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养老产业被认为是潜藏了10万亿元市场的新风口

来源:中机院时间:2016-12-08 点击:557

多年以来，中国人口的老龄化日益加剧，养老产业被认为是潜藏了10万亿元市场的新风口。面临转型困惑的房地产企业从中嗅到商机，包括万科、绿地、保利、远洋等龙头在内的一众开发企业纷纷扎堆到养老产业中。

        一年多以前，曾有记者问融创掌门人孙宏斌愿意做养老地产吗？得到的答复是：“不做，现在老了的人没钱，有钱的人还没老”……一语道破目前养老地产的症结所在。而除了需求尚未转变成购买力的原因之外，开发商们的养老困局也是不得不面对的难题。

       多年以来，中国人口的老龄化日益加剧，养老产业被认为是潜藏了10万亿元市场的新风口。面临转型困惑的房地产企业从中嗅到商机，包括万科、绿地、保利、远洋等龙头在内的一众开发企业纷纷扎堆到养老产业中。但遗憾的是，不缺钱、不缺技术，也不缺政府关系的开发商们，“努力”多年，最后拿出手的却大多是一些四不像的养老项目。有的只是在住宅边上配建个医院就声称养老地产；有的则选在海南、云南等风景秀丽的地方盖个房子也叫养老地产；更有甚者，在普通住宅里安上紧急按钮和扶手就声称转型养老了。面对这些噱头十足的养老项目，有业内人士就指出，开发商只愿做做表面功夫的最直接原因就是：养老项目是赔钱的，甚至要连续赔很多年。

现状：前景无限但老人受益却不多

       众所周知，中国正在快速地老龄化，养老项目自然成了开发商转型的热点方向。无论是社会资本还是风投资金，都一致认为养老未来将是一块足够诱人的大蛋糕。

       截至2015年末，我国60周岁及以上老人有2.22亿，占到总人口的16.1%，而到21世纪50年代，我国老年人数量将超过4亿人，平均每3个人中就有1个老年人。这是日前中国社会科学院指导发布的《中国养老产业发展白皮书》中提到的数据。

       这意味着关乎民生的养老产业将释放巨大经济能量。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场带来了约4万亿元人民币的商机，到2030年可能增至13万亿元。

       每当讲完这个辉煌的故事，我们会发现，虽然养老项目已成为房地产企业炙手可热的转型方向，但真正成功的产品却屈指可数。很多开发商在锣鼓喧天地进入后，又悄无声息地退出了。

       开发商都挣不到钱，那老人又能受益多少呢？

       “现在是风口大开（指养老业），我们把全世界最好的东西都拿回来了，万科的养老学习日本模式，远洋的养老项目则选择与美国合作。但即便如此，规模上看养老项目仍然非常小。”一位业内人士表示，“现在到底有多少老人真正因为国家的政策扶持、开发商进入养老而受益？比例很小。”

       “即使在北京，养老事业发展也不大好，想找到一个合适的养老小区很不容易。”今年80多岁，一年前入住北京怡园光熙长者公寓的马爷爷告诉记者，之前他花了很长时间在北京的养老项目中挑选，发现有的是在郊区，医疗条件不好，也有的是自然条件优秀，但却是小产权房，而且一租就是50年，更类似于房地产的营销，却没有任何养老的服务。

       对于这样的困惑，万科集团副总裁、北京公司总经理刘肖直言，中国的养老还处在青铜时代，远没有进入黄金时代。

       “我们知道中国最有钱的人，大部分是60后、70后，他们在高净值人群中占了65%左右。但实际上，中国的30后才是目前养老的刚需人群。”

       “现在是中国养老行业青铜时代，进入黄金时代可能还有20年。这些60后、70后，需要一些有特色的、有尊严的、有享受的、有交流的养老，等到他们进入，中国养老才可能迎来黄金时代。”

       刘肖认为，在黄金时代来临之前，养老产业的商业化尝试还只能是小众化市场，行业缺乏规范，政策缺乏引导，从业者则充满困惑。率先进入这个行业的企业，都将经历艰难的探索与反复。万科也不例外。但可以在这样的探索中，得到养老项目发展的经验，找出最需要解决的难题。

首要难题：专业人员少

       在向养老产业探索和转型的过程中，万科提出了6+X计划，其中养老就是其中的X,被万科副总裁刘肖视为真正的转型计划。但同时，养老与地产相比，服务老人才是最重要的，而习惯了靠各种手段营销的房企在涉足养老时往往面临不知道如何发展，没有专业人才的困境。

       全联房地产商会创会会长、清华大学校友会房地产协会会长聂梅生认为，在银发市场来临的时候，养老说到底就是一个服务业，不能简单地划归到地产当中去。养老产业未来发展方向应该是在重资产端去房地产化，轻资产端由销售走向服务，同时融入“互联网+”，融入金融创新。

       同样，以高端定位切入养老地产市场的远洋也更多强调养老产品的服务属性。远洋·椿萱茂市场营销总监孙健也示，远洋养老模式主要通过投资、租赁或委托管理该类物业，提供全生命周期的各层级服务、护理，包括生活服务、生活照料、失智照护、康复服务、医疗护理、临终关怀、健康管理、养生保健以及日间照料和居家服务等全周期、链条化的养老服务。其中，失智照护是椿萱茂独树一帜的特色，在业内享有较高影响力。这都要求专业护理和管理人才。因此，远洋·椿萱茂的服务人员都是从专业的护理学校毕业的专业人才，经过了最初亦庄椿萱茂的锻炼与成长，慢慢培养自己的养老团队。

       医疗、护理资源的短缺，正是房地产企业发展养老地产的一大瓶颈。《中国养老产业发展白皮书》提到的一个现实是，按照目前我国老龄化速度，我国养老护理人员数量严重短缺，缺口达千万数量级。

       “专业人才对我们来说是最紧缺的。” 北京万科医养管理公司总经理于永玲对北青报记者介绍到，万科最初的养老团队有的是从地产转行过来的，也有的是招聘的专业人才，养老项目上的护理团队大多有三甲医院经验，每天会到老人房间查房，并会提供配药、取药、服药以及除疮处理等医护专业服务。但即便如此，仍旧不够用。针对国内养老护理人员短缺这一短板，于永玲透露，万科除了在专业院校招聘专业人才以外，未来还有计划做自己的护理培训学校，以应对未来养老项目规模化后激增的人才需求。

最终难题：盈利的“硬骨头”最难啃

       除专业人才的服务难题外，如何构建可持续发展的盈利模式，也是房企向养老地产进军的一大“心病”。

       早在多年以前，远洋地产控股集团董事局主席李明在宣布进军养老产业的同时就指出，远洋的养老项目最终是要以盈利为目的的，他认为企业如果不能做到盈利，就很难保证持续一贯的服务。

       但在整个养老产业的大环境下，短期内实现盈利几乎不可能。

       目前，在北京最具代表性的养老项目就是远洋地产和万科运营的养老产品，收入来源通常为“房租或床位费+护理（服务）费+餐饮等其他费用”。对于需要特殊护理的失智老人，一个月的费用在一两万元左右，而完全能自理的老人甚至每月仅需要5000元左右，但开发商需要承担土地的成本，和设施建设及人员成本，相比此前卖房的巨大利润，养老领域并非真正能从现金流上赚钱的行业。

       此外，一位开发商也向北青报记者介绍，养老地产不但需要一块珍贵的土地，而且对配套、医疗和人员都有很高的要求，比起简单地卖房子，前期投资成本过大，但获得的收益却像“跑马拉松”。所以很多开发商是满怀热情地冲入养老地产一看，是个不确定要投入多少钱的无底洞，只好就做做面子功夫得了。

       聂梅生在近日远洋北苑椿萱茂的开业仪式上也指出，养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案地缺失，盈利模式不成熟，正制约着房企在养老地产领域的发展。

       不过，值得欣喜的是，一些企业在大笔真金白银的投入后，已经开始看到了盈利的可能。万科就在养老项目的试水上采用了合作的方式，尽量降低土地成本。11月末开幕的万科嘉园长阳长者中心实际上就是一个公建民营的PPP项目，是政府将公有资产，委托于万科以市场化的方式提供服务。而今年年中开业的万科光熙门怡园项目，也是与国企北控集团合作，通过收购一部分资产来设立自己的养老机构。据于永玲介绍，在种种努力后，万科已经在光熙门怡园的项目上实现了收支平衡。

       无独有偶，同样是养老产业先行者的远洋也正在逐渐实现收支平衡。孙健在接受北青报采访时表示，三年前远洋第一个养老项目亦庄椿萱茂经过了三年的运营，终于实现了收支平衡。远洋也将经验复制到了其他的新建椿萱茂项目上，今年开业的青塔椿萱茂仅用了三个月，就实现了七成以上的入住率，达到了收支平衡。但孙健也同时解释道，这个收支平衡的计算并未将土地成本计算在内，但相比大多数赔钱的养老项目来说，已经是很大的进步。“因为养老产业的核心不是地产，而是服务，事实上所有的服务行业其实都不是高盈利产业”。

老人的困惑：支付能力有限

       开发商在极力培养专业的养老服务团队，收支失衡的情况也有了一定的改善，但还有一个困扰养老产业发展的重要问题就是大多数老人的支付能力有限。

       聂梅生明确对北青报记者表示，在日本，养老由政府扶植，老人实际只需要支付一小部分费用；而在美国，则有医保、养老保险的进入覆盖，但这两点在中国都尚不具备，国内的养老保险、养老金仍旧无法支付养老项目的费用。

       在当今市场上，远洋与万科的养老项目基本实现了价格从低到高的全覆盖。对于能够完全自理的老人入驻养老项目，每个月的花费大概在6000-8000元左右，而作为高端养老机构的代表，远洋·椿萱茂的平均费用也在12000元/月左右，失智老人和特殊照料的老人会再增加护理费，每月花费在一两万元左右。孙健以青塔椿萱茂举例，一个房间一个自理老人的费用约为9600元，如果是夫妻入住，只需要加第二个人的餐费和服务费，大概在13000元左右。不能自理的老人服务费会随之增加。不难看出，这样的收费标准对于很多老人来说，仍旧是一笔很大的数目。

       聂梅生表示，目前来看，养老客户的支付能力仍旧是行业的最大难题，她建议推出更全面的养老保险或将是解决途径之一。同时，政府应该加大对养老项目的扶持力度，从土地端摆脱招拍挂的土地财政，尽量降低养老项目的土地成本，从资金端引入新的融资渠道，降低融资成本。同时要调动开发商将政府的扶持转化到养老项目的服务商，有效降低成本，使更多的老人能够享受到养老服务。

       同时，聂梅生也表示，受传统观念影响，养老行业不像医疗和地产那样，有长期的积累，社会还缺少养老服务方面的经验；此外，由于居家养老占据主流，而政府保障性机构提供的又是基础服务，因此，对于中高端的养老需求，没有与之匹配的市场化标准。

趋势三种养老模式或将全国推广

       即便面临种种难题，但养老产业的发展思路已经逐渐清晰。三种养老模式基本得到了开发商的认可。

       北京万科医养管理公司董事长王垚向北青报记者介绍到，万科的养老布局了三条产品线：城市机构型的养老，例如光熙门的怡园，偏重于照顾半自理老人，甚至失能、失智的老人；CCRC即养老社区模式的项目，例如万科随园，一个更大型的综合养老社区，这里的老人大部分能够自理，社区为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务；最后还有社区嵌入型的项目，例如万科长阳嘉园，只是规模较小，只有几十个床位，开在社区里面，但可以做一些日间照料服务、康复上门服务、卫生家政服务等等。

       同样在养老产业上投入重金，并致力于成为养老运营商和投资商的远洋集团也探索出了类似的三条产品线。

       孙健介绍道，远洋的三条产品线，将分为高端老年公寓：包含100到300个床位，更偏向于护理，尤其是失智护理；长者社区，即两万平方米以上的社区，以自理老人为主，包含了餐厅娱乐健康医疗配套等；还有就是照料中心，即嵌入社区提供养老服务，照顾老人，面积在几百到几千平方米不等。

       同时孙健也表示，与万科三种养老模式全部落地不同，远洋是先重点打造椿萱茂这样的高端产品线，以此来打出品牌，培养团队，继而在向社区和照料中心发展。这种模式也在远洋集团内部得到了很多支持，孙健透露，不少远洋在售的项目，都愿意加入养老产品，以此提高项目附加值。

       孙健介绍到，北京的老龄化已经达到了百分之二十以上，五个甚至三个人中就有一个老人，所以即便现在养老项目还未实现完全的盈利，但远洋仍然愿意加大投入，赌未来政府会打通各种渠道，让养老产业最终实现盈利的目标。
对于养老产业的推广，孙健和于永玲在介绍远洋和万科经验时也都提到，这三种养老模式，未来会在更多的城市推广。孙健表示，远洋计划在2020年实现两万张床位的全国布局，将在北京、上海珠三角和成都、重庆优先布局养老项目。未来养老项目的轻资产将成为主力，预计占比会达到七成，而以养老机构为代表的重资产模式在两成左右，以此降低成本，为老人提供更好的服务。

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