近日，在京召开的两会可谓万众瞩目，而地产又将再次成为热门议题。在经历2018年“寒冬”后，全国房地产市场逐渐从高温状态“退烧”，回归理性。当下房地产行业已身处尴尬处境，房地产界的代表委员纷纷赴京，为行业生存发展建言献策。
无论两会将会为地产行业释放出哪些信号，“稳”字当头必然无疑。搜集两会相关的房地产关键词，以下10个关键词或将成为2019房地产行业发展的关键要素。
房地产税
在2018年，从立法机关到国务院政府工作报告，从财税部门到统计机构，“房地产税”在多个时间节点被反复提及，屡屡拨动市场敏感的神经。
房地产税作为一个新税种，其实要开征必须有很多门槛，最重要的自然是立法程序，其次就是作为基础的不动产信息联网登记+房价的动态评估体系。
最简单的一个基础是不动产信息联网登记，从国税总局的政策看，不动产登记联网已经基本完成，但房地产税法的立法程序还未开始。
综上，房地产税“会不会收”已经基本无悬念，但“房地产税怎么收”，则是意见不一。
不管采取何种征收方式，根据根据房地产税从执行周期看，肯定是先从增量开始。
从之前已经有的试点看，房产税都是从新增量开始试点。这样政策落地难度小，上海、重庆都是先从增量开始，但这并不意味着房产税在这些城市就不会扩大，至少重庆已经逐渐开始扩大到存量。
一城一策
调控政策避免一刀切，未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。
房地产政策最严格的时期已经过去，2019年全国可能出现一轮30城以上房地产调控政策的微调潮，标志着本轮楼市调控全面见底，未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。
据不完全统计，河南省、安徽省以及杭州、宁波、福州、厦门、长沙、成都、上海宣布“一城一策”。除宁波和长沙以外，其余都曾列入热点城市行列，而河南省由于整体提出一城一策，省内热点城市郑州列入其中。
从全国16个热点城市来看，有几个已经提出了一城一策的概念，这也体现了此类城市相对紧凑、相对务实的管控思路。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。
三稳政策
最近是各地两会集中时间，针对房地产的各种定调将不断，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。
从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。
未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。
房地产长效机制
建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。
根据国务院发展研究中心的相关研究报告可知，要建立好房地产长效机制需注重与经济发展水平相适应的现代化房地产市场体系和保障能力，在实现“住有所居”基础上全面改善住房条件。
同时还需提升居住品质，实现经济、社会和住房市场协调发展，全面提升防范房地产领域系统性风险的能力。
从政策预期看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。以长效机制引导市场稳预期。
热点区域规划红利
从全球看，城市群已经成为世界经济重心转移的重要承载体，决定着未来世界政治经济发展的格局。
2018年11月，中央正式宣布支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略，在此背景下，我国已形成长江三角洲区域一体化、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设的四大跨区域协调发展的区域发展总体格局。
2019年2月《粤港澳大湾区》规划正式出炉，带来大波红利，成为地产开发商新一轮投资热点区域。热点区域规划仍是政府发展关注的重点问题之一。
此外，为实现省域子系统的协调发展，夯实跨省区域合作基础，广东提出“一核一带一区”，将区域发展格局明确为三大板块；海南提出增强“海澄文”、“大三亚”辐射带动作用等。
租赁住房
自从十九大提出“租购并举”以来，租赁住房便成为我国房地产市场的“热词”。近年来，中央也曾多次强调建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场。
在近期举行的各省级两会上，租购并举、大力发展住房租赁市场，也是各级政府关注的重点。
过去一年多时间，是历史以来，各级调控对租赁市场最关注的一年。而出现租金依然明显上涨的原因核心。虽然政策发力，但资本大量进入存量领域，在增量市场供应滞后下，当下租金被影响。
另外一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益。这种到目前为止全国已经有超过8个省份20个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。
农村城镇化
推进农业转移人口市民化被列为推进城镇化的六大任务之首。城镇化是新一轮经济发展的重要引擎，涉及“人、业、钱、地、房”五大要素，而“人”是城镇化的主体与核心。
当前我国城镇化亟须从偏重土地城镇化向重视人的城镇化转变，基本公共服务由户籍人口独享向常住人口全覆盖转变，公共服务能力的提高是市民化进程中政府必须解决的关键问题。
此外，农民土地权益与农村户籍的捆绑关系，也是农民进城的一大障碍。建立一个怎样的“退出”机制、让农民从集体经济组织中无损失退出并得到适当回报十分关键。
另外一个不容忽略的因素是，城镇化进程需要强大的配套资金来保障。新型城镇化也不可能单纯依赖市场和民间资本，仍需政府进行合理引导。
实现农村城镇化，以上问题是其实现过程中的拦路虎，也成为两会关注的热点民生问题之一。
宅基地
目前农地改革试点中存在的最主要问题仍是“三块地”相互割裂的问题，特别是农村宅基地问题仅局限于集体内部流转。
农村的承包土地和宅基地是法律赋予农民的合法财产权利，让农民带着土地权利进城成为新市民是保护农民利益的需要，也是促进城镇化健康发展和社会稳定的需要。
所以，现阶段农民进城落户定居，是不是放弃承包的耕地、草地、林地和宅基地，必须完全尊重农民的意愿，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户的条件。
棚改
近年来，随着我国新型城镇化进程加快，住房保障制度建设的重要性日益凸显，改善城市低收入居民的居住条件，是各省最为关注的民生问题之一。
棚改项目作为保障性住房建设的重要一环，2019年的各省市棚改目标量也存在较大的变动幅度。
从全国库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代，当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。
在2019年房地产市场和两会上，棚改本身的地位并不会发生改变。2019年棚改数量相比2018年会有所减少，是按照2018年既定目标推进的结果。另外货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在。
房住不炒
自2016年“房住不炒”首次被提出以来，一直是房地产发展核心基调。而在2019年各省级政府工作报告中，“房住不炒”仍然是高频词汇。民生证券统计数字也显示，至少有10个省市在政府工作报告中提到“房住不炒”。
值得注意的是，在“房住不炒”频繁出现的同时，“确保房地产市场稳定发展”也在今年各地两会上被频繁提及。部分同行更倾向于“房住不炒”总基调不会改变，但在“一城一策”的调整下，楼市调控政策就有结构性变化。
以上关键词最终会不会出现在政府工作报告中，是全国民众关注的焦点。新一年房地产发展的关键要素如何变化，我们仍需拭目以待。
