商务型产业园是现代生产性服务业的重要载体,功能多元化、建筑灵活性是其区别于其他产业园区的重要特性。本文选取合肥金融港项目为案例,研究了商务型园区规划的前置环节、核心关注点、设计理念与策略等内容,以期能够针对商务型园区的特点探寻园区规划相关思路。
1、前言
作为产业发展的载体,商务型产业园除了满足产业类企业的办公需求,还能帮助其实现研发、数据中心、培训中心等功能。这些功能对建筑的层高、面积、荷载等技术指标提出了特殊的要求,对园区的区位、环境、配套也有不同要求。功能多元化、建筑灵活性是商务园区区别于其他地产类型的重要特性,较高的产业聚集度、各类税收优惠政策也使商务园区对产业类租户更具亲和力。
2、商务型产业园区特点
商务型产业园是从事科技研发的知识密集、绿色低碳型企业和机构的经营场所,是工业园不断发展的产物,是现代生产性服务业的重要载体,其园区呈现的主要特点为:
(1)产业生态构建与培育的空间
对于以服务为主体的商务型园区,龙头企业具有核心带动作用,表现为规模型的龙头企业带动相关中小微企业。将龙头企业作为商务型园区产业集聚发展的重点,可以有效带动服务业的集聚,形成专业化的服务业集群和良好的产业生态。
(2)链接生产和服务功能的平台
商务型园区主要服务对象是生产性企业,与生产制造有着较强的产业关联性与互动性。因此,商务型园区通常包含部分科技型生产企业,在某种程度上实现了商务核心服务区域同外围生产区的无缝链接,促进了生产服务化、服务生产化。
(3)绿色低碳的现代高科技园区
基于商务型园区大都表现为现代化高科技园区,以高附加值的服务为主,包含部分科技型的小规模生产活动,具有科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少等特点。同时,由于高科技型企业与高技术人群的聚集,对于商务型园区的商务、生活、生态环境品质具有一定要求,通常采取低碳环保的方式打造,在区域范围内树立形象和打造产业地标。
3、商务型产业园区规划前置环节
园区的规划都离不开前期的产业研究、市场分析以及产品研究,通过详细的项目前期策划与产业研究,才能推导形成园区产业定位。根据产业策划报告,需按照规划设计条件的相关规定,结合市场销售预期等因素,运用经济成本分析方法,构建适宜的商务型园区核心建筑产品体系。
4、商务型产业园区规划核心关注点
(1)产品类型组合方式。
基于商务型园区的功能特性,产品主要以高层研发办公、独栋或联排别墅式总部办公以及相关配套建筑(如公寓、酒店、商业等)为主。
(2)产品货值与面积段选择。
市场销售的建筑产品前期往往都会进行货值分析与竞品对比,商务型园区尤为如此。商务型园区一般都位于城市较中心的地段,这就决定了项目土地价格远高于一般生产性工业园区,周边环境及城市配套设施也能较大提升项目价值。因此,在规划设计前期通过货值分析选择合适的建筑类型与面积段,对商务型园区极为重要。
5、合肥金融港项目规划设计案例
(1)项目背景
合肥金融港项目位于合肥市滨湖新区徽州大道与扬子江路交口,占地面积约171亩,规划建筑面积约65万㎡,由10栋高层办公楼,14栋多层办公楼,1栋经济型酒店(15层),1栋长租酒店(20层)、会议中心、食堂、沿街配套商业及地下停车库及设备用房组成,并建有OVU创客星、DHC区域能源系统等完善配套。目前已引进浙商银行合肥分行、平安财险等大中型金融机构入驻,并吸引了金融服务外包、互联网金融、软件开发、人力资源培训等中小企业300多家,初步形成了金融产业集群,正逐步成为全省资金、技术、人才最为集中的金融投资高地。
(2)规划设计理念
一是延续上位规划整体思路,更好的实现开放式街区组团的概念;二是创造宜人的尺度,营造人性化的商业及办公体验;三是通过多样性的产品,在产业布局上引入更有活跃度的使用者,提供高附加值的建筑载体。
(3)规划设计策略
本项目规划设计充分研究了合肥滨湖新区整体规划,将大城市的街区体系理念延伸到用地范围内,打破原有办公园区与城市的隔阂,将人流及交通引入基地内部,实现基地环境及设施与城市共享。
1)适宜的尺度。
本项目秉承紧凑城市理念,在原有城市规划街区网络基础上增加地块内的道路,进一步将街区网络细分为100～150m,创造适宜的步行尺度,提升了办公人群的舒适感、优越感、归属感与工作效率。
2)向城市开放的活力街区。
突破一般办公园区设计封闭内向的状态,通过城市道路的引入,打开办公园区对外沟通的节点,将整个社区向城市开放。注重商业、办公、商务休闲等功能的混合,令街区成为一个24 小时享有持续活力的区域。通过独栋式建筑、多变外立面、搭建建筑与自然、人与自然之间的个性化交流平台。
3)活跃的底层商业。
建筑底层采用架空、柱廊的方式,保证各个建筑单体间底层空间的延续性,使得建筑底层更加开放、有趣,从而创造更多的商业机会及活力。
4)与城市共享的景观系统。
景观与道路系统错开布置形成步行通廊,向城市开放,景观契合公共开放节点,注重点线结合,收放有度。
5)空间布局。
沿街采用高层与小高层相结合的布置方式,既丰富了城市天际线,又展示了园区形象;中间部位以独栋总部基地为主,前瞻性开发理念,为企业提供高效、多能、全方位中枢式经营氛围和高速发展通道。园区注重产品功能分区,加入有机的组合和变化,形成围合式的组团布局,层次鲜明,仪式感及围合感极强。
6、结语
随着中国产业不断向全球价值链的上游延伸,从生产制造到研发设计,再到全产业链的功能实现,商务型园区的需求日趋增长。与此同时,商务园区的功能也不断升级,已经从单一的研发功能向集总部、研发、后台、展示等多重功能的复合型产业地产转变。为实现商务园区所需的功能,需在建设前期阶段采用系统规划的方法和合理的规划设计策略,才能有效指导园区落地,为园区招商运营和可持续发展保驾护航。（作者：杨俊雄）
