全域土地综合整治是以国土空间规划为依据，通过“全域规划、全域设计、全域整治” 等综合措施，统筹推进农用地整治、建设用地整理和生态保护修复，从而促进耕地基本农田保护、土地节约集约利用、国土空间格局优化等多元目标实现的系统性工程。
2019年，自然资源部组织开展全域土地综合整治试点，同年国土空间规划体系开始系统性构建，“多规合一”改革进程中，全域土地综合整治在地方实践层面逐步成为落实规划的重要抓手和平台，这一政策工具先后被纳入乡村振兴战略、“十四五”自然资源保护与利用规划，以及党的二十届三中全会精神。2024年《关于学习运用“千万工程”经验深入推进全域土地综合整治的意见》的实施、中央一号文件连续六年的提及，均表明全域土地综合整治这项“空间革命”将持续释放红利，为中国式现代化的乡村振兴提供更坚实的支撑。
01、全域土地综合整治发展历程
第一阶段：探索起步阶段。在1998年之前，在实践中探索土地整理的组织方式和实现途径。集体农田建设——家庭联产承包分田到户（土地权属调整）——荒山荒地开发、废弃土地复垦等。
第二阶段：土地开发整理阶段。1999年—2007年，解决建设占用导致耕地数量锐减问题，以增加耕地面积为主要目标，实施国家投资土地开发整理项目；探索农村建设用地整理、城乡建设用地增减挂钩；探索农地整理与村庄整治的结合。
第三阶段：土地综合整治阶段。2008年—2018年，实现由农用地整理向包括农用地、建设用地、未利用地在内的综合整治转变，围绕高标准农田建设、城乡建设用地增减挂钩、建设美丽乡村等多元化目标发展。
第四阶段：全域土地综合整治阶段。2019年至今，在一定区域内开展全域全要素的综合治理，成为落实规划的抓手、空间治理的手段、乡村振兴的平台。
02、全域土地综合整治主要资金来源
（1）项目资本金（平台公司自有资金或财政资金）
（2）社会资本投资（社会资本方投资，不计入总投资）
（3）政策性金融贷款（银行贷款）
03、全域土地综合整治项目谋划要点
（1）全域土地综合整治项目谋划应以用地布局优化为核心，在此基础上开展综合型、导向型、特色型整治。
（2）量力而行安排项目投资，以收益定投入，确保项目贷款和可产生的收益总体平衡。还款来源应以产业收益和自然资源资产经营收益为主，土地指标收益等预期性收益不可直接作为还款来源，土地指标收益进入财政账户后可通过预算支出用于全域整治。
（3）项目谋划应统筹考虑“投融建运管”全流程，明确各环节责任主体，制定合理可行的运营方式、利益分配方式和分配比例。
（4）项目内容、项目造价和收益测算应科学合理、实事求是，避免重复投资、超标准投资等。
（5）项目实施前应确保土地权属清晰无争议，并明确项目实施后的权属，及时办理确权登记。
（6）项目实施周期原则上不超过两年。
（7）全域土地综合整治项目原则上应在城镇开发边界外谋划实施，如在城镇开发边界内的集体建设用地上实施项目建设，应结合规划类型办理规划许可。如将城镇开发边界内已征收或拟征收土地上的建设项目经营收益作为还款来源，可将项目纳入项目表用于资金平衡，但不纳入全域土地综合整治项目审查、报批、管理、图件和矢量数据的制作统计范围。
（8）申报全域土地综合整治项目前，应核实项目建设区内是否涉及存量违法用地图斑，如涉及，应按相关要求消除违法状态后方可实施建设。
（9）在已批露天开采的采矿权范围内，不谋划项目；在已批地下开采采矿权范围内，谋划项目时要特别关注相关审查标准。
04、全域土地综合整治项目案例分享
河南省巩义市某镇全域土地综合整治项目
1）建设规模与内容
项目区内共谋划用地布局优化和整治类4个、生态保护修复类1个、农村人居环境改善类2个、产业类2个等共9个项目，其中：**镇补充耕地项目，建设规模30.79公顷；**镇建设用地复垦项目，建设规模26.17公顷；**镇造林项目，建设规模39.70公顷；**镇高标准农田建设项目，建设规模1824.54公顷；生态保护修复21个村；农村人居环境改善17个村；**镇石榴现代农业示范区项目，占地面积314.12公顷；**镇农产品仓储交易中心项目，占地面积1.27公顷。
①**镇补充耕地项目
项目区补充耕地461.80亩，全部调入自林地。
②**镇建设用地复垦项目
本项目建设用地复垦392.61亩（复垦为耕地82.98亩；复垦为林地308.49亩；复垦为园地1.14亩）。
③**镇造林项目
本项目补充林地595.46亩（调入自耕地349.42亩、其他草地246.05亩）。
④**镇高标准农田建设项目
项目规划建设高标准农田27368.04亩。
⑤**镇**村等22个村泄洪渠修复工程
本项目建设内容包括项目区泄洪渠修复长度44.46km，清淤42560.80m³。
⑥**村人居环境改善项目
本项目主要建设内容为道路提升改造项目包含修缮混凝土道路、亮化工程项目、排水工程、公共厕所、环卫设施提升工程、村庄标识系统、主要街道改造和农村文化活动中心建设工程。
⑦**镇**村等16个村农村路网升级改造工程
本项目建设内容包含修缮混凝土道路和新建混凝土道路。
⑧**镇石榴现代农业示范区项目
本项目总用地规模为4711.85亩（全部为园地）
⑨农村人居环境改善
主干道修复29473.00㎡，宅前路修复68905.00㎡，路灯1050.00套，公厕改造38.00个，污水管网铺设33400.00m，垃圾桶1685.00个。
⑩**镇农产品仓储交易中心项目
本项目建设规模为19.08亩（建设用地盘活19.08亩，现状地类共三类，工业用地8.42亩，物流仓储用地6.93亩，商业服务业设施用地3.73亩）。总建筑面积14400㎡。
2）资金筹措
项目总投资41440.36万元，其中建设单位自筹8440.36万元，占投资的20.37%，拟申请贷款33000.00万元，占总投资的79.63%。
3）融资平衡分析
可用于偿还贷款本息的自身收入为石榴现代农业示范基地出租收入、高标准农田及整理出来耕地出租收入、农产品交易中心租赁收入。新增耕地交易指标作为项目的补充还款来源。项目投资财务内部收益率（税后）为5.23%，大于设定的基准收益率5%，项目还款期平均偿债备付率120.49%。
中机院深耕研究与规划领域近 20 年，聚焦全域土地综合整治核心业务，提供全链条专业咨询服务。业务涵盖全域土地综合整治专项规划、项目策划与申报、实施方案编制，以及跨区域流转指标运作等核心板块，同时联动乡村振兴战略落地，为客户量身定制涵盖土地整治与乡村发展的一体化解决方案，全方位满足全域土地综合利用相关需求。
