在产业园区出现并快速发展后，数以亿计的人口从西部往东部迁移，城市经济突飞猛进的增长。这就是产业集聚和城市增长过程中给中国经济带来正向的因素。但是中国产业地产同样也面临着新的问题，例如产业园能耗比较大、城市功能不协调等。下一代的产业园区应该如何发展，产城融合的方向应如何把控?
2018年，在新一轮经济大调整大变革的背景下，产业园区正在不断探索“下半场”破局之道：从过去功能结构单一、产业结构单一、与区域发展脱节、就业人群与消费结构不相匹配的“孤岛经济”转向集生产与生活为一体的新型城市功能区。
从摸索成立到逐渐成熟
1978年底十一届三中全会召开，确立了改革开放的战略方针。1979年，国务院批准在沿海地区开展加工贸易，同年，蛇口工业区建立，我国的产业园区建设拉开序幕。这一时期，国家对外贸的重视程度空前提高，致力于通过外贸体制改革和外商直接投资以促进经济技术发展。
1984年后，随着大连经济技术开发区挂牌成立，中国的产业园区进入了开发区与高新区模式的初创探索期及经验推广期。在此期间，国家开始在扩大外贸、吸引外资、引进技术等方面下大力气。
在“南方谈话”之后，我国掀起了产业园区对外开放和招商引资新一轮高潮。以张江高科、江苏工业园区为代表的第二代园区逐步建立。
但随着园区数量的暴涨，导致地方政府间的恶性竞争和企业的随意迁移：为了引资，地方政府一再降低土地价格、水电等资源费用和其他税收标准，造成了土地开发效率低下和资源浪费。同时，一些企业为追寻最优惠政策而在相邻园区间迁移，导致财政税收的极大损失。
在这一背景下，2003年，《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》发布，全国各类园区进行大整顿，园区数量从6000多个精简到1000多个。园区也逐步形成三种管理模式：政府主导型、企业主导型、政企结合型。
从追求增量到盘活存量
在经过快速发展后，城市发展的目光已从加快城市发展、拉大城市格局的增量型发展过渡到追求如何能提高城市空间资源的利用率，如何引入更适宜的城市功能和激发城市活力，如何平衡利益主体及如何实施规划等更加深层次的问题。而工业园区作为城市中较为特殊的功能片区，其所面临的问题更为突出。
业内人士认为，工业园区发展出现的问题可总结为：功能结构单一、产业结构单一、与区域发展脱节、就业人群与消费结构不相匹配。孤岛经济已经越来越制约园区的发展，以及园区与周围城镇之间的相互融合。
针对这些存在的问题，“产城融合”的概念日益受到重视。2013年通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调要“坚持走中国特色新型城镇化道路”，明确提出要“推进以人为核心的城镇化”，推动“产业和城镇融合发展”。2015年，《国家发展改革委办公厅关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》为我国产业园区的产城融合发展提供了指导性方针。
所谓产城融合，是指产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套。这是因为，没有产业支撑的城市只能是“空城”，而没有城市依托，即使再高端的产业也只能“空转”。产城融合正是在遭遇产城分离的背景下提出的一种发展思路。
从主抓产业到产城人融合
“产城人融合”是以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以人为核心，打造高水平的人文空间，最终让人们畅享高品质美好生活。
北京工商大学侯汉坡教授提出了“产城人融合”理念，并在城市、产业园区、开发区等产业集聚区的规划和再造中多次实践。产业园区就是在物理空间上不断加载产业功能和城市功能，最终满足产业发展的需要，人口生产生活的需要，城市安全平稳运行的需要。
