中机院解读北京养老地产发展趋势

   摘要：中机院调研分析北京养老产业现状、我国养老产业趋势，认为未来北京养老地产将会注重空气质量、有一定的自然资源和便利交通的环境；强调配套设施的多功能复合，满足老年人医疗、文化、乃至亲情友情维护等多方面的需求；同时，居家式的专业化养老将是重点趋势。
       一、北京养老产业现状
 

       2008年底，北京市民政局、市发改委等五个部门联合下发《关于加快养老服务机构发展的意见》，提出了北京“9064”养老模式目标； 2013年8月16日，李克强总理主持召开的国务院常务会议提出:要推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”。把服务亿万老年人的“夕阳红”事业，打造成“蓬勃发展的朝阳产业”； 2014年伊始，政府各部门频出台养老产业政策，同时住房城乡建设部、民政部等部门联合印发了《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》(以下简称《通知》)，明确新建商品房需配建养老服务设施等系列要求。养老产业应市场需要逐步走入国民大舞台的中心，并且催生了社会养老产业链条，也让各路资本开始淘金养老行业，不少企业开始探索养老行业全产业链的道路。

       目前从事养老产业的模式更多地还是以养老地产为主。以北京养老床位调研观察。

       北京养老床位资源不及需求一半，老年人对量身定做的养老社区需求强烈。《北京市2012年老年人口信息和老龄事业发展状况报告》显示，2012年底全市户籍老年人口263万，较上年增加15万人，占户籍总人口比例增至20.3%；2012年底北京养老服务机构400余所，床位总数达7.6万张，按照“9064”模式目标计算，2012年末北京存在养老床位缺口近18.7万张；按目前趋势，即使不考虑北京市过半的外来人口，2020年户籍老年人将达380万人，按照6%的老年人需要社区养老床位、4%的老年人需要机构养老床位的比例计算，到2020年北京需要养老床位38万张，目前仍有待落实。

图例1：

图例2：

      据调查统计，北京被调查老年人70%以上对现有居住环境不满意，其中的医护急救条件、体育娱乐场所意见很大，半数以上对社区活动、空气、安全设施、环境安静度不满意，而居住高楼、周围老人少、和子女住以及居住面积的不满意程度相对较低；
      在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51％，打算租赁房屋使用权的占24％，希望购买产权式酒店的占16％，打算采取其他形式的占9％，老年人对量身定做的老年社区消费意愿强烈。

      目前我国养老资源的短缺，养老需求逐渐多样化，使得企业成为养老市场的主要力量。中国入世首席谈判代表、原国家外经贸部副部长龙永图曾表示，大包大揽会让政府的负担越来越重，最终走到国家社会保障濒于破产的地步。我国老龄化虽然还没有真正到来，但是我国政府的债务水平已超过了经济总量的50%。随着我国老龄化社会脚步的加快，巨大的养老需求日益凸显，政府公办的养老机构仍远远不能满足需求，进而由市场化力量提供的专业化养老服务终将是养老产业发展的总体趋势。

图例3：养老地产的三个阶段
 

图例4：现有养老住宅的5个类型。

       理想中的养老——生态优美的专业养老社区。
       随着生活水平的提高，经济环境的迅速增长，人们对于精神层次和物质享受的层次要求也相对越高，北京退休的高级知识分子和越来越多的高精尖人才老龄化，这一代老人的需求不再满足传统的养老理念。老有所为、老有所乐、老有  所盼的现代养老理念已经逐步取代了传统养老思想，北京养老社区功能配套也有了更高的要求。
图例5：

 
四、综上所述，中机院分析员认为未来北京养老地产项目发展方向是：
1、空气质量好、有一定的自然资源、交通便利是共同规律。
2、强调配套设施的多功能复合，满足老年人多方面需求，医疗、文化、乃至亲情友情维护。
3、提供居家式的专业化养老是未来养老项目的主要发展方向。