蓬江推“西江新区”概念规划-中机院产业园区规划网

江门滨江新区建设热火朝天，而与滨江新区一江之隔的荷塘、潮连两镇（街）临江地段也可能作为“西江新区”进行开发。记者近日获悉，“西江新区”概念规划和启动区城市设计已编制完成。蓬江区委、区政府希望通过在“西江新区”发展“着眼于珠三角地区乃至更大区域”的大型旅游项目，带动荷塘、潮连大发展。

　　据介绍，“西江新区”规划范围包括荷塘镇西北部临西江地段和潮连街道北部临西江地段，东至中兴路，西至西江；南至潮荷大道，北至白滕桥，总面积11.74平方公里（17505亩），可建设改造开发的土地约有14000亩，其余3000多亩为规划控制保留的河滩绿地、现状山体、高压走廊等土地。可开发土地中，符合土地利用总体规划的新增建设用地3000多亩，需要改造的旧村、旧厂近4000多亩。在“西江新区”规划范围之外，邻近的具备较好的成片开发条件的土地还有4000多亩。

　　潮连、荷塘都是江心岛，位于其上的“西江新区”地处江门、佛山及中山三市的交界处，具有环抱西江的独特自然环境。蓬江区副区长亢雁直表示，这块地严格意义上来说不算新区，因为基本上已建成，水电、道路等市政设施都已非常完善，不需要像滨江新区一样花大手笔做基础设施建设，但这一片区还有一些比较好的地段尚未开发，现在的开发条件比较成熟，蓬江区因此做了一个概念规划，提出“西江新区”发展的意义、定位、策略、布局方案、项目意向等，作为政府研究决策的技术依据。

　　亢雁直表示，“西江新区”概念着眼于未来，不一定是这两年就要建起来。“西江新区”的概念规划，是通过对国际上多个成功案例进行分析，着眼于珠三角地区乃至更大区域的发展形势，结合自身条件而提出的，新区应发展“悠游”、“乐业”、“雅居”三大功能，提出了“珠三角具有较大影响力的滨水游乐中心、西江城市带中生态优越的商务休闲度假基地、江门富有侨乡特色的滨水宜居新区”的发展定位和“西江城市客厅、江门北部门庭”的总体形象策划。

　　"西江新区"与滨江新区的关系是互补的。”亢雁直表示，“西江新区”属于一线临江用地，在突显城市滨水特质方面有着无可比拟的景观优势，可以在功能上为江门市滨江新区进行补充，由“沿江”发展变为“拥江”发展的空间格局。滨江新区启动区目前以体育文化设施带动房地产发展为主，“西江新区”优先考虑引进游乐、商务、商业等第三产业，将与滨江新区错位发展，双轮驱动，互相促进。

　　“西江新区”启动区位于潮荷大道—荷塘大桥—中泰西路以西的西江两岸地块，区位和环境优势非常突出，是“西江新区”最佳位置，范围为2.79平方公里（4187亩）。启动区城市设计方案目前比较理想的，是将大部分土地安排为第三产业项目，分为滨江游乐、高尚居住、商务服务、滨水展销、特色商住共五个片区，考虑设置酒店、游乐、商业、美食、会展、度假、游艇、摩天轮、景观塔、广场、停车场等具体项目。

　　“启动区只会配很少的地发展房地产。”亢雁直表示，希望利用启动区这个这么好的地块，打造一些吸引人气的商业项目，带动周边地区的发展。亢雁直告诉记者，从节假日长隆等景点人满为患可看出，休闲旅游业颇有市场，所以希望启动区项目能是一个服务珠三角的大型旅游项目。据透露，目前已有多家企业对“西江新区”予以关注并表达了投资意向。

　　“打造"西江新区"从江门市的发展来说还是有必要性和可行性的。”江门职业技术学院经管系副主任、副教授李卫忠认为，蓬江区作为江门市发展的火车头，可发展的土地资源不太多，拓展潮连和荷塘非常有必要。

　　五邑大学人事处处长、教授刘志坚认为，这个项目想法确实是好的，蓬江区围绕荷塘、潮连做文章也是非常对的，符合城镇化的趋势。因为蓬江区作为江门核心城区，在城镇化方面应走在前头，但荷塘、潮连城镇化水平还是比较低，通过这样一种努力，改善、提升荷塘、潮连两地城镇化水平，符合国家和江门的发展趋势。

　　“华侨城的成功案例告诉我们，地方优先发展旅游等项目能大大改善该区域的居住、投资、创业等环境，并带来土地的溢出价值，促进当地经济社会发展。”五邑大学经管学院博士伍锋认为，通过优先发展包括游乐、商务等项目在内的休闲旅游，最后使得地方经济社会快速发展，深圳的华侨城项目就是可供借鉴的成功案例。

　　多位专家都提到谨慎选择项目和商家，“西江新区”环境优越，在江门市土地非常有限的情况下，要避免项目成为圈地项目。

　　“从长远来看，不要急功近利发展这一片区。”江门市委政策研究室原主任李超奇认为，如果做休闲旅游，首期应该要有大手笔的投入，吸引到一定量的客流，再根据市场不断进行修正。如果项目吸引不到太多游客，投资商也不会有太多的后续投入，待设施老旧之后就更加难以吸引人来。#p#分页标题#e#

　　“盲目建设对这片区未来会有影响，一定要科学论证、逐步建设。广东省有些失败的项目，应该引以为鉴。”李卫忠认为，在为项目招商选资的时候，一方面要看开发项目的开发商有无经验，另一方面要注意发挥江门自身的优势。一定要吸引周边的人来，一定要做到有特色，不仅规模要更大，游玩项目还要比别人更多、更先进、更齐全。

　　发展游乐项目具有一定风险。刘志坚就提出，大型项目肯定要有具有强大消费力的人口为支撑，所以这种一般都很靠近城市。长隆、华侨城能那么成功也与他们立足广州、深圳这样的大城市有关。而且深圳有来自全国各地的流动人口和游客，这些成功因素是江门所不具备的。而且，江门的城市知名度不高，潮连的旅游项目除非做得特别特别好，否则辐射不到广州，只能辐射珠海、中山、顺德的一部分地区。所以项目的成败要看其定位以及经营的手段。

　　伍锋也认为，大型游乐项目具有投资大、产品更新快、回报要求高等风险特征，这需要有足够大的市场和影响力作为项目支撑基础。因此，“西江新区”启动区选择何种游乐、商务项目需要做好前期的可行性分析。

　　游乐项目是主题公园中的一种，其所提供的产品是一种以旅游方式被消费的文化产品，独特的文化是其成功发展的核心和灵魂。“我认为未来发展如要将珠三角的客人吸引过来，所选项目一定要符合市场认同、展现地方文化特色并富有创意。”伍锋表示，据业内统计，全国主题公园70%处于亏损状态，真正盈利的10%左右。像江门这样的二三线城市如要发展大型游乐项目，要充分发挥市场导向作用，由市场去做出判断和选择。

　　江门本地旅游资源丰富，“西江新区”发展游乐项目是否能与之配合发展？伍锋告诉记者，碉楼、小鸟天堂等资源以观赏和静态展示为主，游乐项目以动态参与和体验为主，二者资源互有差异，具有良好的互补性。他强调，发展旅游业是一项系统工程，下一步应从线路设计、行程安排、整体营销、客源共享等合作机制建立方面着手整合江门著名的景点。