在传统地产开发企业由于拿地成本日益攀升和市场环境逼仄，盈利空间遭到严重侵蚀的情况下，上一阶段的城镇化建设过程中，众多地方政府主导的产业园区发展陷入进退两难的窘境，急需加快转型升级。
不平衡：制造与服务、产业与城市、政府引导与园区自组织发展不平衡，阻碍了产业园区能级的提升
1、生产制造与服务业发展不平衡
我国产业园区发展初期更多的是满足于生产制造企业的集中，与制造业相匹配的生产性服务业则天然缺乏，随着产业园区规模不断扩大，社会化服务体系不健全问题日趋严重。当前，多数产业园区内与生产相关的水、电、气、厂房等基础设施建设基本完善，但居住、教育、医疗等配套服务设施和金融、技术、物流、培训等生活性与生产性服务业发展滞后。亟待推动制造业与服务业均衡发展，带动园区价值链的延伸与拓展。
2、产业与城市发展不平衡
产业园区作为地方拉动经济的重要工具，很多园区不顾当地实际经济需求和自然禀赋，一哄而上和无中生有地盲目发展热度较大的产业，但由于缺少城市资源的支撑，多数园区的产业发展和城市功能不匹配，脱离于城市自然禀赋的支撑导致产业发展只能“空转”。同时，产业园区与居民区在空间上大都处于分离状态，“产与城”的分离使得“先乐业后安居”成为空谈，急需加快推动产业与城市的互动与融合，通过城市功能的自我完善为园区发展提供助推力。
3、政府引导与园区自组织发展不平衡
产业园区的治理离不开政府部门的公共治理、区内龙头企业的层级治理、行业内的自律自制和区内隐形规范的自发协调。当前，我国产业园区发展主要由政府主导，成立政府派出的园区管委会和管委会下属国资园区开发公司，负责园区的土地开发、招商引资、经济管理。这种机制导致园区管委会在社区建设与管理、环境保护、教育卫生、社会保障等方面职能有限，而政府对检验检测、市场准入、监督协调等职能的掌控又导致园区内企业自律、自治性的行业协会功能不能有效发挥，使得企业的自发协调和行业自律自治停留在表面。同时，区内龙头企业相对“孤立”，供应链相对封闭或者技术要求过高使得龙头企业对区内配套企业的引领带动作用难以充分发挥。
不充分：空间利用、组织结构、区域创新系统和品牌建设不充分，限制了产业园区效能的发挥
1、空间利用不充分
许多园区在成立初期，没有对园区进行整体空间布局的精细规划，只是将企业简单地进行空间上的罗列，并且过于慷慨地给予企业土地，导致一些企业和园区土地利用过于粗放，更有甚者用来圈地发展房地产，极大地浪费了土地空间。随着国家加强新建项目的土地、城建等方面工作的严格管理和地方土地资源的饱和，产业园区的发展空间极大受限、园内空间利用不充分的问题也浮出水面。比如许多产业园区仍在大量使用单层平面标准厂房，极大降低了土地空间利用率。与此相比，新加坡裕廊工业园拥有海(海面以下建设浮动油库)、陆(填海造陆、开发地下岩洞)、空(堆叠式厂房)一体化的空间拓展策略，极大地增加了土地空间利用率。
2、组织结构优势发挥不充分
企业入园最大的优势在于通过合理规划和统筹布局，将生产链和价值链相关的入园企业集聚起来，加强之间的分工合作，形成利益相关的产业组织网络。但我国多数产业园区在建设过程中过度追求大而全和短期效益，多数园区缺乏统筹规划和明确产业定位，片面追求大企业，几乎没有行业门槛，导致园区变成各类产业和企业的“大杂烩”。由于仅仅追求企业数量上的集聚，很少注重产业链、创新链和价值链的联系，只是呈现出企业集聚的空间状态，离强调“互动与结网”的产业集群的差距还很大。上下游企业间缺乏合作、产学研用发挥不充分等都阻碍了产业核心竞争力的提升。
3、区域创新生态系统发展不充分
区域创新生态系统是指由地理空间上相互关联和协作的企业、科研院所、服务机构等构成的区域性组织体系，其能够促进创新要素流动与共享，形成有良好的创新氛围和创新文化，加速成员间的知识学习和技术外溢。但目前我国许多产业园区还停留在投资拉动经济发展的阶段，对自身高新技术研究与开发支持力度不够，企业自身创新意识不强，与科研机构和高等院校的产学研合作不够密切，创业创新氛围缺失，科技创新成果孵化转化的平台作用发挥不充分，导致园区各类创新载体技术原创性较差，批量式技术创新极少出现。
4、区域品牌建设不充分
区域品牌是区域产业重要的无形资产，对区域内企业降低生产成本、形成规模经济效应、提升市场影响力有重大推动作用。目前，我国产业园区对于区域品牌的形成机理和内涵模糊，不顾自身实际情况而盲目投资打造的区域品牌多数沦为了“形象工程”。同时，国家地理标志、集体商标、原产地注册、证明标志等集体品牌作用没有得到高度重视，区域品牌知识产权保护还处于探索阶段。
那么，园区该如何迎接“新常态”经济带来的机遇与挑战;如何在“新产业”“新模式”中寻求突破创新;如何才能真正实现产业园区的转型升级?
1、挖掘产业价值，明确盈利模式
鉴于产业园区产品单价低、开发强度低、招商难度大、利润空间小、建设进度慢、资金回笼周期长等特点，理顺开发思路，探索盈利模式是产业的重中之重，掌握合理的开发次第和开发节奏是产业在功能布局和资金平衡使用上必须处理好的先手棋。
2、培育发展产业，打造核心竞争力
在产业园开发建设中，多数周边实力园区云集，且多数均经过了一定的市场培育期;如何使产业后发先至，笑傲市场，有赖于产业核心竞争力的整合打造。通过对资金实力、聚集引力、辐射张力、发展潜力以及面对压力等多方面的综合分析，推断产业的可持续性。
3、纵观市场环境，明确园区规划
深入市场调研，从宏观政策、区位特征、产业基础、客户需求等入手，做好产业准确定位。同时，结合阶段性招商成果、推广经验和市场反馈，精细化园区整体规划和单体设计，做好园区产品户型结构、物业功能分区、分类组团关联与市场需求的精准对接。
4、推进整体开发，兼顾主次平衡
按照产业园区物业建设的基本规律，园区需要做好诸多区块的同步开发建设，做好主力开发，兼顾平衡开发。由此，外在基础设施的有效利用和内在配套设施的有序建设显得尤为重要，厂房等企业所需的主要物业产品难以实现重点建设。
5、合理把控投资，确保形象和效益双轮驱动
地方政府常把产业建设形象与土地指标、证件办理、配套费减免等优惠政策进行倒置捆绑，产业开发商在投资节奏把控及产业建设形象上需做合理把控，才能得到形象、进度两相宜的可控局面。
当园区发展到一定阶段，可以根据具体情况选择发展路径来延长生命周期，实现长远发展。分析园区转型是否可行，要求分析园区目前发展状况，以及具备的要素条件，然后根据实际按以上路径实现转型。
