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聂梅生女士做《房地产行业创新与养老产业》的主题演讲

来源:中机院时间:2016-10-28 点击:654

商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生女士做《房地产行业创新与养老产业》的主题演讲,以下为她的发言实录。

商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生女士做《房地产行业创新与养老产业》的主题演讲,以下为她的发言实录：

刚才两位专家都讲到了房地产的改革，我前一段对房地产的供给侧改革做了一个思考，我觉得其实就是三件事，第一件事就是土地供给侧改革，就像王所长讲的，如果不改，整个房地产的供给侧改革就没戏。一个积极推动同地、同权、同价农地入世，一个是完善改进土招挂牌制度，还有一个是改革70年土地使用权制度。

　　第二个方面融资体制的改革，一定要建立个例的房地产融资基金，昨天我们刚刚开了一个年会再成立REITs，其实总1990年到2016年全世界的REITs的总量从大概98亿美元发展到现在是2.2万亿美元，这个实际上是20几年间全世界增长了200倍，而中国现在几乎没有，所以它应该是房地产金融最后一片蓝海，还有关于住房公积金的改革等等，这是从银根方面一系列的，怎么样加大融资比例，减少完全从银行出来的办法，这是银根。

　　第三个和前两个配套的，刚才王所长和刘教授都讲到了，就是税费，如果房地产的税费不改革，土地也好，金融也好，他今后改革的结果一定要和财税融在一起，所以供给侧改革这几个方面要突破。

　　大家对形势很感兴趣，我们看到实际上我们固定资产融资和房地产融资在低位徘徊，最高的时候房地产融资35%的增长，现在是很低很低的，这是节大家一个概念，房地产投资是在5%左右，低于GDP。

　　第二个概念，房价与M1高度正相关关系，也就是说M1和房价基本上高度正相关，这是我做出来以后非常相关的一个数据，也就是说今年的情况，很多的企业的钱没有地方投，投不出去，所以全到房价上去了，只有房地产金融属性在今年是空间发挥了它的金融属性。

　　另外一块和汇率有关系，这一年来我们国家的外汇储备持续下降，下降的速度非常大。2015年7月到2016年7月基本上就是折半这么一个情况，汇率下降就是人民币对美元汇率下降，结果投资上不去，房子今天卖的空前，刚才都报出来数据今年几百强卖了多少，超了多少倍，房子的非常多，钱回来的空前多，投资空前低，钱都哪去了？这要好好思考一下这个事。

　　房地产的供给侧改革和目前现状，为什么钱不一定往国内的开发项目，房地产资产负债率一直上升，资产负债率从2000年到2015年从50%到上升到将近80%，资产负债率非常高。

　　然后再看房地产开发毛利率近年来有所下降，而且直线下降的非常多，我们来看2006年毛利率大概30%多，结果从2012年一直到现在降到20%。刚才讲了利率低钱贵，供给侧改革跟不上，货币在下降，就形成现在这么一个情况，再怎么样去，今天加那么多杠杆都跑到哪去了，都跑到房价上去了，这真的不是一个办法。

　　我从来不大讲房地产泡沫的，但是今年我确实在说，我说如果某些城市没有房地产泡沫，那也对不起这个行业，肯定是这个泡沫在今年某些城市在大量杠杆情况下，就急速上升，凡是急速上升肯定会急速下降，这是关于房地产这一块。

　　回过头来讲，我这几年在养老，在做养老当中，我特别觉得养老的供给侧改革比房地产的供给侧改革还难，幸好最近习主席开了一个会，关于支持养老产业降低门槛等等，这里面供给侧改革当中恰恰是重资产的去房地产化，土地绝对不能招牌挂，绝对不能摆脱原来的一大套，一定要降低成本。

　　第二，资金这一块没有稳定的资金链，老人又不能抵押贷款，产业用地也不能土地抵押。

　　第三，建设和原来盖房子不一样，它有适老化的特点，这是重资产端。

　　轻资产端在养老里面没有销售，如果是卖房子这个思路，回收前期投资一定和后期脱节，这个是行不通的，它是服务业，是消费，它的销售是靠口口相传的，而不是提广告，它要长期服务、呵护终生这样一个产业。

　　现在供给侧供需错位的很厉害，养老产业的供给侧改革应该是老者的需求就是我们的给。但是现在不是这样，我们提供了很多脱钩的需求，并不是真实的需求，真实的需求有可能脱节，比如说医疗，医疗当中医养结合，生病后期康复这一部分不能报销，结合不起来，最近在解决这个事。

　　另外异地不能解决，现在没有完全解决，关于医疗这是一个大的问题，两大障碍没有解决。

　　第二个旅居养老，想让他候鸟旅居，旅行社不让75岁以上的旅游，我76岁就不让参加旅游团旅游。

　　养老类的金融，普遍存在贷款难，收益率低，企业生存很困难，不敢轻易涉及。现在需求侧怎么激活老年人的存量资产。

　　最后一个要求老年人老有所为，结果让60岁退休，想为也不让他为。我们在清华大学的时候，就是让健康的为祖国工作50年，25岁开始工作要工作到75岁，结果60岁就让你退休了，怎么为祖国健康工作50年，健康也不让工作，现在养老退休政策也有很多问题，政策应该支持延长退休年龄，这些问题不解决，中国迅速老龄化以后出现的问题会比房地产更难。

　　最近，习近平主席召开了一个第28次会议屡了一遍，我觉得真是非常好，在当前这样一个局面之下没有人会忽视互联网，互联网一定有用，互联网大数据怎么进去，O2O怎么进去，因为中国老人很快要涨到3亿多，将近4亿，所以这个事情占中国总人口的将近1/3，谁的数据有它大呢，互联网怎么融入，这个没有什么怀疑，一定有巨大的潜力。

　　第二个是金融创新，没有一个行业能脱离全球性金融的世界。所以怎么样融入创新众筹，B2B、B2C的，公益性基金怎么介入。

　　实际上上面是互联网，下面是金融创新，它包围起来中间核心部分就是养老产业的核心，就是核心的实体在中间，这两个圈之间我们发现用金融和互联网促进这样一些安排，就有可能在这里面。

　　比如说现在有居家社区养老，这个是政府大力支持的，很多政策和投资都在这个地方，这里面和我们开发的小区有巨大的关系，这里面政策支持特别多。像朝阳就是将近一千个驿站政府来支持，实际上就是社区的养老站，这是一大块居家社区。

　　机构养老还有旅居养老，也就是说旅居融合了居住和机构养老，融入了老少的服务，这三块我们现在都在做，就在全联房地产商会和清华校友双平台下我们做的。做了一个候鸟、旅居和社区。现在我们就发出来一个清华华友四季候鸟卡，这是第一个为老年人发的可充值的消费金融类的卡，这里面就有钱，就可以刷卡在旅居地、候鸟地消费，从今年10月26号第一个点牵头，加盟基地全国，最后走向全球，这是一个真正的卡，是一个银行卡就发出去了，发出去以后老年人非常满意的。

　　根据携程的报告实际上现在中国老年人的旅游已经占全国旅游人数的20%，相当多的是老人，老年人已经成为中国旅游市场重要的一级，而且原来这些老年人抠门，尤其是那次出了一件事情翻了一次船，基本上都是老年人，其实现在不是，他们人均一次旅游4000元人民币，选择四星级以上的住宿达到70%，而且子女两代游、三代游，以送爸妈旅游作为重要的孝亲礼。这个卡可以年轻人给父母买，也可以父母自己买，从携程的调研包括，中国已经进入了旅居的时代，我们就把消费金融加上互联网金融，以最低面值5000元，支持多人、多次多地区旅游，这样资金周转快，使用者沉积的资金少，接受程度高，而且它是轻资产的运营，不必到处去建基地，这样也激活了我们这样一些存量资产和一些库存，形成一个需求性的旅居平台。

　　同时为什么可以做旅居，就是因为大数据的应用，可以应用线上线下大数据来做这件事情。比如说我们自己做学子园，我们有一个机构自己做不过就几百强，如果通过携程来做很快就几千张，如果上线通过互联网去做那就是上万，别看它是小小的一张卡，但是如果数据足够大的时候，实际上他会激发的其实就是跟阿里巴巴的支付宝和最后的钱包，剩下那一点点钱全国加起来就是一个很大的数字。

　　我们做了两年的候鸟，积累了经验，到现在才开始正式的发卡。要求加盟的也非常多，它加盟进来以后，我们给他们带来的是什么，他们给老人带来的是服务基地。

　　第二个是社区养老，社区养老都有十几、二十个社区，多的几百个社区，为什么他自己不能做，我们曾经房地产开发企业艰苦的做了两年，那个思路实际上是来收购物业管理公司，认为这样可以怎么样，结果不然，我不详细分析，现在大家都认为这个模式有问题，现在进入了第二块。到底是洒钱买公司，还是扎扎实实聚量，做一个算一个，真正把养老做进去，先聚量还是先聚资，我觉得在社区养老这一块一定要先聚量。那是因为这个非常大，一共是17万家的物业管理公司，远远高于开发商的量，2016出了很多政策都是支持居家养老，所以商业模式要摆脱房地产的思路，摆脱物业管理公司那种思路来做真正的社区养老。

　　最后我说一下机构养老，刚才我说的供给侧改革当中一些问题能不能在这儿解决，我们试了一下还是可能的。就是说做养老要引入三零，一个是土地成本趋近于零，融资成本趋近于零，土地成本趋近于零，我们就用的农村人口集体用地，他进来了以后，他这个土地成本基本上为零，就不用抵押贷款，银行也不认可，这是第一土地成本基本归零，这是第一个。

　　第二个融资成本怎么样运营，怎么做呢，不能抵押贷款，但是有一个反向做了一次，相当于是对老年人做了一次贷款，因为我向你贷款就相当于押金100万你给我了，我三年以后还给你，我对客户进行贷款的，而我给你100万，你20年以后还给我的，我的利息是服务消费利息，每个月给你服务多少，什么物业这个那个的，租金他不要你的，老人觉得可以，我把银行一百万转到你这儿换了一套房子，银行利息8%换成服务费了，是挺值的。这里面有一个反向的贷款，或者我们把它叫做众筹，关键是众筹的利息回到了服务上，这就是一种服务消费，消费性的金融和房地产投资因脱的金融完全不是一回事。

　　关于平台、私募股权基金、众筹基金我就不了，怎么样把绿色建筑服务放进去，因为我们清朋华友做的是高校毕业生，也就是30后、40后，现在我们针对这样一些人做，就成立一个书院，等一会儿大家可以看到有一个售书，看他们的书是什么样子，这些老年人都是清华大学的。

　　核心竞争力是通过这个项目的成功，我觉得核心竞争力就在超值服务，能不能做出来超值服务老人才会来，我们就提出来一个倡导积极养生，避免消极养老，不能进了养老机构越养越好，应该越老越年轻逆生长，应该是身心健康。所以文化养老就成为一个主题，等一会儿我们自己清朋华友两周年，可以看出来老年人给你们秀成果，一个是书院发售书，另外会有一个清朋华友的走秀，同时我们各种各样的益工，而且大家抢着做。

　　我昨天看到一个清华的曲老师他扶着一个96岁的人送他回家，我说我去送他回家吧，他说不用你，我去吧，他说我是益工。心态非常年轻，这就是我们的会所，非常有很多清华的符号在里面。最近中央2台播了对清朋华友的采访。

　　最后说一下我们的帐怎么算的，我们这栋楼是2.8万平方米，一共300套，总投资1.5亿。因为它的地价为零，单套入住是5500一平方米，当时我们算了一下一定得有众筹，就是说有反向的押金，如果大家都不交一百万，11万才能回收成本，如果反向押金达到了50%，三年多就能回成本，这个就代替了首付和抵押贷款，而且人家一次100万，150万打给你，所以这个非常重要。IRR如果没有的话，就是12.14%，如果有的话，可以达到22%。

　　最后结果前期投资1.5亿，我们一年半就给它回收了1亿，一共1.5亿，我们一年半就回收了1亿，现在3号楼基本上没有什么房子可选，今年是两周年，两周年的时候没有房子可选，很多清华同学都住到其他楼里面去了，有一些房子短期租，两年内全部回收前期投资，符合商业理论。

　　并不是说做养老就没路，是有路的，看你怎么做。当然这里面有一些政策的间隙，当时选这个点的时候，很多人说你选农村集体建设用地，到时候小产权拆了怎么办，我说没有这个风险。因为习主席讲了同理同权同价，只要他管这个事，不可能给我们炸了，我坚持用农村集体建设用地，这是一件事。

　　第二件事做反向押金会不会乱集资，我说也不会，我们这应该是属于金融创新当中的一个环节，因为关于老年人中的反向抵押贷款美国是很多的，中国就没有，以房养老这个事也没有推开，但是各个养老机构都必须有一定的会员制、押金制。这个倒是解决了怎么样把金融能够通过正规的渠道，民间渠道和正规化。这两个事一突破，养老才能走，如果土地这个环节突破不了，不要说房地产立项下不来，就包括刚才刘洪玉教授讲的去库存，实际上是和城镇化相关的。如果土地问题解决不了，城镇化也没戏，所以这个时期肯定是一个拦路虎，这件事情大家要注意这件事。

　　最后我想说一下，在座在做的时候一定要注意土地用地，哪一些是属于政府补贴的，哪一些是属于中高的，中高的就是五千到八千的土地资金，我们这次做的退休金基本上在5000以上的，我们做养老完全是服务业，完全是消费，不在第一驾马车，完全在第三驾马车，大家一定要注意土地融资和管理服务的模式，才能把它做起来，希望整个年会能够成功，希望和大家进一步交流，谢谢大家！

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