伴随着中国的改革开放，产业园区的形态、发展模式随着时代的变迁不断自我完善，不断推陈出新。从最早建立的深圳蛇口工业区开始，各地的开发区、保税区、高新区不断涌现，随后的民营园区也相继崭露头角。而模式也从最初“自由式”运营到针对园区的整体规划、到包罗园区配套的产业新城概念、再到如今城市运营商的概念，产业园区的概念涵盖的内容更多，为园区提供的配套设施更加完善，更加追求园区运营的概念。
第一阶段：改革开放初期的工业园区。
蛇口工业区可以说中国产业园区的鼻祖，是中国改革开放时期的产物，基本是政府主导建设，主要分布在沿海开放城市，园区多是工业园区，产业起点低，以“三来一补”的形式为主。后来，逐步由劳动密集型向资金、技术密集型过渡。随着众多跨国企业巨头进驻中国，中国产品的技术含量及生产工艺水平得以提升，其中天津经济技术开发区是典型代表。
第二阶段：科技引领的园区变革。
在“科技是第一生产力”理念的感召下，产业园区开始重视技术消化、技术革新，不再停留在技术含量较低的加工生产层面。各地高新区、科技园的建设如火如荼，以上海张江高科、北京中关村为代表的科技型产业园区悄然诞生。此阶段，不再是沿海城市的独舞，内陆省市中具有良好产业基础、人才储备和技术创新能力的城市开始崭露头角，如异军突起的武汉光谷、西安高新区等科技园区都是典型的代表。园区建设主体也逐渐由政府(管委会)过渡为具有政府背景的国有工业地产开发商，如张江高科、天津泰达等。
第三阶段：产业结构调整引起园区变化。
随着中国经济从粗放式发展步入集约式发展阶段，高技术含量、高附加值、高端产业带动的战略性新兴产业成为众多园区的主导产业，很多园区也有意识地打造产业链，力争形成产业聚集效应。以苏州工业园为代表的一些产业新城颇具示范意义。园区投资建设主体也更加丰富，一批民营企业纷纷进入，产业园区日渐火爆。
第四阶段：城市运营商概念浮出水面。
随着产业园区发展日益加快，产业园区同质化现象也越发严重。住宅地产萎靡不振，商业地产不温不火，部分传统地产商寻求产业转型，同时，政府倡导城镇化建设，国家支持自主创新，因此城市运营商概念浮出水面。在园区建设运营中，实施规划、建设、招商、运营的一体化操盘，通过产业关联打造一个类似生物有机体的产业群落、产业生态链。
