产业园是中国改革开放以来经济发展的中流砥柱，它承载了中国50年的产业发展历程。产业园发展的几十年，也是中国市场经济历经蜕变和不断成熟的几十年，一二线城市的产业园是中国经济发展、产业升级的领头羊。而且这些产业园往往会收到政府的青睐，获得丰富的优质资源。而一直以来服务于地方产业发展的三线城市的产业园，在新经济下的产业体系中大多仍旧担任着“物业主”的角色，表现平平。
产业体系的版图更改
互联网的迅速发展，降低了信息沟通的成本、提升了信息沟通的效率、推动了物流技术的发展和体系的完善，在一定程度上冲散了原有产业要素的布局，对全世界的产业体系都造成了巨大的冲击。一切产业要素越来越向合理化、成本化的方向分布，“当地一体化”的大企业已经不合时宜。
与此同时，中国经济实力的提升、科技与文化的发展、市场规模的扩张、消费的升级等等对中国的产业发展提出了更高的要求，整个中国的产业体系的版图已经改变了。
如今，产业体系发生了根本性的变化“新的产业体系”。一线城市产业疏解生产制造型功能，由生产型输出转变为智力型输出;二线城市产业则侧重发展“产研结合”型功能，更重视对供应链体系的把控和服务;三线城市的产业凭借其较为低廉的人力成本、更加接近产品原料产地的优势，将逐步形成一个个大型的成熟产品加工基地。
产业体系的更新升级，是由单一动力驱动向综合动力驱动的转变。这是产业发展的必然趋势，是中国经济发展的要求，也是互联网发展推动加速的结果。
三线城市产业发展的矛盾体
在新的产业体系下，三线城市基本完成或将要完成制造业产业聚集的任务，但是三线城市的产业发展也面临着新的挑战：产业的聚集解决了城市发展的部分问题。
从最基本的逻辑上来讲，生产型企业生存发展具备三个要素：创新-生产-市场。但是，三线城市的中小企业的产品研发能力有限，对市场的触觉也并不灵敏，单个企业难以承担一流研发和市场机构的服务成本;与此同时，同样属于同行业制造业的各个企业都不可能和竞争对手共享自己的创新研发和市场成果，这就导致了企业发展速度减缓和产业进步效率的降低。
并不是说生产型企业产生不了大公司，而是众多中小规模的生产型企业中成就一个“富士康”的概率较低，企业的产品研发和产品销售这两个关键部分，需要相当规模的资金去支撑，这就陷入了企业发展的矛盾体。
“逆袭”之路
产业园本身发展的角度：传统的招商运营模式下，当园区内聚集了相关企业之后，产业园靠基础的物业服务和一般性服务难以形成更加强大的吸引力，租金水平和物业价值很快达到天花板，营业收入增长困难。产业园又难以改变盈利模式单一的现状，本身的发展速度滞缓。
三线城市产业发展的角度：区域内的中小制造型企业并没有形成完整的空间聚集。无论是为了区域产业的规划发展，还是资源的集约利用，都需要这些企业向产业园区进行聚拢。
在房地产市场不温不火的行情下，部分实力开发商或将转向工业地产开发。工业园区的意向投资人可适当布局中西部区域的大城市以及东部城市圈外围的三、四线热点城市，预计此类地区的工业、产业地产和园区运营理论率或将明显提升。
