保障性租赁住房建设是落实"房住不炒"定位、完善住房保障体系的重要举措。2025年，国家继续加大对保障性租赁住房的政策支持力度，地方政府专项债券作为重要的融资工具，在保障性住房建设中发挥着关键作用。中机院争资立项小组依据《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》、《保障房建设专项债申报要求及融资模式》等最新政策文件编制，旨在为各地申报保障性租赁住房专项债提供系统指导。中机院争资立项小组从主管部门职责、政策支持内容、项目申报条件、审核关键要点等维度进行全面解析，并附最新申报材料清单，帮助申报单位准确把握政策要点，提高项目申报成功率，推动保障性租赁住房项目顺利实施，有效解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。
一、主管部门及职责分工
财政部门：负责专项债额度分配、资金下达及使用监管
省级财政部门：组织项目申报评审，确定转贷方案
市县财政部门：负责本地区资金审核拨付、预算绩效管理
住建部门：负责项目计划编制与组织实施
制定保障性租赁住房发展规划和年度计划
审核项目实施方案，监督工程质量和进度
发改部门：负责项目审批立项
审核项目可行性研究报告等前期文件
参与专项债项目联合评审
二、政策内容要点
债券性质：省级政府发行的政府债券，以项目收益偿还
支持方式：
直接用于保障性租赁住房建设
可用于配套基础设施（不超过总投资的20%）
额度分配：实行"资金跟着项目走"原则，向准备充分地区倾斜
期限利率：平均期限14.3年，平均利率3.34%左右（以2024年数据为参考）
三、支持范围与项目要求
（一）支持范围
建设类型：
新建保障性租赁住房项目
存量房屋改建改造项目（含商业、办公等非住宅改建）
收购存量商品房用作保障性租赁住房（需符合地方收购政策）
区域限制：人口净流入的大城市及省级指定城市
（二）项目条件
规划要求：
纳入省级保障房计划或目标责任书
符合城市国土空间规划和住房发展规划
土地要求：取得合法用地手续（可适用保障房用地优惠政策）
收益要求：项目自身收益能覆盖融资本息（覆盖率≥1.1倍）
负面清单：
不得用于楼堂馆所、商业开发
不得用于教育、医疗等非直接相关配套设施
四、申报条件
主体资格：
地方政府部门或国有企业（含城投平台）
社会资本参与需与政府方签订合作协议
项目状态：
已完成立项、用地、环评等审批手续
已编制可行性研究报告和融资平衡方案
资金需求：
项目资本金比例符合国家规定（一般不低于20%）
明确专项债资金使用计划和偿还来源
其他要求：
未获得其他中央财政资金重复支持
项目单位信用良好，无重大违法违规记录
五、审核要点
合规性审查：
项目是否符合专项债支持领域和负面清单要求
前期审批手续是否完备
可行性审查：
建设方案是否合理可行
运营管理模式是否可持续
收益性审查：
租金收入测算是否合理（一般低于市场租金90%）
融资平衡方案是否稳健（重点审核成本收益测算）
风险审查：
地方政府债务风险等级（红橙黄绿区域差异化管理）
项目单位偿债能力评估
六、申报窗口及流程
申报时间：
常规申报：每年3-4月、9-10月（具体以财政部通知为准）
补充申报：根据额度剩余情况不定期开放
申报流程：
[项目储备] --> [录入专项债系统] --> [省级部门初审] --> [财政部审核] --> [额度下达] --> [债券发行]
评审流程：实行"两评一案"制度（项目评估、偿债评估、融资平衡方案）
七、申报材料清单
基础材料：
项目可行性研究报告及批复文件
用地预审与选址意见书/土地使用权证
环评批复文件
初步设计批复（如有）
专项债材料：
"两评一案"完整报告
项目收益与融资自求平衡测算表
信用评级报告（如需）
保障房专项材料：
纳入省级保障房计划的证明文件
住房保障部门出具的认定意见
租金定价方案及价格主管部门意见
其他材料：
项目单位营业执照、近三年财务报表
资金管理制度和专户设立方案
绩效目标申报表
八、注意事项
项目包装：
合理确定项目规模（建议3-10亿元）
可打捆申报，但需确保项目关联性
收入测算：
除租金收入外，可考虑配套商业、停车位等收益
需提供第三方评估报告佐证收益测算
最新政策：
2025年新增存量房收购支持方向
放宽部分城市改建项目资本金比例要求
常见问题：
避免与中央预算内投资等其他资金重复申报
确保项目在债券存续期内持续产生收益
保障性租赁住房地方政府专项债资金申报成功案例分析
1、成都市高新区"青年人才公寓"项目
项目概况：2024年成功发行专项债5亿元，建设1200套保障性租赁住房，主要面向新就业大学生和青年科技人才
创新做法：
采用"产业园区+人才公寓"捆绑申报模式，实现职住平衡
通过配套商业租金（不超过总收益30%）增强项目收益平衡能力
关键数据：债券期限15年，利率3.25%，项目收益覆盖率达1.3倍
2、绵阳市科技城保障房项目
项目特色：2025年获批8亿元专项债，将存量商业办公楼改造为保障性租赁住房，节约用地指标46亩
申报亮点：
创新采用"改建+运营"一体化收益测算模型
配套智慧社区管理系统，降低后期运营成本
实施效果：项目综合收益率达5.8%，较传统建设模式缩短工期40%
3、自贡市产业工人社区项目
运作模式：2024年发行专项债3.2亿元，由园区国企统建统管，定向服务重点企业员工
成功要素：
与三家企业签订10年租约协议，锁定70%房源
配套建设共享食堂、健身中心等增值服务设施
经济指标：债券存续期内预计产生租金收入4.8亿元，覆盖本息1.2倍
4、德阳市轨道交通人才社区
申报创新：2025年通过"TOD+保障房"组合申报，获批专项债6.5亿元
核心经验：
利用地铁上盖空间开发，提高土地利用效率
建立租金与CPI联动调整机制，保障收益稳定性
社会效益：解决2000名轨道交通一线员工住房问题，员工流失率下降35%
5、成功案例共性特征
规划先行：全部纳入省级保障房项目库，符合国土空间规划要求
收益多元：平均配套商业面积占比18-25%，有效补充租金收益
机制创新：80%项目采用"政企合作"模式，引入专业运营机构
风险可控：债券存续期均设置3年运营缓冲期，建立风险准备金制度
