本文通过对比国内外先进城市的创新型用地供应情况可见,国内对创新型产业用地的管理注重全流程用地监管,而国外由于受可供给用地的数量限制,大多在土地供应前期对开发主体进行遴选,进而保障项目后续开发运营的持续性。鉴于此,国内城市新区的开发建设应从单纯的增量扩张逐步过渡到增存并重,建立健全全流程用地监管机制,同时加强对项目开发主体的遴选,有效防范产业用地房地产化风险。
深圳：厘清创新型产业用地主导功能和辅助功能
深圳市在 2013 年率先提出了创新型产业用地概念,以适应当时深圳市重点发展的战略性新型产业、“2.5 产业”等创新型产业发展,并在《深圳市城市规划标准与准则》中新增了新型产业用地（M0）。在现代化产业发展新阶段,由于环境治理技术的快速发展,工业用地类型不再按照产业污染情况严格区分,深圳市结合产业转型和土地混合利用的需求,将工业用地划分为普通用地（M1）和新型产业用地（M0）两类。同时,深圳市结合产业发展规律,对创新型产业用地主导功能和辅助功能进行细化,避免 M0 扩大兼容范围而导致房地产化的擦边球风险。另外,深圳市大力支持创新型产业科技研发活动的应用转化,将科技成果转化应用的用地归入 M0,将以营利为主要目的的设计机构用地归入商业用地（C1）,将以公益性为基础的科研机构用地归入科研用地（GIC0）。
东莞：严控新增 M0 和可分割 M0 供应规模
2022 年,东莞市出台《东莞市新型产业用地（M0）管理办法（修订）》,对创新型产业用地的资格准入、规划建筑管理、用地管理、土地 / 用房贡献、分割转让、不动产登记管理、履约管理等七大维度加以规范。（1）严控新增 M0 规模。全市每年认定的新增用地项目,其用地规模原则上不超过 300 亩,且 M0 项目被分为可分割 M0项目和不可分割 M0 项目,并受到差异化管控,从严限制新增用地规划为可分割 M0。（2）连片或相邻用地面积在 50 亩以上的允许规划为可分割 M0；少于 50 亩的,优先规划为不可分割 M0,仅限企业自用。（3）对于可分割M0,分割与达产验收挂钩；对于不可分割 M0,投资强度通过验收的,全部用房可办理开发主体首次登记和质押或抵押。
上海：加强创新型产业用地全生命周期监管
上海落实创新型产业用地全生命周期管理,对项目在用地期限内的利用状况进行全过程动态评估和监管：通过明确监管主体,夯实各区政府、各部门和各街镇落实土地全生命周期产业绩效共同监管的职责,健全土地、产业和市场监管部门关于涉地股权转让的联合监管机制。建立产业园区高质量发展评价机制,开展园区开发主体综合评价,围绕产业集聚发展、创新创业、资源利用、投资环境等维度建立指标评价体系并定期开展评价,并将评价结果与园区主体认定等工作挂钩。
美国旧金山：保障运营,通过谈判招标筛选潜力开发主体
美国因实行土地私有制,土地所有权大部分为私人所有,地方政府可出让土地十分有限。以美国旧金山为例,创新型产业用地供应使用招标方式,融合了两段招标与谈判招标两种方法。首先,政府部门根据开发主体的运营经验、财务能力和建设方案理念的匹配性综合确定潜在开发主体；符合条件的开发主体可提出资质申请,由资质评估小组对其资质进行审查。其次,通过审查的开发主体受邀提交投标申请书（RFP）,再与政府进行单独谈判。最后,在征求公众意见和评估小组评估后,政府部门确定最终的开发主体。借助土地谈判招标的方式对开发主体进行甄选,确保土地的开发利用符合政府的发展理念。
新加坡：加强项目遴选,重视用地过程管理
新加坡创新型产业用地包括工业一类（B1）、工业二类（B2）以及商务园区用地（BP）,其中商务园区用地（BP）类似国内的创新型产业用地。对于商务园区用地（BP）的供应,政府和土地开发机构会定期发布土地供应名单,包括列入已确认和储备名单,供潜在的园区开发主体进行申请议价。当开发主体和政府在价格上达成一致时,开发主体可在储备名单中选择地块。大部分产业用地以招标方式出让,较少使用拍卖方式,土地租赁期一般为 30 年,土地出让价格实行动态调整。当土地出让后,政府应对开发主体进行严格监管；当土地用途发生变更时,政府要对开发主体征收相应的土地用途发展税,征税比例达到土地增值收益的 70% 以上,能有效防止产业用地房地产化现象。(作者：黄嘉玲 陈媛 姚江春 陈鸿媛)
