产业地产不是简单卖掉房子，而是包括出租部分物业、服务园区企业、甚至投资部分园区企业。产业地产开发周期长，企业能不能沉下心来是关键。华夏幸福运营的河北固安工业园区新型城镇化项目一做就是14年，碧桂园的“科技小镇”项目从实施到模式成熟大概也需要10年。因此具备持续的产业运营能力是产业地产创新发展的关键。
最新住建部的一组统计数据显示，十二五期间，中国的房地产开发投资额增长率从期初的28%下降到期末的1%。同时中国前20强房地产企业的市场占有率已经达到20%。在市场集中度越来越高的市场，“强者恒强”的市场格局，不少房企不得不“找米下锅”。
传统地产的开发要点在于地段，“特色小镇+产业地产”的营造要点在于选址，选择合适的城市群与产业基础。特色小镇宜业宜居宜游的三项功能，宜业始终是第一位的，通过特色产业的发展，形成产业聚集，产业聚集带来就业人口的增加，形成常住居民，常住居民的各种需求，促进地产、金融、公共服务等配套产业及设施的发展，进而推动城镇化架构的形成。
“特色小镇+产业地产”的开发模式
目前市场上的开发模式主要包括自带产业模式、先住后产模式、借鸡生蛋模式、资源合作模式等，特色小镇领域的核心产品春风十里小镇，涵盖智慧产业、生态环保产业、大健康产业、金融产业、文旅产业、大农业产业等，可为区域的经济发展导入可持续的创新产业链。同时通过产融联创："产品+资本+运营"的开发模式，解决政府的产业招商与运营等问题，实现产业升级，推动区域经济增长。
——自带产业模式
产业地产是以产业的性质来进行分类的，文旅小镇就要有旅游产业，金融小镇就要有金融业的导入。目前大量的特色小镇在规划做文旅，从各地方上报的特色小镇规划来看，文旅地产比例遥遥领先。
文旅小镇对景观资源和旅游IP的依赖度高，开发商要低价拿地，必须具备强势的产业资源导入的能力。比如万达模式就属于这种，强势的文旅IP资源平台和万达对当地就业、税收的拉动是模式的核心，促使地方政府主动低价和万达合作。
据统计，万达每个文旅城开业，平均给当地提供2万个就业机会。在拿地方面具有天然的竞争和谈判优势。这种产业资源优势，让万达在和地方政府谈判的过程中能够处于相对强势的地位，按照订单模式拿地，一次性谈妥底价，化整为零，分批次获取土地，而且有定向招拍挂等定制出让条件，万达在南昌、合肥、重庆、成都、济南连续3年分批次获取土地，土地价格不变，底价成交。
在开发模式上，万达文旅城通过现金流滚资产的模式，以财务运营和资本运作驱动开发。
——先住后产模式
恒大文旅城，目前全国仅海花岛和怀来两个项目，目前均未开业，处于住宅销售阶段。采用开发住宅，承诺后期导入产业配套的开发模式。和万达不同的是，恒大在文旅方面，目前尚无自身运营业态和成熟的核心IP资源，在售项目更多是打造硬件配套展示区来吸引客户，并没有清晰的开发和拓展模型。
现在地方政府对于特色小镇项目的前期规划方案，成熟度的要求越来越高，尤其是在拿地的时候就需要想清楚怎么干，变相销售住宅的开发模式也越来越难复制。
——借鸡生蛋模式
比如绿城的理想小镇，在一线城市和核心二线城市周边，30-50公里包围圈内的地区，盘活农业用地，整合农业、健康、教育、颐养、园区服务资源，打造农业+文旅+养老+居住复合小镇。
绿城模式最大的特点在于聚焦存量土地，轻资产操盘模式。通过和拥有存量土地的中小房企、农林企业和地方政府进行合作，甲方出钱出地，绿城代建或者入股的模式进行开发。
与大型农业企业、林场等有大面积土地资源的合作，获得土地，同时完成小镇的产业导入。例如与成都多利农庄合作，开发成都小镇项目;与浙江物产农业合作，开发杭州长乐小镇;与中大莫干山生态园开发建设公司合作，开发莫干山观云小镇等。
绿城小镇重点在于配套服务体系，绿城选择构建开放平台，自己强化关键服务，其他服务选择和外部力量合作，包括和万科合作。运营费用则从住宅产品的销售额中，抽取2%左右金额，用于园区配套团队建设和后续运营服务。
——资源合作模式
传统房地产企业做产业地产最大的短板就在于产业能力缺乏，没有自己的产业资源库和运营经验，这也是很多房企做产业小镇最大的障碍。比如碧桂园的科技小镇模式，通过联合外部产业资源进行合作，引进战略投资者来突破这个问题。
例如碧桂园进入了中城新产业这类专业的产业运营机构，百富东方、清华科技园、优客工场等轻资产产业运营商，以及和思科这类巨型企业签订深度的战略合作协议。通过大型企业的加持，获得和政府在土地指标和规模上的谈判空间，约定低于市场价的低价和税收返还，通过和运营机构的风险共担和成就共享机制来实现长期的运营。
目前来看，碧桂园的科技小镇选址都在广东深圳周边，东莞和惠州一些早已经开始承接深圳产业转移的小镇，在已经有产业基础的小镇做拓展开发，一定程度上也降低了产业小镇的开发难度。
从这四种模式来看，传统房企转型做特色小镇，其实不管是做文旅还是做特色产业小镇，成败关键在于产业运营。是否有强势的产业导入与可持续的运营能力，直接影响拿地的成功率，也决定了后期的开发模式和盈利模式。
