【干货】新型产业园区策划与规划一体化实践

从传统工业园区到新型产业园区，我国产业园区的发展主要经历了四个发展阶段，产业类型、功能业态、建筑形态及开发建设模式都发生了较大的变化。[1]近年来，随着互联网、科学技术的发展以及产业转型升级的需求，新型产业园区正在我国快速发展，其中第四代产业园区是以互联网、高新技术研发、高端制造等新型产业为主导，集工作、生活、休闲于一体功能复合的产业园区，新型产业园区的发展趋势及特点呈现以下特征：1）由加工型转向研发型高端产业；2）建设模式向综合新城转变；3）从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变；4）更加注重生态环境和空间品质。

 

鉴于此，新型产业园的规划建设需要考虑的因素越来越多，其规划设计也并非是单一的空间表达和形象设计，必须纳入产业策划的思路，通过策划与规划设计一体化的技术路径，为其开发建设提供一个具有前瞻性、针对性和可实施性的开发建设方案。

 

2 策划与规划一体化技术路径

策划是以市场需要为导向，通过广泛的市场调研、科学的区域发展研判、扎实的产业分析、精准的案例研究，从市场发展和实际需求的角度，明确产业园区是什么、做什么、如何做、何时做等问题。策划不仅需要考虑项目的经济可行，更重要是实现项目整体效益最大化。[3]以策划为引导的规划设计，能为空间规划提供可靠的依据，有利于提高规划的科学性和可实施性，同时有利减少或避免市场的失错概率，策划与规划结合的更紧密，规划就更能有特色，更具实施性和可行性。

 

中机院（http://www.reportway.org）结合项目实践，初步探索了策划与规划一体化的工作思路和框架。一是进行区域大势、产业分析、市场分析、开发条件等全面的分析和判断，先认清“我是谁”，找准方向；二是找出资源条件和市场需要的结合点，解决“做什么”；三是通过规划设计解决“如何做”；四是通过开发分期解决“何时做”的问题。策划与规划一体化并不是简单的结合，而是强调在工作目标、思维方式和研究内容上的相互渗透，特别是开发规模、产品组合、经济测算阶段，策划及规划必须更紧密的结合，互相进行调校，以到达经济效益和空间效果的最优化。

 

图1-新型产业园区策划与规划一体化研究框架图

 

3 项目认识——是什么

招商局·芯云谷项目位于厦门湾南岸、漳州开发区内，与厦门经济特区仅一水之隔，地理区位优越，环境配套完善，产业基础雄厚，该项目由百年央企招商局集团旗下招商局漳州开发区有限公司投资，是招商局漳州开发区转型升级的首发和标杆项目。

 

项目用地面积约42.2ha，位于卓岐内湖西岸，北至南滨大道，西南至龙翁山。项目交通条件优越，15min可直达厦门岛内，40min可达机场、动车站，厦漳城际轨道R3线建成后，5min可达厦门岛内。

 

项目站在福建自贸区、海西经济区和厦漳泉一体化的高度，结合厦门产业特色和项目的区位条件，提出“闽南泛信息类中小企业总部基地”的设想，打造低密度、商务花园型的企业总部，通过性价比远高于厦门、漳州的办公环境条件以及招商系的资本优势，吸引企业入驻和产业聚集。

 

图3-项目产业方向帅选方法

 

 

4 开发策划——做什么

4.1 品牌定位

从招商局的品牌文化影响力，园区未来重点发展的信息技术类产业以及园区未来打造的产品和环境特征，同时，结合园区周边环境资源，规划提出了“招商局·芯云谷”的项目品牌定位。

 

4.2 产业定位

园区产业发展方向主要通过以下四个步骤进行筛选。

 

1）生态否决法：根据生态否决法，去掉信息技术设备制造类企业，明确以信息技术服务业为发展方向；2）区域顺应法：主导产业方向以承接厦门产业转移为主；3）竞合评价法：根据园区竞合进一步明确主导产业方向；4）条件分析法：从发展条件来看适合本地发展的产业方向。

 

通过以上分析，园区产业定位为：以软件及信息服务、数字文化产业及物联网为主导，涵盖云计算、大数据、虚拟现实、电子商务等信息技术服务业，广泛引进高新技术产业的研发设计、总部办公、职能部门等产业链高端环节，打造龙头企业带动、中小企业成长、小微企业孵化的全产业生态链。

 

4.3 目标客群

园区站在福建自贸区、海西经济区和厦漳泉一体化的高度考虑，形成面向全国、主攻厦门、积极对台、承接本地的多层次客群定位。

 

4.4 功能定位

园区重点发展“孵化、办公、配套、服务”四大功能。其中，配套功能包含商业、酒店、公寓和影视娱乐等功能；服务功能包含园区管理、政务服务、人才服务、销售展示、公共会议、公共技术平台等功能。

 

4.5 开发规模及产品组合

结合对国内外信息技术类园区及总部园区的研究，发现总部类园区的容积率都小于1.0，信息软件类园区在0.5～1.37之间（厦门软二最高，为1.37），孵化：办公：配套：服务的功能比例平均为16%:48%:25%:10%。

 

考虑到园区为信息软件总部类园区，且为了与厦门及漳州的差异化定位，本园区以环境为主打，建议容积率为不宜过高建议项目容积率为0.9～1.0，园区占地面积为41.3ha，则预计园区建筑面积约为37～42万平方米。产品形态以总部办公为主，包括独栋、双拼产品，同时还有多层及高层产品。

 

4.6 项目体系

从产品体系、服务体系和景观体系三个角度构建一系列的项目，从而进一步提升“招商局·芯云谷”的整体品牌影响力。

 

5 概念规划——如何做

5.1 设计理念

以生态、人文、智慧为设计原则，规划打造低密度生态型、商务花园型、智慧科技型、产城融合型的第四代综合型产业园区。

 

产城融合——产业、居住、生活配套等功能高度混合，实现产业基地与城市生活的融合，营造高效活力的产城空间。

 

完善配套——工作和生活有机融为一体，让员工摆脱以往的工作和生活分离的“钟摆式”方式，打造“一座微缩版的生态小城”。

 

高端平台——提供开放共享的产业平台，包括融资、产业链整合、市场拓展等，形成高端产业定位，高端人才聚集，高端资本密集的产业平台。

 

环境优美——规划设置屋顶花园、空中花园、产业社区公园和完善的慢行系统，为研发人员提供绿色开放的交流空间。

 

5.2 设计构思

1）融绿都市，依山傍水

 

融入外围山水空间，以景观价值利用最大化为原则，打造一个综合服务核与两条特色发展轴，形成特色空间架构。

 

2）组团布局，细胞成长

 

以环境景观为基底，以组团式布局为特色，形成若干细胞单元，像细胞一样健康发展成长。

 

3）院落主题，社交共享

 

创造多层级的社交共享空间，增强园区景观多样化，满足企业个性成长。

 

4）环形路网，人车分流

 

以人为本，园区采用环形车行系统和全地下停车理念，地下车库入口靠近地块车行出入口设置，实现人车分流与园区办公交通环境最优化。

 

5.3 规划结构

规划形成“两轴、五片”的空间结构。

 

两轴：沿南滨大道形成的城市功能发展轴；沿中部河道形成滨水景观休闲轴。

 

五片：综合服务区、综合产业区、孵化主题区、两大总部主题区。

 

其中，综合服务区以商业广场、商务酒店、SOHO功能为主，满足园区人群的商务生活需求以及周边人群的商业需求。

 

综合产业区为一期启动区，涵盖各种产品形态及完善的配套服务，有高层办公、多层孵化器、独栋及双拼总部、数据中心、休闲商业街、人才公寓、园区服务中心。

 

孵化主题区包含定制孵化器和自营孵化器，同时包含运动中心及人才公寓等功能。

 

两大总部主题区为低密度花园式总部园区，包括多层总部、独栋及双拼总部，吸引泛信息类中小企业总部在此集群布局，形成总部集聚效应。

 

5.4 空间布局

以TOD为开发理念，围绕轨道交通站点适当高强度开发，建设商务酒店、SOHO办公、商业广场、高层办公、人才公寓及产业服务等项目，将总部园区放置于东南侧，整体形成西高东低；中间沿排洪渠低，两侧逐步升高的空间形态。

 

园区总体以低层和多层总部办公产品为主，总建筑面积约53万平方米，其中计容建筑面积约39万平方米，毛容积率约0.93。

 

5.5 功能业态及产品体量

园区规划强调功能的复合多元，配套的完善，以便吸引各类人才。商业娱乐类功能业态丰富；产业办公类强调类型、档次、规模的多样性，以适应不同企业的发展需求。其中，自营孵化器30000m2/栋，冠名孵化器3000m2/栋，众创办公10450m2，高层办公28000m2/栋，多层总部10450m2/栋，独栋总部包含800～3000m2 5种房型；双拼总部包含350～750m2 5种房型。

 

5.6 建筑风貌

整体打造现代、大气美观的信息类办公建筑风貌，结合不同功能的建筑，运用特色造型、表皮、色彩及细部构造等元素，创造自由灵动、趣味丰富、凹凸强烈的现代主义风格，倡导活泼、热烈、个性化的创意办公空间氛围。

 

6 规划实施——何时做

6.1 开发时序

项目分三期开发，一期开发综合产业区，二期开发综合服务区、孵化主题区及西侧总部主题区，三期开发东侧总部主题区。本着分期开发，开发一片成功一片的原则，启动区一期开发选址、规模和产品就尤为重要。本项目一期选址在交通和景观相对较优的位置，总开发量为8.78万平方米，规模适中、功能齐全、产品丰富，包含高层办公、多层孵化器、独栋及双拼总部、数据中心、休闲商业街、人才公寓、园区服务中心等产品。采用小步走、弹性规划的思路、更有利于应对市场的不确定性，能够不断的调整方向。

图7-项目布局图

 

6.2 开发模式

商业模式上设计多层次的盈利途经，变“租售模式”为“全产业链模式”，包含租售收入、服务收入及投资收入。其中服务收入包括金融服务、人才服务、市场推广、孵化服务、研发工具租赁、开放实验室等。投资收入即产业孵化收益，为企业多提供免费办公场所和相关的创业辅导，通过控股入驻初创企业，分享企业成长收益。

 

7 结语

招商局·芯云谷项目于2019年12月正式开园，一期项目已开发建设，目前华为、腾讯云、软通动力等30家企业正式入驻，华为漳州云计算数据中心已经正式对外开放。

 

招商局·芯云谷项目策划与规划一体化实践项目，策划与规划紧密结合，环环相扣，策划明确发展定位和方向、落实产业定位方向和重点项目，为空间规划提供了扎实的基础；空间规划对策划阶段提出的开发规模、业态规模、经济效益也进行了适当的调校，两者的紧密结合，奠定了项目的可行性与落地性，项目一期的开发建设和成功的招商运营就是最好的印证。

 

在全球化的发展中，为应对多变的市场环境，对产城融合、功能多元复合的新型产业园区规划，必须采用策划与规划一体化的思路，需要设计单位从策划、规划多个角度提出一体化最佳解决方案。策划和规划设计一体化利于整合资源，与市场接轨，避免同质竞争。[4]策划与规划的一体化实践并不是一个崭新的课题，两者之间相互结合、渗透的深度和广度有待进一步提升，本文结合实际项目对此进行了一些初探，以期对以后的其他项目有所借鉴。（作者：张仕云）