产业地产分类、特征及产业地产开发运营模式

一、产业集群理论 

产业集群主要分为两种情况：传统的产业集群和高新技术产业集群。 

产业集聚是一直处在变动过程中的，然而产业集聚群是不变的，它是一种状态、一种结果，产业集聚的效应分为三种，首先，当一群相关的企业聚集在某一特定区域时，这时的这种状态称为聚集效应；这时相互关联的企业可能会发生合作，共同进步，产生一种向心力，这时的这种状态称为联合行动效应；然后，有时政府介入时，会产生一种调控现象，这时的这种状态称为制度效应。 

二、产业地产概念 

目前在学术界中，产业地产的概念是较为模糊的，没有确切的含义。工业地产是产业地产的发源地，其由于仅仅把重点放到建设粗放型的工业厂房上面，缺少配套服务设施，难以为生产企业提供一个周全的生产加工场所。随着科技的不断发展，产业模式升级换代，工业地产从档次和服务两方面均对制约区域经济的可持续发展。关于产业地产的概念，学术界给出不同的说法。

 产业地产是指在社会不断向前、产业持续发展之下，把地产当作载体，以保证利润的不断增长为目标，为促进城市化、工业化、产业化提供专业化的空间位置,是以调整产业方向、推动经济不断产生创新型产业为要求，以政策为基本要求，以金融为凭靠，将地产开发视为载体手段，将开发类建筑视为主要发展方向，与此同时，开发教育等多种的功能，且城市与产业地产是共同进步的关系，二者共同前进发展。贾广葆认为，在新型工业迅速前进的背景下，凭借独特的资源以及核心产业，把城市发展作为根本任务，充分利用城市独特的产业资源，提高产业的核心竞争力，提高产业影响力和推动城市经济产业升级，多功能新兴产业可持续发展的新颖产业模式。 

夏书娟认为，产业地产项目有多种分类，广义上把产业地产项目归为“房地产+”类型，将房地产与工业、物流业等各种产业综合起来的新型种类；狭义上把产业地产视为以地产的为支撑，把土地整体开发与运营结合起来的一种新颖的产业模式。产业地产以地产、产业和城市三大方面为基础，结合自然、土地等各式各样资源，发挥联动协同作用，利用投资建设产业园区的方式聚集产业，提高产业影响力，促进城市经济持续健康发展，实现资源利用价值最大化的综合体。徐明晓认为，产业地产项目的基础是产业，以地产为依托，把自然、社会、经济等资源充分利用起来，从一定程度上可以帮助政府改善区域环境、增强区域发展潜力，树立企业良好形象、提高企业发展力的新型产业类型。

 本文依据学术专家对产业地产的定义，参考目前经济发展趋势，结合上述文章的研究成果，本文认为产业地产是根据房地产项目开发方式，凭借相关产业，把地产作为基础，把促进产业升级、把城市发展作为产业地产发展的目标，将经济增长视为根本任务，融合地产、产业、城市，建设产城一体化的新型产业地产发展模式。 

三、产业地产分类 

产业地产是关系到产业、地产和城市资源，三者是相互协调、共同进步的发展模式。产业地产的形式有许多种，从运营模式出发，包括产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式；从产业依托方面出发，可将其分为工业、物流、公园、教育、养老、旅游、体育、和其他产业地产。

 1）从运营模式方面进行分类 

产业园区开发模式。这种模式的引导者是政府，园区管委会是辅助者，负责日常的维护和运营工作，是我国产业地产目前应用最广泛的一种运营模式，该模式的目标是促进城市发展、区域经济增长、区域社会稳定等，以区域政策扶持、优惠政策等战略进行宣传，以优势资源为支柱、地产为载体，借助出租土地或项目租售等手段吸引企业的参与，进而引入同类企业或者产业发展项目，促进地方产业集聚和经济发展。产业园区开发模式的好处是园区规划高度集中、政府指导性强和资金回收周期相对较短；不足之处在于政府是引导者，开发商与相关企业加入感不强，缺乏动态性和科创性，相关企业容易迅速发展缓慢、政企不分。主体企业引导模式。 

主体企业引导模式。是以企业为主体，政府导向为基础，是目前最受企业和政府欢迎的一种模式，产业园区开发模式有非常大的产业聚集的特点，能够带动相关企业的快速发展，形成一股强大的凝聚力，另外，政府出台的相关政策也极大的鼓舞了那些相关企业，是他们愿意去建设一些比较先进的基础设施，这不仅能够带动企业自身的经济发展，甚至可以带动整个行业快速发展。但是他也有一定的缺点，首先，政府占主导的项目共同的缺点就是项目管理灵活性低下，审批流程繁琐，企业很难发挥自身能动性，且容易造成产业形式单一、项目综合性较差、跨区域发展困难。 

  产业地产商模式。产业园区开发模式是以政府为主导，企业灵活性低，产业地产商模式是指房地产开发商获得开发用地之后，以提高建设利润为目标，通过提供完整的、先进的基础设施为优势，以出售或者转让为主要方法来提高企业的收益。产业商进行日常管理和运营，他们分工具体、工作流程清晰；缺点在于政府出台的政策控制性较大、“产”“地”发展分离、相关度较低、不易充分发现和实现产业的优势。 综合运作模式。综合运作模式结合了以上三种模式，不太容易受到政府政策的影响，具有较强的灵活性，同时又发挥了产业集聚的优势，提高了核心产业的竞争力，能够是主导产业充分发挥支柱作用，可以更好的吸引开发商和相关企业的入驻。当然该模式也有它的不足之处，比如过度依赖政策支持，对管理者管理水平要求较高。 

  2）按照主体产业依托分类 

产业地产的形式有很多，实行多种模式综合发展的战略将成为地产商重点建设的方向。目前，我国已有多个顺利经营的综合模式：如“信息科技+地产”、“产业综合体&城市综合体”、“文化创意+地产”等。为了更好的理解产业地产，下面对产业地产进行更具体的划分，从产业依托方面进行分类，可以分为以下几个方面： 

a.物流产业地产 

b.旅游产业地产 

c.公园产业地产 

d.养老产业地产  

e.教育产业地产 

f.体育产业地产 

四、产业地产特征 

产业地产由工业地产和商业地产在发展过程中逐渐产生的，产业地产包含工业地产和商业地产的一些特点的同时，又有自己独特的性质，其特殊之处包含以下几点。 

（1）产业环境不断改善。 

（2）使资源能够得到充分的利用。

 （3）地产项目呈现出整体规模大、资金大量投入回收缓慢的特点。 

（4）配套设施服务应符合相关企业的标准。 

（5）产业地产强调增值服务。

 五、产业地产开发运营模式 

根据产业地产相关的文献分析，产业地产项目的开发运营模式有很多种分类，从开发运营主体方面考虑，可以把产业地产开发运营模式分为以下四种：

 （1）企业主导模式。指在业界声望大且具有强大实例的企业，通过自身优势，建设完备的产业链，建设利于自身产业发展的产业园区。其最主要的优点包括能够驱动产业上下游的企业入驻园区协同发展，促进产业链条升级；缺点包括整体规划不清晰、投资建设速度缓慢、专业化水平不够达到标准要求。 

（2）产业园区模式。是指在政府的引导之下，根据城市发展规划，吸引利于城市经济可持续发展的企业入驻，在产业园区形成相应规模经济的发展模式。产业园区模式最大的特点是可以最大程度享受优惠政策；不足之处是比较容易被政府限制。 

（3）房地产开发模式。指房地产开发企业通过开发获取开发区域，投资产业地产等建筑，然后以租赁、转让或合资等一系列的方式经营管理项目。优点是能够驱动房地产从投资开发方面获取利润；缺点是产业化不足，辐射力不够。 

（4）综合开发模式。指综合企业主导模式、产业园区模式、房地产开发模式三种模式的一种综合模式。优点可以将上述三种模式的优势进行集成，地产商、政府、主导企业三者协同发展；缺点是资金需求量较大，管理标准严格。例如苏州产业园。（作者：李润）