当前，我国房地产市场正处于深度调整期，存量商品房消化与保障性住房供给成为亟待解决的两大核心问题。2024年，中央创新性出台利用专项债券资金收储存量商品房政策，通过财政工具盘活市场存量房源，既着力化解房地产库存压力，又有效补齐保障性住房供给短板。
然而，根据全国专项债券发行信息披露情况分析，该项政策在落地实施过程中仍面临诸多现实挑战。近期，我们在咨询服务过程中，也陆续收到多个省市住建部门关于政策落地实施的具体问题反馈，主要集中在办法实施细则、收购主体与项目业主、资金拼盘完整、申报流程等关键环节。现就其中大家关心的主要问题，根据个人对政策的理解，反馈如下，仅供参考。
1.关于实施细则的制定：从建保【2024】44号文到建保【2025】10号文，两份政策文件从顶层设计上赋予了地方政府收购自主选择权、定价机制和房源用途等方面的自主权。从网络公开的信息上看，部分省市出台了相应的管理办法和收购流程。但是作为创新性的专项债券项目申报，需要省级住建、财政、发改等部门协同配合，至少在决策机制、评审规则上出台相应的细则，指导市县级政府积极利用政策红利。
2.关于非“自审自发”地区该项政策落地情况：从公开的信息披露上看，目前仅“自审自发”试点地区发行了存量房专项债券项目（存量房专项债，浙江四川怎么干），非试点地区还没有政策落地。一是收购存量房从购房需求锁定到房源要求、价格机制等流程复杂，且时间跨度长。二是非试点地区需要上报住建部、财政部审核，需要等待时间窗口。
3.关于收购主体和项目申报业主是否一致：这个看似不是问题的问题，是很多地方政府不能突破的评审规则。根据住建部和财政部联合发布的建保【2025】10号文的相关规定，闲置存量房收购主体应为地方国有企业，由于企业项目多采用备案制与很多省份要求审批制的评审规则相冲突。对于这个问题，个人建议一是修改评审规则或立项审批手续，二是可采用住建部门申报，再转贷地方国企。
4.关于项目资金拼盘缺口的解决办法：根据各地发行的地方债券收购闲置存量房的案例来看，部分项目地方债券资金全覆盖总投资，也有很多项目还需要配套20%-50%不等的自有资金或财政资金。这部分配套资金对于地方国企以及财政压力其实并不小，个人建议应积极利用“专项债券可用作保障性住房项目资本金”或采用债贷组合模式补齐配套资金，避免“做大购小”虚增投资风险和“半拉子”工程。
5.关于债券发行期限的设定：收购存量房用作保障性住房的主要分为配租型和配售型。针对这两种情况，因其项目收益方式不同应分别考虑债券发行期限，配售型债券期限不宜超过10年。考虑到同一个项目有可能租售同时存在的情况，建议探索提前偿债路径，避免资金闲置和空背利息风险。
6.关于政策执行中风险管控：一方面收购存量房政策的核心原则是以需定购、提前锁定租售需求，避免强行推进存量房收购造成专项债券偿付风险和国有企业经营风险。另一方面目前此类项目被收购的房企中有本级全资国企和本级参股控股企业、也有民营企业。不管是哪类企业，要坚持市场化、法治化原则有序推进收购工作，而非“托底”本级国有企业，避免审计风险。
