新产业、新业态的用地具有研发用途比例高、需求多元化等特征，现行用地分类标准和管理政策难以适应新的要求，2019年6月27日，为适应新型产业用地需求，促进土地集约节约利用，中山市自然资源局新出台《中山市新型产业用地管理办法》(以下简称“办法”)，在工业用地大类中增加 " 新型产业用地 ( M0 ) " 中类。本文就该办法，并结合《<中山市新型产业用地管理办法>规划管理操作指引(试行)》(以下简称“指引”)、《中山市旧厂房升级改造实施细则》(以下简称“细则”)、《中山市城市更新项目土地出让价款计收规则》(以下简称“规则”)及相关案例，对中山市的新型产业用地政策进行分析。
一、定义
新型产业用地是指符合中山产业发展导向，融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产、生产性咨询服务等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。
二、项目用房
新型产业用地的用房分为两类，一类是产业用房，一类是配套服务设施(在“指引”中明确生活服务设施包含办公、食堂、宿舍、小型商业四种类型)。细分如下图所示：
三、规划条件要求
新型产业用地主要有以下规划条件：
1、用地面积：应大于2公顷(30亩)，旧改项目不超过25公顷(375亩);
2、容积率：3.5-6.0;旧改项目不超5.0;
3、建筑密度：不超过40%;
4、绿地率：10%-20%;
5、建筑高度不超过120米;
6、配套服务设施计容建筑面积不超过项目总计容建筑面积的30%;
7、产业用房与配套服务设施应尽量分开设置。
四、分割转让
新型产业用地项目达到约定条件，可按幢、层等基本单元分割和转让，但是只能整体按份转让，不允许土地分割转让，也就是说，即使是按幢分割，也不能土地单独分割出证。
开发主体自持产业用房比例不得低于51%(扣除提供给政府的部分)，自持年份不得低于15年;2次转让的要求两年内不得再次转让。配套服务设施的中小型商业、食堂等用房不得转让，只能自持。即扣除提供给政府的部分后，实际上可售面积低于49%。
受让方要求：中国境内注册，符合新型产业项目类别。并需要进行资格审核，与区镇政府签订履约合同。但未对配套设施的转让作出资格限制。
产业用房按幢分割的，每个基本单元建筑面积不得少于2000平方米;产业用房按层分割的，每个基本单元建筑面积不得少于500平方米。配套服务设施可随产业用房按可分割转让产业用房建筑面积占产业用房总建筑面积的百分比分割转让，如下图：
五、地价计算
新型产业用地地价不得低于工业用地基准地价。
新增新型产业用地采取公开出让，出让起始价原则上按照商业服务业用地市场评估价的35%确定(经领导小组认定需要支持的产业项目，可下调至25%);
“三旧”改造的“工改M0”采取协议出让，市场评估价按照商业服务业用地市场评估价的20%确定，“细则”汇总根据不同情况又分为四种，如下表：
方式 | 地价评估 | 出让金计算方式 | 最高出让年限（年） |
原属国有出让用地 | 土地面积（M0）*容积率*商服用地区片市场评估价*容积率修正系数*20%-原土地面积*工业用地区片市场评估价*用地类型修正系数*剩余年期的年期修正系数。 | 差额 | 50 |
原属国有划拨用地 | 土地面积（M0）*容积率*商服用地区片市场评估价*容积率修正系数*20%-原土地面积*工业用地区片市场评估价*用地类型修正系数*60%。 | 差额 |
完善历史用地征收手续后协议出让 | 土地面积（M0）*容积率*商服用地区片市场评估价*容积率修正系数*20% | 评估价 |
村集体资源申请将集体建设用地转为国有土地后协议出让 | 土地面积（M0）*容积率*商服用地区片市场评估价*容积率修正系数*20%*40%。 | 评估价 |
已出让工业用地转为新型产业用地的采取协议出让，新型产业用地市场评估价按照商业服务业用地市场评估价的20%确定(仅限于翠亨新区马鞍岛范围)。
六、方案与建设
1、大于10公顷(15亩)项目可分期建设，最多分三期。
2、报规时需明确产权单元。
3、宿舍的设计要求：
(1)建筑面积，集体宿舍≤60平方米;单元式宿舍≤150平方米。
(2)按照宿舍、住宅的国家防火规范及日照要求设计。
(3)原则上宿舍部分独立设置。
(4)按照公建化立面进行设计。
(5)可统一设置管道煤气。
4、小汽车车位配比，按建筑面积产业用房按0.8/100平方米，配套服务设施1.0个/100平方米。
5、开发主体需自持30%车位。
七、案例分析
本案例为中山星光达珠宝有限公司竞得的翠亨新区起步区地块。
1、地块编号：W15-19-0128
2、面积：48140.6平方米(72.2109亩)
3、起拍价：15720.3129万元
4、竞得人：中山星光达珠宝有限公司
5、竞得价：15720.3129万元(217.70万元/亩)
6、位置：中山市南朗镇(翠亨新区起步区)西三围
7、用途：工业(新型产业用地)
8、出让年限：50年
9、容积率：5.0-6.0
10、绿地率：10%-20%
11、建筑密度上限：40%
12、建筑限高：120米
13、配套设施比例上限：30%
14、行业要求：珠宝首饰及有关物品制造(行业代码2438)
15、竞买人资质要求：具有珠宝首饰及有关物品制造资质(资格)的公司或企业(并未提及股东具备资质是否可以)
16、联合体要求：不接受联合体竞投
17、达产要求：2372天内达产，达产当年达到预期产值160000万元(2215.7万元/亩)，预期纳税额6750万元(93.48万元/亩)
18、分割转让条件：
(1)首期竣工并达到《项目履约监管合同》约定投资强度，可分割转让的建面可为计容的20%(含公建);
(2)完成年产值、年税收指标后(可提前完成)，可以分割转让的建面可为计容建面30%(包括配套部分);
(3)完成所有指标后(可提前完成)，可以分割转让的建筑面积累计至计容建筑面积的49%(包括配套部分)。
(4)投资强度：33236元/平方米
通过本案例数据分析，容积率、建筑高度等要求都符合规定，但是，要求达到一定投资强度、年产值、年税收，才能允许分割转让对应比例的用房，有点苛刻，可见，政府不希望M0用地成为新的炒作。
八、小结
M0用地的开发，任重而道远。根据相关反馈，土地面积不少于30亩，对企业招商有一定的压力，并且，不少于30亩的面积，不一定适合所有企业，比如一些优质的企业可能不需要这么大的面积，可以考虑分期工地，稳定推进;产业用房分割转让和再次转让要求过于苛刻，大大降低了资产的流动性，这不利于一个企业的发展和风险防控，从而影响开发企业的招商工作的开展。
