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一个历史悠久的传统商业老街如何转型为国际一流的现代服务业中心？

来源:中机院时间:2017-02-09 点击:2600

种种迹象表明，越来越多的重量级投资人正准备“抢滩登陆”汉正街，这里已然成为寸土寸金的商家必争之地。承载老汉口500年商根的汉正街，正在以“汉正街中央服务区”为依托，悄然化茧，蝶变成一座世界级金融中心。

     岁末年初，江汉之滨，风云际会。

    长江汉水汇流处，晴川桥西侧，面积约150亩的汉正街东片地块，让国内外数十家知名投资商再次聚焦江城，一场土地竞标的商战暗流涌动。

    2017年1月24日，农历猴年最后一场土地拍卖会上，汉正街东片的两个核心地块，作为武汉的压轴好地，引得投资商们激烈竞逐。经过数十轮竞价，上海复星集团最终以总价130亿元成功摘牌。

    在此之前，已有复星集团、上海绿地、香港恒隆和香港厂商会4家国内外知名企业落子汉正街中央服务区，其中前三家投资均超百亿元的现代服务业项目，目前正在如火如荼地建设。

    此次拿到汉正街东片地块后，复星集团将投资逾300亿元，用于布局以高端金融为主的现代服务业项目，这将是迄今为止武汉投资最大的现代服务业单体项目。至此，落子汉正街中央服务区的项目总投资已接近800亿元。

    复星地产控股联席总裁王基平向笔者表示，集团非常看好武汉的发展前景，尤其是看好汉正街雄厚的历史文化基因，及中央服务区作为武汉金融核心区的定位。王基平对今后的二次招商充满信心：“未来将有一大批世界500强和中国500强企业入驻。”

    种种迹象表明，越来越多的重量级投资人正准备“抢滩登陆”汉正街，这里已然成为寸土寸金的商家必争之地。承载老汉口500年商根的汉正街，正在以“汉正街中央服务区”为依托，悄然化茧，蝶变成一座世界级金融中心。

    业内人士认为，作为建设现代化、国际化、生态化大武汉的重大战略项目，汉正街中央服务区的建设，有如曼哈顿之于纽约、中环之于香港、陆家嘴之于上海，肩负着大武汉聚焦全球目光的重任。

    市第十三次党代会报告提出“武汉长江主轴”的战略决策，引发党代表和市民热议。市委提出，要以“全国领先、世界一流”为要求，打造现代城市的功能轴、时尚之都的发展轴、楚汉文化的展示轴、滨水绿城的生态轴、长江气派的景观轴，形成标志节点有序、空间复合立体、可感知可游憩的世界级城市中轴，成为充满活力、彰显实力、富有魅力的核心区，引领和推动武汉大都市提升发展。

    “武汉长江主轴”的最新发展思路，让汉正街人更加坚定了信念。事实上，汉正街中央服务区的规划方案，正好契合了“世界级城市中轴”的各种特质。

    根据规划，这里将以世界一流标准，建成以现代金融、高端商务、文化旅游休闲及高尚住宅于一体的世界级滨水中央服务区。这里或将成为武汉城市发展最具代表性的窗口地带之一，成为武汉最拿得出手的“金名片”。

    一个历史悠久的传统商业老街，如何转型为国际一流的现代服务业中心？笔者采访发现，汉正街的成功转型，或将为中国的老城区综合改造、产业提升和功能提升，提供一个极佳的样本。

    规划建设武汉金融主中心

    从汉口沿河大道，顺着多福路前行，穿过熙熙攘攘的批发市场，来到汉正街东片区的这片土地，更能真切感受到这里的天时、地利、人和。

    4年前，这里还是一片破落的棚户区。现如今，该片区已经顺利完成征收工作，正待破茧成蝶、迎接新生。规划中的汉正街东片，可谓是美景一片：江景、建筑、绿植，将以立体的方式进行呈现，构建起城市景观带。低密度的历史风貌街区，代表着武汉文化底片。

    按照武汉市区域金融中心总体规划，汉正街中央服务区将是武汉金融主中心，是大武汉唯一一个面向全球的现代服务业核心功能区。而眼前这片汉正街东片区，即是金融主中心的硬核，一批全球知名金融机构将陆续进驻。

    早在2014年12月30日，复星集团曾拿下汉正街银丰片地块，用于规划建设“蜂巢城市”项目。此次的汉正街东片地块，已经是复星在汉正街中央服务区拿下的第二个项目。对复星集团来说，汉正街东片这块地势在必得。

    据汉正街中央服务区副主任吴俊勤介绍，汉正街之所以定位为武汉的中央服务区，有三层特点。一是地理位置的中央，两江交汇，内环之中；第二是景观中心，拍摄武汉的美景，无论是拍两江交汇、一桥飞架南北，还是拍电视塔、拍黄鹤楼，汉正街都在取景框内；第三是产业中心，汉正街有500年的商业文明和100年的工业文明，商业和工业并举，支撑汉口成为近代中国中部的经济中心，也使之成为与大上海齐名的“大汉口”。

    虽然近些年这种传统市场没落了，但汉正街人骨子里流着的就是商业的血液，一旦把握正确的转型方向，重新擦亮“金名片”指日可待。

    2013年，汉正街中央服务区聘请戴德梁行等多家知名机构开展研究，确定了汉正街中央服务区的产业定位，聚集时尚商业、创新金融、现代商务及文化旅游等产业。

    汉正街中央服务区和市国土规划局还聘请美国SOM公司，编制完成《汉正街中央服务区核心区实施性城市设计》，该设计方案将延续1954年第一版《武汉市总体规划方案》中关于城市中轴线的设想。规划第一次将中山公园、西北湖公园的城市中轴生态空间延伸到汉正街、龙王庙、南岸嘴及汉江两岸，以一条“人”字形绿廊连接长江、汉江的滨江绿带。

    规划中的这条绿轴，长约1.7公里、面积约20万平方米，这在汉正街核心区寸土寸金的商业重地之中，显得弥足珍贵。绿轴将给市民提供难得的大规模公共空间，实现高品质城市核心区的生态化。

    “汉正街是独一无二的地方！武汉是一座历史古城，汉正街是它最有名的街道。过去一段时间里，汉正街与城市发展脱节，而现在有了一个很好的发展机会，它就像城市的心脏，可以赋予城市发展新的生命力。”香港海洋公园主席、兰桂坊集团主席盛智文博士对汉正街中央服务区规划中的绿轴赞不绝口，他表示，现在全球的设计都在讨论绿化，汉正街的绿地显得更为珍贵，“它有水的青睐，两江四岸让它的地理位置更迷人。可贵的是，这里还有历史文化底蕴，大家都希望在这里体验到文化的味道。就像纽约的中央公园等，绿轴是城市最好的代言人。”

    继地铁6号线通车后，汉正街中央服务区还将建设轨道交通13号线，有轨电车将贯穿汉正街核心金融区，区域交通将被极大优化，能有效提高区域承载能力。“T”形快速通道将建成。届时，东起民权路、西接崇仁路的汉正街隧道，将与升级为快速路的友谊路连通，无缝对接机场快速通道。一座跨汉江的人行景观桥将连接汉阳龟山风景区，地下空间与交通快线无缝对接，这里将成为通达最便捷的功能区。

    “天下第一街”棚户区改造样本

    绿树晴川、两江汇流，在很多武汉人的记忆里，汉正街就是他们心里的城市中心。

    曾经的汉正街小商品市场闻名全国，“天下第一街”的称号时常挂在嘴边。车水马龙的街道，一排排的商铺，密密麻麻的板车，庞大的扁担军……这在几十年前，被认为是市场繁荣的重要表现。最红火的时候，汉正街的商铺老板们，几乎连正常饭点都不能保证。汉正街市场的繁荣，带动了一批相关产业，造就了武汉的第一批万元户，走出了一大批创富能手。

    然而市场的繁荣昌盛，长期以来掩盖了汉正街城市功能落后、公共设施不足、安全隐患突出的问题。据了解，汉正街现有的房子大多已有50多年的历史，基本是破旧的平房和瓦房。由于汉正街寸土寸金，在市场无序经营、前店后厂的传统模式下，出现了大量私搭乱建的违章建筑和棚顶。

    拥挤无序的街巷、低矮残破的棚户区，由此成为很多武汉人的难言之隐。慕名而来的客人，往往乘兴而至，却又摇头而归；久居其中的人更是苦不堪言，祖孙三代人蜗居在20平方米小房内的家庭，比比皆是。

    在现代化商业模式不断冲击下，汉正街的市场逐渐萎缩，业态日趋落后，基础设施缺乏，与城市发展日渐脱离，甚至渐变成为城市的灰垢。汉正街如凤凰一般，正待浴火重生。

    汉正街中央服务区相关负责人回忆，此前有些投资人到汉正街看过现场后，都由衷地感慨“这个地方确实该改造了”。事实上，投资人并非不满意这里的投资环境，这里的市场依旧很繁荣，但是交通和生活环境实在有些糟糕。“投资人是认为，汉正街当时的状态，跟它500年的商业文化价值不匹配”。

    笔者走访汉正街发现，乱搭乱建的铁皮屋随处可见，有的地方甚至遮挡住了阳光，变成了一线天。居民的衣物没有地方晾晒，只好就着头顶的电线悬挂。油烟和电线混在一起，一到刮风的时候，灰尘满天飞。

    “我从记事起，就住在汉正街，这么多年从没离开过。”今年77岁的刘凤祥（化名）婆婆，就是在这里住了一辈子的老街坊，一直陪伴她的，还有患老年痴呆症的老伴以及残疾儿子，一家三口蜗居在汉水街一间19平方米的房子里，平时洗澡都成问题。说起这里之前的居住环境，刘婆婆用“黑洞、黑牢”来形容，她表示多少年来一直盼望着搬迁。

    刘婆婆的家庭状况并非个案，在汉正街的长街短巷里，处处安全堪忧，更谈不上环境。大量家庭生活在小小的20平方米左右的空间里，甚至挤着祖孙几代人。多数家庭没有独立卫生间，上厕所只能去公共厕所，厨房也大多是公用。

    为了彻底改变汉正街区域的棚户区面貌，市委、市政府要求，城市建设不能等，民生改善更不能拖。汉正街棚户区改造是全市最大最难的棚改项目，同时又是武汉市最重要的民生工程，市委、市政府把搬迁和城市发展结合在一起，就是希望区域产业和民生功能同时升级。

    为了完成整体搬迁改造汉正街传统市场、建设汉正街中央服务区这一重要历史使命，市委、市政府决定成立汉正街中央服务区开发建设领导小组办公室，进行全面协调，并指定汉正街控股集团公司作为汉正街中央服务区范围内土地征收、融资和建设主体。

    “汉正街棚户区居住环境差，情况高度复杂，又与小商品市场并存，整个改造工作异常艰难。”武汉市汉正街中央服务区领导小组办公室负责人说，改造工作进行了近4年，其间遇到的实际困难远远超过当初的设想。“难也要做，不仅要对城市负责，更要对汉正街区域的民生福祉负责”。

    国字号的旧城更新升级工程

    告别落后，留下美誉，改造势在必行！然而，改造谈何容易，征收何其艰难！

    核心区的城市更新，历来是困扰各大城市建设者的难题。根据规划，汉正街中央服务区核心区内，需征收13个地块，涉及土地近2000亩、人口近10万。

    负责汉正街东片征收工作的现场指挥吴章发介绍，汉正街征收有四难：一是商户很多，很多人数十年来一直在此维持生计，哪怕是违建的一堵墙，也能带来不菲的租金收入；二是关系复杂，租住者、委托者、房产继承者等盘根错节；三是小户型的居民特别多，30平方米的小房子占了整个区域的一半以上；四是按照规划，要求外迁为主，城市功能用地全面升级。

    好在整个征收工作都在阳光下推进，因此得到越来越多居民的支持。“每一份签约协议，都要放到阳光下晒，让居民们放心翻看，以示公平公允。”来自江汉区紫竹片的不少签约居民反映，他们竟是在一封信的感召下、毅然决定支持搬迁工作的。

    “人事有代谢，往来成古今。滚滚长江东逝水，生活总是要向前。城市每年在变迁，武汉每天不一样。改造，是为了更美好的城市；改变，是为了更美好的生活……”据了解，这一封情真意切的《告居民信》，发放给居民后，不少之前还不想签约的居民，都纷纷来到指挥部进行签约。

    据了解，紫竹片有一户万姓家族，由于后裔较多，其继承关系几乎将我国《继承法》中的所有情况都囊括了，继承份额堪称传奇，竟然细化到了1/384。征收指挥部的3名工作人员，历时8个月，周末和节假日都没有休息，最终才将其梳理完毕。

    据统计，汉正街中央服务区自2012年正式启动征收以来，已实施了5个片区的改造工作，成功腾退出近万亩土地。江汉、硚口区区委、区政府的主要领导，多少个节假日都是在征收现场度过的，如今看到这么多生活在破旧棚户区的居民改善了居住条件，感到由衷的欣慰。

    实际上，千方百计腾挪出土地，也并没有打乱老汉正街生意人的经营。除了在汉口北、汉口西安排配套商铺外，汉正街区域改造腾挪出来的土地很快便有了新的发展机遇。

    这些土地，一方面将用来升级区域的基础设施，目前汉正街隧道、快速路等交通设施也在积极筹建中，汉正街沿河隧道预计将于今年年底开工建设，为汉口地区交通主轴再添动力；另一方面，这些土地将以城市功能为导线，注重产业与城市发展的融合，实现城市综合开发。

    汉正街中央服务区还通过不断努力，成功破解了征地所需的资金难题。据初步测算，汉正街核心区静态投资额即达到2000亿元，市、区财政资金仅安排10亿多元。汉正街控股集团公司胡承启介绍，他们利用有限的财政资金，努力拓宽渠道融资，不仅实现了融资征收、供地开发建设的平衡，还有一定盈余。

    截至目前，汉正街控股集团已经获得十余家金融机构授信400余亿元，上账及实际投资200亿元。其中国开行提供的棚改资金达79亿元，他们的利息低，还款周期长。再加上此次汉正街东片地块成功挂牌，资金快速回笼，实现了资金链的良性循环，为当前和今后的征收工作提供了有力的资金保障。

    “汉正街的土地，是汉正街居民世代珍惜的地方，是武汉宝贵的财富，一定程度上是城市的精神象征。这些土地的开发，着眼于城市的功能和产业，着眼于汉正街的历史文脉商根。我们将坚守初心，让这片宝贵的土地焕发生机，成为武汉市新的中心。”汉正街中央服务区办公室负责人表示。

    国际资本期待的投资热土

    来自汉正街中央服务区办公室的数据显示，截至目前，汉正街中央服务区核心区总体规划及各单项规划已经成型，江汉、硚口两区及汉正街控股集团公司密切配合，目前已经将1.2万户约4万居民搬离了破旧棚户区，投入资金近300亿元，区域整体搬迁和关闭了落后的传统市场48个；搬迁了汉江两岸从晴川桥至长丰桥的79家砂码头，腾退出来的江滩正逐步建设滨江公园，成为亮丽的城市风景线；一批世界级商业项目已经成功实现开工建设。

    至此，汉正街脏乱差、交通拥堵、安全隐患突出的状况已经得到根本缓解。而根据有关规划，未来以汉正街为核心，从龙王庙至古田桥的汉江两岸将建起10个特色景区，昔日的棚户区将变身为靓丽的“汉江十景”，打造世界性的山、水、城交相辉映的景观长廊。

    此次的汉正街升级改造工作，尤其重视汉正街历史商根的延续。汉正街区域长街短巷中，包藏着蜿蜒不尽的里弄、逼仄潮湿的小巷、泛着墨青的石板路、飞檐斗拱的青砖瓦舍，记述着500年历史。如何在民生升级的改造中留住老汉口的历史名片，留住汉正街的百年商根，是一个绕不开的主题，每一位参与汉正街改造的工作者都对此充满敬畏。

    2014年已经出让的银丰片项目，其中即包括一处市级文物保护单位——汉口义勇消防联合会旧址，建于1920年，是武汉乃至中国消防事业近现代化的历史见证。经过长达半年的论证研究，确定了保护性整体平移的方案，花费数千万元，将该处历史遗存妥善保护，项目建设因此推迟了大半年。

    此外，以汉正街老街为核心，专题编制了老街规划，希望在保护的基础上利用，以利用的方式进行保护，将汉正街500年历史文化活化在有生命力的载体中。对核心区进行了地毯式踏勘，对有历史价值的建筑和街巷逐栋摸底，并已整理记录在案。

    随着各项工作的推进，现在汉正街中央服务区越来越被重量级投资人看好。比如2014年复星集团拍得第一个项目时，汉正街中央服务区就承诺要开通地铁，并且在汉正街中央服务区至少设置2个站点。2016年底随着地铁6号线的开通，承诺兑现了。这些细节上的改善，具有较好的口碑效应。

    据透露，2年多的招商工作中，许多商家对汉正街的开发前景十分看好。目前，美国、澳洲、新加坡、英国和香港等国家和地区均有排名前十的金融和地产机构，聘请专业团队对汉正街进行考察和研究，其中多家机构表示有意将华中区域总部落户在汉正街。

    汉正街中央服务区当前已引进建设恒隆广场、复星蜂巢城市、绿地长江中心等高端金融、现代商贸项目，将继续延续汉正街浓厚的商贸氛围，并实现商业模式的创新升级。汉正街还将引进国内外一流商业、金融、居住，成为武汉建设国际大都市，引领500年汉正街向高端商务、现代服务业、现代金融及文化旅游转型的桥头堡。

    据悉，目前汉正街中央服务区内已成功腾退出近1000亩土地，并成功引入重点项目。中央服务区将力争用3年时间，基本完成传统市场的棚户区改造，预计核心功能区内还能腾退出1000亩土地，届时汉正街中央服务区核心区将达到2000亩的开发规模。此外，龟北片等核心功能区外还能腾退出近3000亩土地，共计可达到5000亩的开发规模，为汉正街中央服务区未来承接重大项目提供了有力的土地保障。

    “汉正街中央服务区有产业基础，有发展空间，有商业价值，有景观生态优势，这里必将成为国际资本投资的热土！”汉正街中央服务区负责人如此说道。

    各方
    评点

    汉正街中央绿廊的设计，考虑尊重生态规律和城市文化。互联网时代，传统商业受到冲击，网络购物兴起，设计绿廊应前瞻这些最前卫的动向。让所有的武汉人在这里不仅仅只是购物，文化上更要找到归属，心灵上得到放松，生态上得到文明交流。

    ——同济大学副校长、上海世博会总规划师吴志强
现在，全球的设计都在讨论绿化，汉正街的绿地显得更为珍贵。尤其难得的是，它有水的青睐，两江四岸让它的地理位置更迷人。这里还有历史文化底蕴，大家都希望能在这里体验到文化的味道，就像纽约的中央公园等，绿轴是城市最好的代言人。

    ——兰桂坊集团主席、香港海洋公园主席盛智文博士
    绿地集团将发挥全世界各地的资源优势，致力于为汉正街引进高层次的新型产业。我们还将考虑建立以高峰论坛为载体的专业交流平台，打造国际化的贸易和物流中心，以此带动两江四岸休闲旅游、金融贸易的整体发展。

    ——绿地集团武汉房地产事业部总经理李煜
    已落户投资项目介绍
    恒隆广场
    恒隆集团是香港知名商业地产发展商，将于汉正街投资建设集高端商业购物中心及写字楼为一体的恒隆广场，是其进入中西部地区的里程碑项目，建筑面积达46万平方米，建筑风格融合东西方文化并引入众多绿色环保设施。
    复星蜂巢城市
    复星集团是中国最大的民营企业集团之一，将于汉正街投资建设线上线下一体化的服务平台，搭建蜂巢城市。项目建筑面积41万平方米，将搭建商贸O2O平台、时尚产业孵化平台以及以汉正街产业为基础、产研展商服为一体的办公平台，引入全球资源升级汉正街原有商贸。
    绿地汉口一号
    绿地集团是国内外知名的标志性建筑及大型城市综合体投资商，将于汉正街投资建设滨江高端写字楼办公集群，项目建筑面积25万平方米，以甲级写字楼、精品商业、汉正天街商业等组成，将升级汉正街商业模式，实现办公与商业互动，整合客流、信息流、资金流、物流，构建汉正街商务服务平台。
    香港中心项目
    香港中华厂商联合会创立于1934年，是香港最大及最具代表性的非牟利工商团体之一，是香港四大商会之一，拥有会员超过3000家。厂商会拟选址武胜公交枢纽片开发建设香港中心项目，包括高端商务办公楼、公交枢纽站和公交办公场所等。
    汉正街金融岛
    位于汉江北岸晴川桥下，紧邻汉江入长江口处，与南岸嘴、龟山隔江相望。项目规划建筑面积95万平方米，包括商业、住宅及幼儿园，其中一栋商业塔楼为400米高的标志性建筑。复星集团将在此打造以金融为核心，健康医疗、文化旅游相融合的华中金融业核心增长极。

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