镇(乡)国土空间总体规划作为全域土地综合整治的规划依据,具有引领全域土地综合整治实施方案编制的作用,而全域土地综合整治是规划实施的平台和手段,有助于推动镇(乡)国土空间总体规划中各项目的落地和实施 。
全域土地综合整治试点实施方案的编制需强化以镇(乡)国土空间总体规划为依据,按照“土地整治 +”的理念,编制方案 。而试点乡镇在编制乡镇国土空间规划时,需明确全域土地综合整治的目标任务、整治区域、主要内容、空间布局等。通过协调全域土地综合整治等工作的基础上实现镇(乡)全域全要素的统一管控。
在四川省“四级三类”的国土空间规划体系下,应强化以规划选址思维为引,整治底线思维为基,从提高全域土地综合整治用地需求的合理性出发,落实将整治任务布局(整治“一张图”)纳入镇(乡)国土空间总体规划整治修复专章,明确将全域土地综合整治实施方案的三年计划导入镇(乡)国土空间总体规划的近期建设规划,通过镇(乡)国土空间总体规划这一法定化平台促进各类整治任务的落地实施。
为进一步提高四川省全域土地综合整治试点实施方案与镇(乡)国土空间总体规划的编制的可操作性,结合全域土地综合整治的目标任务和四川省国土空间规划的相关要求,从工作模式、投资运营、方案评估三方面提出以下三点建议。
(一)建立项目策划、全域规划、整体设计、综合治理、后期管护的“纵向一体化”的工作模式
基于全域土地综合整治“全域规划、整体设计、综合治理”的工作要求,增加项目策划、后期管护环节,构建“纵向一体化”的工作模式,以提高全域土地综合整治的市场前瞻力和公众参与。
从市场运营角度出发,对镇(乡)国土空间规划中各类项目进行市场分析、目标定位分析、投资环境分析、建设运营预判等策划活动,避免“过空、过大”的项目安排,导致产业项目后期运营脱离市场而停滞,同时为社会资本的进入提供一定的空间,着力破除融资难的问题。
后期管护,主要指提高村民小组及当地村民的公众参与,支持当地村民参与规划设计、工程施工以及以村、组为主体的公用工程设施、公共服务设施的维护管理,增加村民就业途径,提高村民收入,实现人、地、产、钱、体制、机制的合理运转。(见图 2)
图 2 纵向一体化流程图
(二)以EOD模式提高生态修复项目的生存能力
传统的土地整理多以产生的新增耕地指标交易、建设用地指标置换形成的收益以实现项目的投入、产出平衡。而全域土地综合整治则包含了大量的公益性强、收益性差的生态修复项目。针对此类项目急需开发新的投融资渠道,以保证项目的实施。EOD 模式则是通过生态网络建设、环境修复、基础设施配套以及产业配套建设促使区域及周边的土地升值,并为产业引入和人口流入提供良好的生态基底。
同时基于各类整治项目的效益点不同,可将公益性较强、收益性差的生态修复项目与收益较好的产业项目一体化实施,以“套餐式”管理的方式,“肥瘦搭配”组合开发,实现产业项目收益补贴生态环境治理投入,平衡投入、产出,提高生态修复项目的生存能力,最终实现生态建设、经济发展、社会生活三者协调发展。
(三)建立试点项目后评价制度
四川各地乡村地形地貌差异大、基础本底不同,在全面推开全域土地综合整治时要因地制宜,分类施策,注意地域的多样性、差异性、区域性。试点实施方案的编制应当具有一定创新性、实用性、综合性和动态性,基于此可在试点实施方案编制时运用“逆向思维”的方法来审视方案的编制,寻找可能导致项目“不可行”的因素,形成完善的后评价制度,不断积累实践经验,引导全域土地综合整治的投资管理和决策,达到提高投资效益的目的。其重点如下:
1. 以前期决策(策划 + 规划 + 实施方案)、建设准备、建设实施、投产运营四个阶段重点总结、分析、评价项目的经济效益、社会效益、环境效益,兼顾总结、分析和评价经营管理状况。
2.重视事中评价、中间评价或阶段性评价的作用,便于及时了解、改正整治项目建设实施过程中出现的问题,减少项目建设实施后期的偏差。
3.在全省形成一批全域土地综合整治、镇(乡)国土空间总体划典范,为全省全域土地综合整治、镇(乡)国土空间规划实施积累经验。(作者:邓斌 邓霜岭 李锋)
中机产城规划设计研究院10余年来致力于产业及园区、乡村旅游综合体、农业休闲综合体的研究,积累了丰富的项目经验、专家及政资源。客户遍布全国各地!经手上项目500+例,其中田园综合体方面的案例有汕尾市陆河县林中花溪农业综合开发田园综合体项目策划、河间景和田园综合体发展规划、九台区大健康田园综合体策划、北京大兴区爱情海玫瑰园定位及业态规划、恩施硒茶产业园产业规划与招商前置研究、北京蟹岛农业观光园总体建设规划、国家首批试点项目中国高安巴夫洛田园综合体规划等。
特色业务:田园综合体规划、创意农业园规划设计、休闲旅游农业园规划设计等服务,项目包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块,主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园社区项目集群等。