本文将穗莞深三地的政策制度进行比较分析，从应用场景、创新性和预期效果等方面剖析各地政策的具体内容；最后选取若干已审批通过的M0新型产业用地案例，以企业的用地管理视角出发，从企业类型、地块指标、功能配比和管控事项等多方面对穗莞深三地的M0用地项目进行比较分析，总结出多元角色协调下的新型产业用地提升模式和路径。
一、穗莞深三地M0新型产业用地案例对比分析
随着穗莞深三市M0政策的颁布和实施，各市结合企业发展的需求审批通过了一批M0新型产业用地的项目。笔者此次就广州、深圳、东莞三地案例进行梳理，进行比较分析和总结。
1.1企业类型
拒笔者统计，近年来穗莞深三市审批通过的M0用地项目大多布局在广深科技创新走廊中。虽然穗莞深三地的产业引入和发展方向略有不同，但大多聚焦于高新科技产业，因此申请用地项目的企业类型多为高新技术企业，以广州为例，重点发展产业领域包括信息技术、智能装备与机器人、生物医药与健康等产业类型。位于广州市花东镇的花都大健康地块项目，其运营主体是华南医谷产业园运营有限公司，拟发展医药制造业、医疗仪器及器械制造等相关产业，未来意向引入的企业包括奇方药业、海尔生物等高科技企业。
除了企业自主拿地建设运营外，也有房地产企业先行申请拿地，后期建设切分转交给科技企业运营的案例。2013年，深圳市万科房地产有限公司以挂牌出让方式获得深圳湾科技生态园这一首宗主导功能为M0的土地使用权。可以看出当时制度仍在探索阶段，对于新型产业的不明确规定，使得房地产公司成为M0用地的权利主体。在2018年后，《深圳市工业区块线管理办法》出台对产业准入进行了严格规定。从2019年出让的留仙洞总部基地来看，竞得的七家企业联合体经营方向主要为科技创新、生物医疗等新兴产业方向。
1.2 地块指标
M0用地由于其区别于普通工业用地的产业效能，地块建设强度指标普遍较高，甚至不设置上限。《深圳市城市规划标准与准则（2018年局部修订稿）》取消13版深标的工业用地地块容积率上限。在此政策下，2019年出让的深圳留仙洞企业联合大厦项目容积率可高达16.5230，土地开发强度大大提高。东莞和广州虽没有借鉴深圳取消工业用地容积率上限的做法，但开发强度较普通工业用地仍是高出许多，如广州荔湾区已批准的名创优品、侨银环保、大翔药业以及大参林医药等4宗M0用地容积率都为3.0-5.031以及东莞市南城街道官网近日公布的诺基亚厂房项目改造后容积率高达5.0232等。
表3-1穗莞深区域内M0用地项目地块指标及企业信息表
1.3 功能配比
地块审批的功能配比以研发为主，配置必要的行政办公、商业和附属设施，严禁与生产无关的居住功能，另外工业低端制造功能也不放置在M0用地中。
以深圳为例，留仙洞总部基地功能除了必要的研发用房外还加入了商业、社区用房、物业用房等功能；广东京东都市智能产业创新发展有限公司（下文简称京东）竞得的东莞第二宗M0用地将规划建设高品质的研发、办公、轻生产、休闲和商务空间；华南医谷产业园运营（广州）有限公司在《关于CK0201082地块申请新型产业用地（M0）项目选址的情况说明》中规划地块主要包括产业楼、企业总部、科研楼、行政办公楼等功能。综上可看出，M0用地功能利用更加多样，允许建设相关配套服务设施，能够同时满足研发设计、商业、生产等多种功能需求。
表3-2穗莞深M0用地项目功能配比
表3-3穗莞深M0用地项目功能配比对
1.4 管控事项
M0用地的管控方向是引导产业向高科技、高技术转型，提高工业用地的使用效率和产值贡献，因此通过竞买申请人的资格要求、项目的投资和税收准入条件、公共用房的贡献和分隔转让要求等多方面进行管控。
首先，对于竞买申请人，各市都有严格规定是在当地注册成立的独立法人企业且具有M0用地企业准入资质（表3-4）。其中，与2019年深圳七家企业联合体竞得留仙洞总部基地不同，广州首宗M0用地出让条件明确规定不接受联合竞买及个人竞买。
表 3-4 穗莞深 M0 用地项目管控事
其次，对于项目的准入条件，深圳市投资控股有限公司（下文简称深投控）竞得的东莞首宗M0地块出让要求项目投资强度不低于600万元/亩，项目年产值不低于1200万元/亩，年税收贡献不低于150万元/亩；和东莞类似，雄兴孵化器竞得的广州首宗M0用地要求项目投资强度≥1068万元/亩，年营业要求≥4291万元/亩，年税收要求≥454万元/亩。面对如此高的要求，开发企业需要的是对产品品质、产业能级严格把控。最后，对于用房贡献，2019年出让的深圳罗湖清水河地块规定竞得人须承担邻近宗地上无偿移交政府7200㎡研发用房的建设费用；广州首宗M0用地也要求竞得人须无偿移交不低于10%的产业用房给增城经济技术开发区国土规划建设环保局或其指定的机构；与前二者不同，东莞政府寄希望于深投控能把深圳优厚的产业资源吸引至东莞，进而提高首宗M0用地的优惠力度，规定无需贡献产业用房。
最后，在分割转让方面，深圳留仙洞万科云城项目由于企业需向政府无偿移交80%的产业用房以及全部绿地和道路用地，政府允许企业销售剩余部分的物业，其中产业和部分商业可分割销售，另外部分商业和酒店则需整体转让。而2019年的留仙洞-企业联合大厦项目因为是多方共有产权，政府则规定土地出让期内不得转让或通过股权变更等方式变通转让建设用地使用权及建筑物。以深圳为鉴，为了保障开发企业的利益且以防工业地产化，东莞的“京东智谷”项目分割转让条件规定可分割面积不超过49%且配套用房不得分割转让。
二、结论：多元角色协调下的新型产业用地提升模式
穗莞深三地M0新型产业用地政策的初衷是进一步提高工业用地利用效率，保障工业用地节约集约利用，因此在用地功能和建设容量上给予了更好的弹性；同时忌惮用地企业在建设和后期使用上的擦边球现象，通过复杂的管控事项约束企业的开发行为。M0用地的管理过程体现出多元角色协调下的新型产业用地提升模式，一方面体现出政府层面对于产业现状的提升期望，另一方面体现出地方企业注重实效的发展意愿，其中各地政策中规划管理和实效评估的细则直接影响了企业申请M0用地指标的可能性，总体来看，深圳更为积极鼓励的制度政策促成了数量更多的M0型用地案例，当然也与深圳更为活跃的新型产业发展状况相关，相对来说广州和东莞的M0用地政策相对保守，在审批手续和管控力度上更谨慎，申请通过的用地案例相对较少。
但总体来说，在2020年全球灾难性的新冠疫情影响下，全球化的产业经济链条受到重创，加剧了各国增持本土工业企业的倾向。未来国内的经济形势一定程度上将依赖于工业高技化的程度和总量，粤港澳湾区中工业基础深厚的穗莞僧三地势必需要进一步提升新型产业用地的数量，其中M0用地的政策引导将发挥出重要的作用，通过管控完善项目建设落地的“最后一公里”至关重要，适应新型产业发展的切实需求，希望通过刚性和弹性的政策合理引导，尽快实现产业转型，形成国家新的发展动力和基础。（作者：姚圣，陈培佳，方舟）
