去年以来，特色小镇建设风起云涌，地产资本短时内快速涌入，碧桂园、华侨城、蓝城等多家房企纷纷抢滩布局。
其中，碧桂园于2016年8月发布产城融合战略，启动科技小镇计划，称近五年将投资上千亿元做“科技小镇”。5月17日，碧桂园首个科技小镇在广东省惠州市潼湖生态智慧区动工。
不过，地产商做小镇一直面临“圈地”质疑，碧桂园也不例外。日前在2017第五届清华同衡学术周“产业引领特色小镇健康发展”分论坛上，碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波就此回应称，碧桂园做特色小镇一方面是响应国家号召，一方面，从碧桂园董事会主席杨国强心里来说，“想做一个未来城市的探索”。
“其实碧桂园要做产城融合，最简单的方式就是去做旅游、教育、养老，这是我们最有优势的项目。但是我们没有去做简单的，反而去做科技，其实还是考虑到未来的发展。”他在接受财新记者采访时表示。
向俊波还表示，目前还不能完全说碧桂园要转型，主要业务板块还是地产，这部分业务还在持续增长。但是，传统地产面临天花板限制，尤其是中央命令限制炒房之后，市场空间相对有限。今后，碧桂园利润来源肯定会更加多样化。此外，从地方政府来讲，对产业的需求也越来越强烈，甚至成为拿地的准入门槛。
从传统短线快周转的地产业务，进入长线的特色小镇，如何在商业上可持续？向俊波在论坛上算了笔账。
他举了个例子，揭示了地产商的苦恼。
碧桂园最大的楼盘叫凤凰城，在广州，占地7平方公里，约一万亩。从2003年拿地至2013年，碧桂园用十年的时间将其全部开发完毕，最高售价卖到1.3万-1.4万/平方米，“我们也赚了一些钱”。但在2017年，碧桂园拿凤凰城周边招拍挂的400亩用地，花了差不多200亿。“这个话怎么说呢？就是我开发了一万亩地花了十年时间，可能赚的钱就投到了最后买这400亩用地上。”
“快速开发模式没有保留住企业核心利润，今天我们所有的大型房企其实利润率并不高。”向俊波说，碧桂园想把机会留一点在未来。“如果说当时一万多亩地只拿出九千亩地开发，剩下的一千亩赚的钱比开发完的九千亩多得多，这就是经济上的合算制。”
“慢开发也是合算的，只要安排好现金流。”向俊波说，碧桂园会在开发过程中先出售部分可售的物业，“不是把钱回来，只需要覆盖住产业投资的资金成本，碧桂园的资金成本是4%-5%。”
他透露，已动工的潼湖科技小镇总计25公顷的土地，产业用地占12公顷，商业用地10公顷，居住用地12.5公顷。在第一期动工的45万平米的建筑面积中，仅有8万平方米是住宅，其余37万平方米均为产业、商业用地的建筑面积。
“我的住宅不着急开发，我把产业做起来，有了人气之后，赚未来的钱。我们跟地方政府同甘苦共患难，我只有把特色小镇做大，才能变现或者是升值，所以政府很欢迎我们做这个事，因为我们钱都在这押着。”向俊波表示。
地产商如何聚集产业资源，是否有产业孵化能力，也是外界的一大疑问。
向俊波回应称，碧桂园做科技小镇，要求每个特色小镇一定要有一个主要产业，并引入一到两家世界级或者至少是国内的产业龙头一起来做。他表示，潼湖科技小镇定位为物联网产业，引入思科作为龙头企业聚集相关产业链要素。5月17日动工时，已经签约的企业有70家，都是物联网公司，以中小企业为主。
他告诉财新记者，碧桂园要做的科技小镇，就是按照智慧城市标准去建，这本身就是一个巨大的市场，“很多人跟我们合作也是奔着这个来的，包括思科、华为、中兴在内的IT企业也是想往这方面转型”。
向俊波表示，碧桂园对小镇选址有严格要求，集中于一二线城市周边。科技小镇目前已经在珠三角、环北京等区域初步布局。“上海我们也在找项目。”截至2017年4月底，已签约九个项目。潼湖生态智慧区项目硬件和基础设施投资预计为70亿元-100亿元。小镇将不设管委会，由碧桂园运营。
