本文旨在探究以工业功能为主导的存量更新地区亦庄核心地区医药产业聚集区更新问题，通过构建存量资源评估体系，筛选出综合价值较低、空间产业不匹配的工业用地，并明确用地更新条件，以引导医药产业聚集区的存量更新。研究采用多因子评价和矩阵分析的方法，依据空间和产业更新三个维度对工业用地进行评价，构建了存量资源评估体系。基于评价结果，本文针对性地分类设计了工业用地更新台账，并提出了具体的控制和引导策略，以形成创新发展路径。
一、医药产业聚集区概况与现状特征
1.1 区域概况
生物医药产业聚集区位于亦庄新城核心区北部，东至经海路，西至荣华东一路及宏达中路，南至科创街，北至文化园东路，用地面积约 8.01 平方公里。该区域交通便利，紧邻于通往北京市区的五环路及六环路，同时拥有优质的公共交通网络，包括地铁、公交和快速公路等。自然环境优美，植被覆盖率较高，为生物医药产业的可持续发展提供了良好的环境基础。此外，该区域还拥有丰富的人力资源和科研机构，为生物医药产业的发展提供了坚实的人才和技术基础。
1.2 工业用地全部已实施
生物医药产业聚集区作为一片集聚着生物医药企业和创新资源的区域，近年来迅速发展。其在用地规模、建筑规模等方面都已具备一定的优势，形成了较为完整的生物医药产业链。然而，随着产业的不断发展，生物医药产业聚集城乡建设用地实施率高达98%，工业用地实施率更是为100%，工业用地已全部实施，面临着无可用地的瓶颈。尽管工业用地已全部出让，但多数用地已出让时间大于15年，建筑、设施的老化和产能的不足成为制约产业进一步发展的瓶颈。因此，城市更新重点在于拆除重建类更新项目，存量用地供应较少，难以满足城市建设用地结构调整和产业升级发展的需要。该区域亟需通过更新扩容工业用地，提高产能和效率，城市更新制度绩效需要在支持产业用地转型升级方面加强，以促进产业结构优化和城市可持续发展。
1.3 土地开发强度普遍较低
生物医药产业聚集区的土地开发强度普遍较低，生物医药产业用地平均容积率为1.15，工业用地平均容积率为1.19，虽然略高于亦庄新城核心区，但整体建设强度偏低。考虑到当前生物医药产业的发展需求，立体改造空间较大。由于建设年代和生产功能需求等原因，生物医药产业聚集区内工业风格和现代风格的建筑混杂，同时存在部分工业建筑老旧或体量过大等现象，建筑设施亟待更新升级。
1.4 产业结构待优化
生物医药产业作为具有高技术含量和高附加值的新兴产业，是未来经济发展的重要方向。然而，生物医药产业聚集区的产业结构尚待优化，新兴生物医药科技企业的占比偏低，活力不足，已有的本地医药企业以中小型为主，缺乏新兴生物科技企业。相比上海张江和苏州工业园，经开区科创板上市企业数量仅有4家，这与其作为生物医药产业聚集区的地位存在一定的不相符之处。虽然青年人占比高达75%，大专及以上学历占比高达51%，但与北京市本科及以上学历的水平仍存在一定的差距，这意味着生物医药产业聚集区的人才结构需要进一步优化，以支持更多的创新型企业的发展。目前，生物医药产业聚集区的现状以生物药生产企业为主，研发企业相对较少，需要进一步发展创新型企业，以增强该产业在未来的竞争中的核心竞争力。
二、存量资源评价
2.1 评价体系构建
空间、产业和主体更新意愿是影响亦庄医药产业聚集区存量资源开发与更新方向的三个关键方面。因此，在本研究中，我们采用三维分析框架，基于的空间、产业和主体更新意愿三个方面，构架评价体系中空间价值、产业价值和更新条件三个维度，对亦庄医药产业聚集区的存量资源进行深入分析。具体而言，我们将评价因子分层次进行梳理，并根据其重要性和导向性进行拆分，以明确各层次评价因子的作用和意义。
在评价体系中，我们以土地现状、POI 点、设施点、建筑质量等矢量数据为基础，通过对全域空间的评价，从土地价格、区位条件和空间热力三个方面来评估空间的价值。同时，我们基于地上企业的经营情况数据，从生产效益、科技水平与匹配度、企业规模三个方面来评估现状产业的价值。此外，我们还通过对使用情况和企业规模信息的收集和更新意向调查，从企业意向和搬迁难度两个方面来评估更新的条件。
在评价因子的权重上，我们采用 AHP 分析加专家打分法，对各项指标的权重分值进行了计算和整理。通过对数据的统计和整理，我们得出了存量更新评价体系的权重分配，并筛选出了因子中的核心指标，作为后期决策判断的主要关键因子。
同时，我们在对评价因子得分进行归一化的基础上，根据各因子的权重进行加权叠加计算，得到了三个方面的评分结果，即空间价值、产业价值和更新条件评分。这一步骤是为了在综合考虑不同维度的影响因素的基础上，对存量更新评价体系的各项指标进行量化评估，为后续的决策提供有力的参考依据。通过归一化处理和权重分配，我们可以更加客观地评价不同因素的贡献程度，避免了单一指标评估的主观性和片面性（图 1）。
图1 生物医药产业聚集区存量资源评价体系
2.2 数据来源
本文使用了多种数据来源来进行存量资源评估，其中包括经开区“企业链”数据、现状及规划用地设施梳理、调研访问和网络信息收集等。通过经开区企业链平台，我们明确了企业相关数据的可利用情况，并选取了经济效益、科技水平等产业价值相关因子，具体包括地近三年地均税收、近三年地均产值、企业标签、专利数量等。同时，我们梳理了现状用地和设施情况，明确了亦庄核心地区街区控规用地总量控制和设施布局规划，并选取了区位条件、土地价格等空间价值相关因子，具体包括现状建筑规模、规划建筑规模、地上设施、地上建筑情况等。此外，我们还通过企业和政府访谈、调查问卷、网络资料收集等方式，明确了企业意向、更新政策等内容，选取了企业意向、政府计划、搬迁难度等更新条件相关因子，具体包括城市更新项目清单、企业访谈记录、人群画像等。
图 2 生物医药产业聚集区信息
综合这些数据来源，我们以用地为单元建立了生物医药产业聚集区信息库，为后续的分析和决策提供了参考（图 2）。
2.3 评价结果
2.3.1 产业价值
产业价值评价分三方面，一是产业生产效益，企业财务状况越好，对地块的价值就越有正向影响；二是企业规模，大型企业会给用地带来正向影响，增加用地的价值；三是产业科技，科技（生物医药）公司能够带动片区的经济发展（图 3）。
图 3 产业价值评价分析
这一指标是评估企业在一定时间内工业生产的规模总水平，从而反映企业对地区经济的贡献程度，将各地块的产出规模进行排序和划分，生成了产业价值评价得分图。从该图中可以看出，西侧整体的产业价值优于东侧，大地块更易于孕育好的企业。然而，东北角的产业整体来看，情况较差，需要进一步的发展和改善。
2.3.2 空间价值
空间价值评价分三方面，地块价值：地块形状较小或细长不利于开发；区位条件：位于交通不便、社区资源匮乏区域地块；使用历史：空间现有风貌较差，使用中存在空置情况的地块。
该指标是衡量用地品质和建设容量的重要指标，反映了用地现状的建设、配套、土地价格、空间活力等条件，同时也能反映空间的更新扩容能力。通过建立空间价值评分标准，将各地块的区位条件、土地价格等因素进行排序和划分，生成空间价值评价得分图。从图面来看，西南边沿用地价值较高，而东部和中部连片的小工业用地空间价值较低，这也可能影响到这些区域的产业发展和经济增长。
2.3.3 更新条件
更新条件评价分两方面，一是拆建难度，评估土地的潜在价值和未来发展空间，以及土地更新的潜在收益；二是主体意愿，土地所有权和使用权的明确，土地所有权和使用权的明确是土地更新的关键条件。
该指标反映当前用地主体的搬迁和更新意愿，以及政府对用地更新的计划情况。这些因素对用地的可持续发展和提升空间价值具有重要影响，因此这一指标能够较好地衡量主体当前更新用地的条件和意愿程度，特别是对于产业园和大体量地块来说，其更新难度明显高于其他地块。根据更新条件评分得分，并将各地块的主题更新条件进行了排序和划分，最终生成了更新条件评价得分图。从图面可以看出，整体北侧的更新难度要小于南侧，可能是因为北侧地块的产业类型更为多元化，政策支持力度也更大（图 8）。
三、工业用地更新台账
3.1 矩阵分析
矩阵图法是一种分析多维问题的方法，它将成对的因素排列成矩阵图，然后根据矩阵图来分析问题。该方法可以用于综合分析用地的多种因素，从而评估用地的潜力资源。在对亦庄医药产业聚集区进行分析时，我们可以将空间、产业的评价得分分别放在矩阵坐标系的XY 轴上，并根据数据定量化各维度之间的关系，在矩阵图上获得资源潜力评价象限图。这样，我们就可以综合考虑各种因素，全面评估用地的潜力和价值，为用地规划和开发提供科学依据。
3.2 分类实施引导
通过对企业聚集情况进行深入的分析，可以更精准地了解各地块的特点和潜力。在重点保障地块方面，由于其空间价值和产业价值较高，应该优先保护地上已有的优质企业，并且在进行微更新时需要更多地考虑企业意愿和需求，以确保企业的顺利运营。对于强产业地块，应该进一步完善设施配套和改善环境，以提升该地块的空间品质，从而留住和吸引更多的优质企业入驻。在产业问题地块方面，尽管其空间价值较高，但地上企业的产业价值却比较低，难以对区域发展提供帮助，应该优先考虑更新这些地块上的企业，并吸引新的、具有较高产业价值的企业入驻，从而推动区域发展。在待更新地块方面，应该采取更为积极的城市更新策略，回收用地，整体进行更新，选择符合区域发展方向的新的入驻企业，从而推动整个区域的发展和进步。
在确定产业问题地块和待更新地块的实施时序时，需要考虑更新条件的因素。根据这些因素，可以进一步确定更新计划，将更新条件好的地块列为近期实施的项目，而更新条件较差的地块则可以考虑提供更新政策等方式，延后实施。在具体实施过程中，需要进行细致的规划和管理，包括地块的整体设计和实施难度等。同时，还需要积极开展相关政策宣传和落实，吸引更多优质企业参与区域发展，进一步优化区域的产业结构。
3.3 引入企业清单
在生物医药产业聚集区进行用地更新过程中，除了产业发展和业态引导方面的更新策略之外，还需要考虑入驻企业的具体条件。应该明确入驻企业的准入标准，包括企业规模、技术水平、生产能力等方面，确保入驻企业符合区域产业发展方向和整体经济发展需要。针对传统制造业，可以制定负面清单，淘汰低效行业和环节，以促进其升级转型。此外，政府还可以鼓励传统制造业企业向高附加值和高科技产业领域转型，进一步提高整个区域的产业水平。对于生物医药相关产业，政府可以积极发展研发生产类生物医药产业，并引导其配套市政设施的发展，以提高区域整体产业水平。
根据引入企业的画像，提供引入企业的名单，政府可以主动引入其中的优质企业，以提升区域的产业结构。政府可以对符合条件的企业提供优惠政策，例如减免税收、提供低成本土地和公共服务等，以吸引更多优质企业入驻。
四、结语
综上所述，本文对以工业功能为主导的存量更新地区亦庄核心地区医药产业聚集区更新问题进行了深入研究，提出了针对性的控制和引导策略，并构建了存量资源评估体系和工业用地更新台账，为该领域的理论探索和实践指导提供了有力支持。希望本文的研究成果能够对类似存量工业地区城市的用地更新提供有益借鉴，推动区域产业结构优化和创新发展。（作者：李姿璇，陆遥，赵建民）
