EOD理念下城镇近郊养老社区开发策略
EOD理念是以生态保护和修复为基础、以特色产业运营为支撑、以区域综合开发为载体的开发模式。通过对城镇近郊生态修复及康养资源开发的分析，提出在城镇近郊实施保护与开发的基本策略。进一步讨论基于EOD理念的城镇近郊养老社区体系构建，包括产业体系、空间体系、服务体系和保障体系等多方面。最后，提出针对性的实施策略，包括生态基底的修复、医疗和大健康产业的导入、环境和产业资源的优势利用、适老化设计和产业开发路径等，推动EOD导向下的康养产业发展和养老社区建设。
一、EOD导向下的城镇近郊生态修复及资源开发
1.1 城镇近郊的生态基底修复
城镇近郊的生态基底是城乡规划中的生态基础设施，是以城镇区域的规划手段实现点—线—面的生态要素系统，并形成生态空间网络。具体而言，是城乡区域中保护和修复的自然和人工生态支撑系统，主要包括河湖水系、湿地、森林、野生动物栖息地、自然保护区、生态绿廊等自然生态支撑系统，也包括农田、林园、种植园、公园等人工生态支撑系统，是能够提供良好空气和水资源，并对当地居民健康和生活质量提供环境贡献的绿色生态网络。城镇近郊生态基底的保护和修复是EOD导向下的基础环节，也是EOD类项目落地的充分必要条件。
1.2 城镇近郊的康养资源开发
城镇近郊可利用的康养资源丰富，既包括优美的自然环境资源、良好的生态景观资源，还包括当地乡村空间孕育出的乡土文化资源。随着城镇化进程的加快，城镇近郊区域还出现了大量的闲置宅基地和闲置农宅资源。对于城镇近郊的康养资源，可开发方式也多种多样，主要有休闲旅游型乡村、田园康养综合体、村落式养老基地、度假康养社区、综合性养老会所等多种开发形式，以上开发形式所服务的对象主要集中在中老年群体。
1.3 EOD导向下的城镇近郊生态修复及资源开发
EOD理念的核心是以可持续发展为目标，通过对城镇近郊自然和人工生态支撑系统的保护和修复，在区域综合环境显著提升的前提下，产生环境溢价并将收益较好的医疗大健康关联产业导入该区域之中，推进区域健康产业发展。充分利用生态修复和产业导入所形成的资源优势，带来康养人群的聚集和地方经济的高质量发展，形成经济价值内部化。因此，EOD导向下的生态修复绝不是“一刀切”的禁止开发，也不是盲目的限制开发，是带着产城融合理念的“智慧开发”，具体的EOD型开发策略如图1所示。
图1 EOD开发策略保护与开发示意图
二、EOD理念下城镇近郊养老社区体系构建
2.1 产业体系构建
养老产业属于银发经济，是老年人市场需求增长而形成的产业，随着我国进入老龄化社会，老年人养老需求和潜在的购买能力将带动可观的市场消费，未来10年养老产业也将进入高速发展期。医疗健康、理疗康复、康养地产、养老服务等产业将会迎来规模庞大的消费需求。通过提升城镇近郊的生态环境，将医疗大健康产业导入区域之中，利用核心医疗资源产生的吸附效应，形成康养产业配套集群，进而打造EOD型养老社区。通过康养产业本身所产生的价值，反哺生态环境治理，形成产业正向循环，达到“产城融合”目标，EOD型养老产业体系构建如图2所示。
图2 EOD型养老产业体系构建
2.2 空间体系构建
EOD型养老社区空间体系的构建主要包含居住空间、医养空间和交往空间三个方面。居住空间在功能上要满足老年人日常起居的私密性和养老护理的完整性，在居住品质上应与城市养老社区无差异，甚至从老年人居住心理体验上要高于城市养老社区。医养空间一方面要满足老年人医疗康复方面的基本要求，另一方面需要进行适老化设计，完善医疗康复空间的无障碍设计和公共空间视觉上的可达性。交往空间不仅包含多样化的日常生活体验空间，还可以借助自然景观、地域文化、乡土情怀等特色服务，形成如园艺种植、创意农业、手工作坊、休闲康养等多重生活空间营造。
2.3 服务体系构建
养老服务作为EOD社区养老体系的最核心内容，承载着集医疗保健、康养休闲、文化游娱、心理慰藉等多项服务。根据老年人的健康护理、人际交往、价值实现、缓解孤独等多方面需求，结合养老产业的发展与老年人群的消费需求，对相关服务人员进行思想教育及相关专业技能培训，提升康养服务体系的完整性和系统性。并努力提升餐饮服务、住宿服务、老年人护理服务等方面的能力与水平。
2.4 保障体系构建
老年人在城镇近郊养老，不仅要求近郊配置完善的各类基础设施，配套齐全的公共服务设施，还需要当地政府的EOD政策支撑，构建相关养老产业标准和规范，完善相关医疗保障制度并与城乡统筹的福利制度相契合。
可通过出台一些优惠政策，由地方政府牵头创建投资平台吸引和鼓励社会资本参与，综合考虑地方政府、平台公司、社会资本方的项目回报机制、市场风险控制能力和良性的退出机制，以保证社会资本方的权益。由于EOD类项目和养老类项目均具有鲜明的政策导向性，通过争取财政补贴、政策性贷款相结合的融资方式可推进项目快速实施。
三、EOD型养老社区开发实施策略
3.1 利用并修复EOD型养老社区生态基底
要充分利用城镇近郊河湖水系、山林地、自然保护区、生态绿廊等自然生态支撑系统和农田、林园、种植园、公园等人工生态支撑系统，共同构成城镇近郊绿色生态网络。通过生态修复和区域环境整治，形成EOD型康养生态基底，实现区域生态网络重构和各种生态体系协同发展格局。构建生态养老社区，提升环境品质，为社区居民提供健康的高质量的生活环境。
3.2 通过医疗和大健康产业导入，形成虹吸效应
将综合医院、康复医院、护理中心、中医药理疗机构、健康保险机构等核心医疗资源作为养老护理产业链的“链主”导入城镇近郊区域。充分发挥核心“链主”企业形成的“虹吸效应”，对医药生产、健康护理、营养保健、体检机构、基因检测、互联网医疗等关联产业分类吸纳，弥补自身短板，实现多产业、多专业联动，形成以“医养”为主体的大健康产业集群，大健康产业集群分析详见图3。
3.3 利用环境优势和产业优势，打造EOD型养老社区充分利用城镇近郊生态修复后的环境优势，结合医疗保健、康养护理及相关医养产业导入后形成的资源优势，对老年人产生强烈的吸引力。打造的EOD型社区可为老年人提供自理、介护、介助等一体化居住设施和服务，为老年人提供舒适和谐的居住环境。另外，依托医疗资源，在社区中规划建设康复医院，提供综合诊疗、急诊救护、专业康复、保健服务，使社区老年人就近享受日常所需的医护服务。同时社区内还将提供商业服务、餐饮服务、文化游娱、健身运动和安全设施等多种配套服务，形成完善的EOD型养老社区系统，满足社区老年人居住需求、康养需求和社交需求。
3.4 完善适老化设计，提升配套设施服务质量
在养老社区中应完善无障碍设施，提供轮椅可进出的通道和无门槛的房间入口，设置带有扶手的楼梯或者无阶梯的电梯；配套专业医疗护理设施，设置专业的医护人员，设置专门的健康检查室和紧急救护室；同时应设立康复机构和健身设施，提供跌倒预防和康复护理的服务。力图营造温馨、舒适和安全的社区氛围，并在社区中设置公共休息区、社区花园，为老年人提供舒适自在的休憩场所。
3.5 明确开发模式，优化开发路径
EOD模式下的养老社区开发需将生态环境治理与产业开发项目融为一体实施，将生态环境修复、区域产业开发和养老社区建设统筹考虑，推动区域融合发展，实现生态环境资源化，产业经济绿色化目标。因此，要整体测算项目成本和收益，合理预估生态环境溢价后的收益价值，明确社会资本的合理回报。
因此，可采用“政府政策引导+社会资本管理运作+农村组织参与”的合作开发模式。具体的开发路径分为六个主要步骤：第一步政府积极推动EOD项目的政策引导和扶持，第二步吸引和鼓励社会资本和当地农村组织积极参与，第三步由当地政府、平台公司、当地村委会共同成立平台公司，进行区域生态环境综合治理和基础设施建设，第四步完成医疗大健康等相关产业导入，第五步对EOD型养老社区进行开发建设并完善相关配套服务，第六步通过康养产业和社区开发所产生的价值，完成收益回笼并反哺生态环境修复。
图3 大健康产业集群分析图
四、结 语
基于EOD理念打造的城镇近郊养老社区以生态保护和治理为基础、以医养大健康及相关产业为支撑、以养老社区及配套服务设施的开发为载体。采用“政府政策引导+社会资本管理运作+农村组织参与”的组合开发方式。推动公益性强、收益性差的生态治理项目与公益性强、收益较好的康养产业有机融合，创造出舒适、宜居且环保的养老社区，为老年人提供最适宜的居住环境和配套服务，让城镇近郊养老社区成为一个多功能综合性服务场所，更好地满足城乡老年人养老需求，高效推动城乡统筹的EOD型康养产业发展。(作者：芦守义)