面积约 50 000 m2，每天进出大型货车约 2 000 多台，货运量每年约 3 000 万 t。园区最大特色就是 2009 年新建的林安物流信息交易市场，将线上与线下相结合。物流信息交易市场约有 200 家货代公司，配备 LED 信息显示屏和黑墙板，货代公司在上面发布货源和车源信息，方便客户查找。此外，林安物流还开通了“我要物流 APP”，货主和车主可以在线上接单，再约定地点交货。据数据显示，物流市场每天接待找车的厂商约1 000 多家，找货的司机约 6 000 多位。物流园区中有上百家物流企业，其中有郑铁物流集团、华龙物流、云捷物流等，一般每家物流企业业务范围都有自己固定地点的专线运输，为客户提供专线物流运输服务。

　　5.2 运营管理存在的问题

　　广州林安物流园区虽然在运营上新增了许多战略，但是物流园区的发展仍处于探索中，还存在一些问题。

　　5.2.1 信息化技术使用率低。虽然林安物流建立了“基地+ 网络”模式，但是据调查发现，许多物流企业和货主都不是通过网络寻找货源、车源的信息，还是以传统的老客户资源为主，物流企业也没有自身独立的信息化物流系统，“我要物流”APP 使用率也较低，没有得到大众的运用。

　　5.2.2 增值服务薄弱。林安物流园区作为第四方物流的平台，理应除了基础功能服务之外还提供更多的增值服务。但是除了信息服务之外，咨询与培训、需求预测、供应链管理这些增值服务基本还是空白。物流园区缺乏物流专业人才，而且没有人才培养体系，不利于园区的长远发展。

　　5.2.3 政府优惠扶持政策没有落实。广州市政府对林安物流园区的扶持政策主要以财政资金为引导，没有根据林安物流园区实际的情况来落实优惠政策，使物流园区运营和物流企业的经营都承担着巨大的资金压力，在一定程度上还影响园区的建设发展。

　　5.2.4 生态环境需要改善。林安物流园区货运量大，吞吐量大，除了园区背靠山之外，没有其他绿化带和绿色植物，这对于每天庞大的 CO2和废气净化是完全不足的，空气质量急需改善。而且，在园区中随处可见的垃圾影响了园区的整体形象;作业的货物摆放也非常混乱，车辆倒车没有及时注意避让行人，存在危险性。

　　5.3 广州林安物流园区运营管理的建议

　　5.3.1 需提高自身的信息服务水平，与物流系统软件供应商合作。要想推广运用线上交易，首先要拥有线上超大货源与车源信息。林安物流园区可以在网络上建立自己的网站，及时提供技术支持，及时反馈使用情况和建议;与每个前往园区的客户介绍并推荐线上的物流系统;为物流企业寻找价格合适、操作方便的物流软件系统的供应商，正确引导物流企业将货源、车辆、客户的信息导入，并把各大物流企业的资源进行整合，节约时间和运营成本，也可促进物流企业间的合作。

　　5.3.2 加强发展多元化服务，提高增值服务功能。林安物流园区在目前阶段应注重发展增值服务功能，充分结合自身地处广州空港经济区的区位优势，迎合时下客户个性化的物流需求，发展航空与公路的多式联运，延伸产业链。另外林安物流园区应加强提供物流金融服务，与银行等金融机构合作，提供有资质的企业供应商及客户给物流企业，物流企业作为担保者，促使他们能进行质押融资等，打造“物流 + 金融”的增值运作模式，实现银行、供应商、物流的协调发展。还应加强提供咨询培训服务和需求预测服务，加强人才培养体系，培养更多创新人才以适应互联网物流时代，并根据园区商品进货、出货信息来预测未来一段时间内的商品进出库量，进而预测市场对商品的需求。物流园区应进一步提高信息增值服务，打造互联网 + 的物流园区，实现信息流、商流、资金流的三流合一。

　　5.3.3 政府应提供资金支持园区的发展建设。物流园区运营成本太高，如果税率和各方面的资金成本太高，则会限制园区的发展。政府应适当调低税率、贷款利息，使园区和入驻企业有充足的资金发展多元化业务，实现可持续发展。

　　5.3.4 打造生态安全物流园区。林安物流园区应实行循环型生态化改造，实行园区基础设施集中供应，废弃物集中回收，污染物统一处理。淘汰落后产能，发展智能基础设施。增加绿化带和绿化植物，打造宜商宜居的物流园区。加强园区卫生检查，加强园区巡逻，确保园区运作安全，避免意外事故的发生。

　　6、结论
　　在物流园区迅速发展的今天，高效的运营管理是园区取得可持续发展的重要因素，园区运营管理中的规划管理、招商方式、赢利模式、体制政策决定园区运营质量的高低。目前我国大多数物流园区运营管理还处于探索阶段，要协调好政府、物流园区、入驻企业、银行等多方的利益，实现经济利益与社会利益的协调发展。物流园区的高效运营离不开政府的政策支持，物流园区也应不断完善基础设施和配套服务，提供增值服务，发展多元化的服务，真正实现满足客户个性化需求，建设现代化物流园区。(作者：陈诗琪)

中机院以研究和规划为引领，以招商托管为支撑，从咨询、规划设计软服务向开发运营领域迈进，形成多元化业务版块。服务范围涵盖大数据、咨询、规划、招商运营及托管等5大类服务。
在招商服务中，本院提出“离岸招商、离岸孵化”的创新理论，通过以商招商、以资购商等多种招商形式推进工作，得到贵州省投资促进局、甘肃天水市政府、金乡经济开发区等40多个地方政府和30余家知名产业地产商的认可。经手项目霍尔果斯经开区伊宁园区产业链图谱及招商策划项目 / 普光经开区天然气化工产业链招商图谱项目 / 太原市产业链招商图谱编制项目 / 盐城400平方公里滩涂用地招商策划项目 / 湖北省孝感市孝南区经济开发区投资环境推介项目 / 贵州省生物医药产业链图谱及招商地图项目 / 恩施硒茶产业园产业规划与招商前置研究 / 孝南区的发展及产业转型升级和招商策划 / 贵州观光生态农业产业规划和招商策划
...................................................
欢迎致电咨询 400-666-8495

分享到：

上一篇：成都天府新区保税物流中心选址方案研究

下一篇：中国石材园区运营方对标管理体系实施步骤、构建体系

扫一扫关注
中机院
园区规划
产业规划