随着国内冷链物流市场规模迅速扩大，生鲜电商、连锁餐饮、新零售、跨境电商等新型终端渠道快速发展，这促使生鲜农产品流通节点逐步由交易聚集地向物流聚集地转变。
在消费升级和政策支持双轮驱动下，冷链物流行业发展模式也日趋多元化，其已不再仅仅以物流园区中的一个专业物流功能或单体冷库仓储形式存在，冷链物流园区已逐渐成为未来发展重要趋势。
据有关协会组织统计显示，在2010年国家发改委出台的《农产品冷链物流发展规划》中，我国冷库总容量为880万吨，2017年我国冷库总容量为3610万吨。伴随着冷库的大量新建，近几年冷链物流园区成为一个蓬勃发展的新兴事物。
近几年，生鲜农产品流通节点区域正逐渐形成一批各具功能特色的冷链物流园区。
一、冷链物流园区六大类型
1、产地型冷链物流园区
产地型冷链物流园区主要面向在生鲜农产品全流通链条中，最复杂、最薄弱、发展空间最大的“最先一公里”环节，是以满足农产品产地检测、分拣、分级、初级加工、包装、预冷、保鲜、产地集散等功能为主，专业服务于生鲜农产品产地标准化作业的冷链物流园区。
2、加工型冷链物流园区
加工型冷链物流园区内通常会建设大型加工车间及仓储功能冷库，并配套研发、检测、生活服务区，区别于其他类型园区，该类型园区对排污、环保、用水、用电条件有较高要求。加工型冷链物流园区主要提供农产品初加工、深加工、中央厨房等服务功能。
3、交易型冷链物流园区
互联网的高速发展，加快了交易环节去中间化进程，交易型冷链物流园区是以农产品批发交易为核心服务功能，形成冷链物流与市场交易相互促进、良性互动的服务模式。该类型的园区是传统农产品批发市场深刻变革的体现，传统的现金交易、档口交易方式正被网上支付、无店铺交易所替代，使农产品流通小批量、长链条、多环节、依赖信息不对称而牟利的交易方式不断透明化，未来冷链物流园区与农产品批发交易市场将互为融合。
4、枢纽型冷链物流园区
枢纽型冷链物流园区多处于农产品大型产地或销地区域，该类型园区以多式联运为纽带，以区域中转、集储集运为主要功能，承担着区域内大宗生鲜农产品产地或销地的区域集散重任。
5、临港型冷链物流园区
临港型冷链物流园区多以综合功能园区或业态聚集形式呈现，港口贸易、进出口报关保税等是该类园区的主要功能。近几年随着进口食品贸易的快速增长，围绕着进出口需求逐步形成对食品进口报关、检验、保税、储藏、转运、跨境贸易等的特色集成服务;同时，基于互联网平台的完善，物流组织方式的多样性，结算方式的灵活性，临港的含义已不紧紧是临海、临空的实体港概念，近几年发展迅速的内陆港同样具备临港功能。
6、区域配送型冷链物流园区
区域配送型冷链物流园区多数临近大型销地城市，除了承担区域储藏、分拨功能外，主要承担城市配送功能，以多温区、多品类、多频次、共储共配为特点，实现区域配送效率最高、成本最低的优势。
二、冷链物流园区发展矛盾
经历了一段时间的跟风建设后，一些冷链物流园区在实际运营中出现了各种问题，收回投资的前景渺茫。比如脱胎于农批市场的园区已不适应社会发展，比如认为冷链等同于冷库的园区陷入了低价竞争的恶性循环，如此种种，不逐一而论。
目前，冷链仍然是充满前景的新兴投资领域。党中央、国务院和相关部委每年都出台多项支持冷链发展的相关政策意见，大量投资基金看好冷链领域，不少大型国企、央企和房地产企业转战冷链市场。
然而，冷链物流园区建设的难度依然存在，并且越来越大，主要体现在：一是土地资源逐年紧张，尤其是靠近城市消费区的优质物流用地，越是需要物流配套的大城市(比如北上广)，越是土地紧张，物流中心年年外迁;二是冷链基础设施投资重，同样面积，低温大约是常温投资的3倍;三是冷链建筑形式与业务类型密切关联，建筑一旦定型，日后运营的业务类型难以转变，冷链运营的风险大;四是冷链建筑建设和运营的专业性强，需要耗费时间积累;五是政府对食品安全的监管日益严格，相关的冷链物流建筑要求越来越高。
如何顺应发展趋势又克服难点，建设一座运营良好、盈利可期、发展可望，满足不同客户需求和社会居民生活需求的冷链物流园区?这成为一个值得关注的问题。
三、未来冷链物流园区发展将呈现以下几个特点：
多功能一体化
品质保障性、提高时效性是当前社会对冷链物流行业提出的刚性要求;现代化的冷链物流园区不能够仅仅具备冷库储藏、冷链运输等单一服务，多种功能冷链作业聚集在同一园区才能够较好的满足社会需求。因此，高效集合储藏、加工、分拨、检测、展示、交易、多式联运等多种功能于同一园区内，成为下一步冷链物流园区发展的一种趋势。
产业集群化
园区聚集着功能不同的冷链企业，依靠地理和区域经济优势，将运输、仓储、货物进出口、物流加工与配送、信息处理及相关设备制造高效集聚集群，形成物流资源高度密集和管理运营极度专业的物流产业链条，从而整体提高区域内所有企业运行效率。
平台网络化
基于大数据、云计算的专业物流网络平台，能够使园区之间实现互联互通，帮助园区企业摆脱“点式经营”、“信息孤岛”的困境;同时，网络支撑下的冷链物流园区，更能够充分发挥物流交易、电子结算、仓单质押、融资担保等方面的服务功能;园区管理也由单一的房东角色向提供解决方案服务商转变，通过园区平台为入驻企业提供金融、信息、数据、供应链等一体化配套服务。
食品安全监管便利化
冷链物流园区的发展为政府监管部门进行食品安全的集中监管提供了便利条件，对推动食品安全保障体系建设，加强食品安全监管体制功能起到积极作用，能够切实做到来源可查、去向可追、责任可循、安全可靠、集中监管。
