一、宏观形势分析
2008年，成为本轮经济增长周期的转折之年，国民经济增长由上升趋势转为下降趋势。从一季度开始经济增速逐季放慢的态势十分明显，但全年经济增长率仍将达到10%左右。由于担心经济增长下滑过快，党中央、国务院及时对宏观经济政策作了微调，调控目标由“两防”转为“一保一控”。
（一）经济增长由繁荣期转为调整期
今年以来，我国经济增长呈逐季回落的态势。经济运行呈现“四落两升”特点。“四落”即GDP、工业、净出口、投资（实际投资增长率）增幅均明显回落；“两升”即消费增幅上升和物价明显攀升。
四大因素影响导致经济增长出现“拐点”性变化。一是由美国次贷危机引发的世界经济增长放慢，直接影响我国外部需求减弱，净出口对经济增长的贡献明显降低；二是持续偏紧的宏观调控政策效果显现，为抑制“三过”问题，国家近两年调整了外贸政策，采取持续紧缩的货币政策，这些政策的作用今年明显显现；三是内生需求增长放慢，主要是房价长期过快增长及能源原材料价格、劳动力成本的明显上升抑制了需求增长，投资增长的拐点显现。四是重大自然灾害的频繁发生对经济造成一定不利影响。从今年开始，我国经济由繁荣期开始进入调整期，估计这种态势将持续两至三年左右时间。
当前经济运行中存在三大突出问题不容忽视。一是中小企业受出口受阻、生产成本上升、融资困难等多重因素影响，生产经营面临前所未有的困难。二是成本压力增加和需求减弱将导致企业利润明显下降，这会大大降低企业投资的积极性，也对就业增长和居民收入增长形成较大的压力。三是股票市场和房地产市场调整的风险日趋加大，成为影响我国金融安全以及整个经济增长的不稳定因素。以上三方面问题已构成未来宏观经济进一步向下调整的压力，对此，宏观调控应加大政策的微调力度，突出前瞻性、灵活性和有效性，以确保今后经济增长回落不至于过猛。
（二）对全年经济增长的预测
经济增速明显回落，但通胀率创出新高。初步预计2008年国内生产总值为296513.4亿元，比上年实际增长10.1%，比上年增速放慢1.8个百分点。全年CPI增长将创新高，达6.3%左右，但月度下降趋势明显，CPI增长已连续4个月回落，未来几个月将继续小幅回落，其中食品价格回落是主因。
固定资产投资实际增长明显回落，1－8月累计城镇固定资产投资名义同比增长27.4%，比上年同期加快0.7个百分点。全年固定资产投资增长“名稳实降”，初步预计全社会名义固定资产投资增长24%，实际投资增长15%左右。
2009年，宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧，尤其是内部经济内生性变化带来的周期性调整压力可能会明显大于今年。世界经济增长周期性变化和国内周期性因素相叠加，增大了明年经济进一步向下调整的压力。但是，我国经济长期增长的内在条件没有改变，宏观经济政策有可能转为中性偏松，明年经济继续向下调整的幅度可能会小于今年。初步预计2009年我国GDP突破30万亿元大关，达339359.6亿元，有望实现不低于9%的增长。如果政策干预力度较小，则不排除破“9%”的可能。
外部环境继续恶化，出口增长的压力依然较大。2009年我国面临的外部环境更加严峻，世界经济面临衰退的可能性在增大。美国次贷危机仍在继续向纵深发展，其对美国以及世界经济的拖累效应仍在不断扩散。近期美国五大投行中有三大投行接连宣布破产，尤其是有百年以上历史的雷曼兄弟破产，引发全球股市暴跌，表明次贷危机的影响远没有结束，有可能持续到2009年甚至更长时间。
展望2009年，宏观经济面临的国内外环境更加严峻，经济增长将会继续向下调整。为防止经济过度下滑，建议2009年宏观调控政策取向应对去年以来的“偏紧型”政策进行调整，采取中性偏松的政策，即在“稳健的财政货币政策”下进行结构性松动。预计2009年我国GDP增长9%左右，通胀压力明显缓解。
二、房地产开发投资
受一系列宏观调控政策影响， “国房景气指数”环比继续回落，这是该指数自去年12月份以来环比第9个月和同比第3个月连续滑落。房地产投资增速出现了较大幅度的回落，表明宏观调控效果正在显现。房地产行业资金链将面临严峻考验，资金将成为下一阶段市场发展的瓶颈。
（一）国房景气指数继续回落
受一系列宏观调控政策影响，反映全国房地产开发综合发展水平的“国房景气指数”环比继续回落。国家统计局发布的统计数据显示：8月份“国房景气指数”为101.78点，比7月份回落0.58点，比去年同月回落2.70点，这是该指数自去年12月份以来环比第9个月和同比第3个月连续滑落。
从具体运行指标来看，房地产开发投资、土地开发面积、销售价格等成分指数也均有不同程度的下降。房地产开发投资分类指数为104.4，比7月份回落0.37点，同比上升0.68点。资金来源分类指数为97.26，比7月份回落2.02点，同比回落5.65点。土地开发面积分类指数为96.42，比7月份回落0.29点，同比下降1.35点。房屋施工面积分类指数为105.22，比7月份回落0.65点，同比回落0.34点。商品房空置面积分类指数为103.9，比7月份回落1.59点，同比回落4.27点。
表 1：2008年7-8月国房景气指数及主要分类指数走势
月份 综合景气指数 开发投资指数 土地开发面积指数 施工面积
7月 102.36 104.77 96.71 105.87
环比 -0.72 -0.02 +0.02 -0.46
同比 -1.64 +1.36 -1.22 +0.42
8月 101.78 104.4 96.42 105.22
环比 -0.58 -0.37 -0.29 -0.65
同比 -2.70 +0.68 -1.35 -0.34
数据来源：国家统计局
自2007年12月以来“国房景气指数”已出现连续9个月下滑，回到2007年2月份时的水平。从8月份的数据来看，全国房地产各项景气指标仍在下滑中，特别是房地产开发投资和土地开发面积景气指数在持续的增长后，8月开始环比出现回落。
(二)房地产投资完成额：房地产投资增速继续出现较大幅度的回落
国家统计局发布的数据显示，1-8月全国房地产开发投资18430亿元，同比增长29.1%，增速与上年同期相比持平，但其环比增速已连续2个月下滑，特别是7月和8月，房地产投资增速出现了较大幅度的回落，表明宏观调控效果正在显现。随着房地产市场的调整，房地产投资增速会继续下滑，短期内房地产市场成交状况不会有太大转变，市场调整或延续半年到一年，投资增速也会相应出现下降。
从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。具体来看，在房地产开发投资中，住宅完成投资13384亿元，同比增长31.7%，占房地产开发投资的比重为72.6%，比去年同期提高1.4个百分点。办公楼投资624亿元，同比上涨0.1%，所占比重为3.4%；商业营业用房投资1860亿元，同比增长17.4%，所占比重为10.1%；其他投资2560亿元，同比增长34.3%，所占比重为13.9%。
表 2：2008年1-8月不同用途房地产投资完成额及同比增长
单位：亿元，%
房地产开发投资完成额 同比
增长 比重(以投资总额为100)
自年初累计 去年同期 自年初累计 去年同期
投资完成额 18430.0 14276.8 29.1 100.0 100.0
按工程用途分：住宅 13384.8 10160.7 31.7 72.6 71.2
办公楼 624.3 623.9 0.1 3.4 4.4
商业营业用房 1860.6 1585.2 17.4 10.1 11.1
其他 2560.3 1907.0 34.3 13.9 13.4
数据来源：国家统计局
从区域分布上来看，2008年以来房地产开发投资仍然表现为中、西部地区领跑东部地区。具体来看，东部地区完成房地产开发投资10991亿元，同比增长23.6%，增幅同比下降0.5个百分点；中部地区完成3775亿元，同比增长41.7%，增幅同比提高2.4个百分点；西部地区完成3662亿元，同比增长34.6%，增幅同比下降2.5个百分点。中部和西部地区房地产开发投资增速分别比东部高18.1和11.0个百分点。说明政府在稳定东部及部分省份房地产开发投资的同时，要重点控制中、西部和一些增长过快省份的房地产开发投资。
（三）房地产开发企业资金来源：资金将成为下一阶段市场发展的瓶颈
在一系列宏观调控政策影响下，2008年以来全国房地产开发企业到位资金总量虽然仍以较大规模增长，但具体数量和环比增幅逐步放缓，开发商源动力呈现不足。国家统计局发布的数据显示：1-8月全国房地产开发企业实现到位资金25102亿元，同比增长14.1%，增幅同比回落21个百分点。其中，国内贷款5048亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落14.9个百分点，银根紧缩政策已经初见成效。
从其他具体来源看：企业自筹资金9808亿元，同比增长34.5%，增幅比1-7月回落2.8个百分点，比去年同期回落0.7个百分点；其他资金9795亿元，同比下降0.1%，增幅比1-7月回落6.4个百分点，比去年同期回落38.5个百分点。在其他资金中，定金及预收款6084亿元，同比增长3.0%，增幅比1-7月回落6.7个百分点，比去年同期回落25.7个百分点。
表 3：2007-2008年1-8月全国房地产开发企业资金来源及同比
单位：亿元，%
资金
来源 国内
贷款 利用
外资 外商直接投资 自筹
资金 自有
资金 其他资
金来源 定金及预收款
2007年
1-8月 21997.6 4529.7 371.1 284.6 7294.5 4186.0 9802.3 5906.3
1-9月 25379.0 5123.7 423.5 316.3 8370.7 4773.7 11461.2 6895.4
1-10月 28863.7 5611.4 483.3 362.1 9317.3 5350.9 13451.7 8044.4
1-11月 32043.0 6098.3 539.2 425.6 10271.7 5956.4 15133.9 9027.5
1-12月 37256.6 6961.0 650.0 502.8 11772.0 6991.8 17872.7 10628.5
2008年
1-2月 5653.1 1536.4 46.0 36.8 1944.4 1171.8 2126.3 1243.1
1-3月 9225.6 2356.3 105.5 84.0 3350.6 1941.3 3413.1 1997.3
1-4月 12022.5 2896.1 148.4 112.3 4440.6 2530.7 4537.5 2732.4
1-5月 15099.1 3423.1 246.1 194.2 5630.2 3176.5 5799.7 3548.0
1-6月 19173.3 4058.8 345.7 286.9 7464.8 4165.9 7304.0 4508.2
1-7月 22252.4 4571.7 407.4 342.1 8693.3 4886.7 8580.1 5289.1
1-8月 25102.4 5048.8 449.2 385.6 9808.6 5523.6 9795.7 6084.9
比上年同期增长
2007年
1-8月 35.1 26.4 65.9 87.1 35.2 33.7 38.4 28.7
1-9月 37.9 30.1 63.2 73.0 37.4 34.9 41.3 31.7
1-10月 40.2 30.1 67.6 70.1 38.0 36.2 45.6 33.4
1-11月 40.8 32.0 71.9 83.1 38.5 38.3 45.3 32.9
1-12月 37.3 29.9 62.4 65.9 36.9 38.0 39.8 29.7
2008年
1-2月 31.9 36.9 -41.2 -27.5 28.3 33.3 35.4 35.0
1-3月 29.5 33.8 -19.6 -18.1 34.3 36.0 24.6 26.0
1-4月 25.9 24.7 -6.4 -10.6 35.0 35.6 19.9 23.2
1-5月 24.3 21.5 10.8 6.5 36.7 35.4 16.4 20.1
1-6月 22.8 17.5 22.5 24.3 40.8 39.9 11.0 14.4
1-7月 19.1 15.7 22.3 29.9 37.3 35.5 6.3 9.7
1-8月 14.1 11.5 21.0 35.5 34.5 32.0 -0.1 3.0
数据来源：国家统计局
随着货币政策的进一步从紧以及其他一系列宏观调控手段的不断深入，房地产行业资金链将面临严峻考验，资金将取代土地成为制约住房供应能力的主要瓶颈，并成为推动行业整合的关键性因素。
三、土地市场情况
受一系列宏观调控政策及资金链紧张影响，2008年以来全国房地产开发企业购置与完成开发土地面积增速持续回落，市场供应总量继续下降。
（一）房地产企业拓展土地储备的速度正在放缓
统计数据显示：2008年1-8月全国房地产开发企业购置土地面积24942万平方米，同比增长2.7%，增幅同比下降12.5个百分点；完成开发土地面积16519万平方米，同比增长2.1%，增幅同比下降13.2个百分点，说明随着行业景气度的回落，房地产企业拓展土地储备的速度正在放缓。对于房地产企业而言，现在最关心的问题不再是土地储备规模的大小，而是如何消化土地、平衡土地储备和开发资金的问题。
四、商品房销售情况
2008年1-8月，虽然商品房市场供应总量与去年同期相比仍小幅增加，但从其增速来看已呈逐月放缓态势；全国商品房销售面积和销售额双双大幅下降，销售放缓；受市场销量持续下降影响，全国商品房空置面积继续回升。
2008年1-8月，全国商品房累计施工面积231607万平方米，同比增长21.7%，增幅同比下降1.0个百分点。其中，商品住宅施工面积183584万平方米，同比增长22.9%，增幅同比下降0.8个百分点；全国商品房累计竣工面积23371万平方米，同比增长12.2%，增幅同比提高2.1个百分点。其中，商品住宅竣工面积18987万平方米，同比增长11.4%，增幅同比提高1.4个百分点。虽然商品房市场 供应总量与去年同期相比仍小幅增加，但从其增速来看已呈逐月放缓态势。
（二）销售面积和销售额双双大幅下降，销售放缓
受市场观望气氛依然浓厚的影响，2008年以来全国商品房销售面积与销售额大幅下降。国家统计局发布的数据显示：1-8月全国商品房销售面积34592万平方米，同比下降14.7%，增幅同比下降44个百分点，其中，商品住宅销售面积31488万平方米，同比下降14.9%，增幅同比下降45.8个百分点。
同期，全国商品房销售额13813亿元，同比下降12.7%，增幅同比下降58.3个百分点。其中，商品住宅销售额为11883亿元，同比下降12.7%，增幅同比下降62.9个百分点，市场销售放缓迹象明显。
（三）商品房空置面积：出现小幅回升态势
受市场销量持续下降影响，全国商品房空置面积继续回升。统计数据显示：截止到8月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长8.7%，供过于求的紧张局面进一步加剧。其中，空置商品住宅6555万平方米，增长8.7%；空置办公楼822万平方米，增长7.1%；空置商业营业用房4012万平方米，增长4.7%。
表4：1999年-2008年8月末全国商品房空置情况
单位：万平方米
年份 商品房
空置面积 其中
商品
住宅 高档
公寓 经济适用房 办公楼 商业
用房 其他
1999 10171.7 7216.2 469.6 496.9 925.2 1530.5 499.9
2000 10175.7 7420.5 588.4 843.0 938.6 1787.8 558.8
2001 11952.5 8261.0 575.2 1061.6 904.6 2124.8 662.1
2002 13156.1 8979.3 687.5 1189.6 901.9 2513.2 761.8
2003 13427.8 8762.1 649.0 916.4 829.2 2981.9 854.5
2004 12326.1 7405.0 -- -- 816.0 3142.9 --
2005 14285.1 8319.0 -- -- -- -- --
2006 12355.0 6723.0 -- -- -- -- --
2007 13000.0 6756.0 -- -- -- -- --
200808 13000.0 6555.0 -- -- 822.0 4012.0 --
数据来源：国家统计局
（三）房价调整在全国蔓延，房价开始跌回去年水平
从2007年8月至2008年8月的全国商品房销售均价走势来看，2007年全国商品房销售均价逐月稳步上涨,到年底达到高潮。2008年始至今，全国商品房销售价格基本保持在3750元/平方米左右，走势较为平稳。住宅销售均价走势与商品房销售均价走势基本相同。
表 5：2007年8月-2008年8月全国商品房销售均价情况
单位：元/平方米
月份 商品房 其中：住宅
2007年
1-8月 3899.24 3679.84
1-9月 3944.46 3727.38
1-10月 3974.05 3763.33
1-11月 3990.00 3781.85
1-12月 3885.40 3664.56
进入8月份，房价调整已经在全国蔓延，大部分城市的房价相比上个月都有小幅下降，多个城市房价跌回一年前水平，三个城市房价已经低于去年同期。就在7月份，还只有深圳一个城市出现房价跌回去年水平。到8月份，这一现象开始出现扩大化趋势，曾经房价大幅上涨的呼和浩特如今相比去年也只剩下微弱的价格增幅。进入9月份，随着全国性降价风的掀起，全国正出现更大范围的降价风潮，价格还将出现进一步回落，此次降价由开发商发起，新房价格将出现明显下调。
（四）70个大中城市房价区域变化情况
8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点；环比下降0.1%。
表 6：房屋销售价格同比增幅前五名的城市
银川 海口 乌鲁木齐 兰州 三亚
同比 113.9 111.4 110.9 110.9 110.3
环比 100.6 100.5 100 100.8 100.4
数据来源：国家发展和改革委员会
表 7：房屋销售价格同比后五名的城市
深圳 广州 惠州 昆明 温州
同比 93.6 98.2 99.7 100.4 101.6
环比 98.9 99.1 99.9 97.7 100
数据来源：国家发展和改革委员会
8月份新建住房销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月低1.7个百分点；环比下降0.1%，其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.2%。分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨2.1%，环比与上月持平。分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：海口16.5 %、银川12.4%、北京11.7%、宜昌11.4%和岳阳11.3%；同比价格下降的城市有3个，包括：深圳-4.1%、广州-3.3%和惠州-0.4%。环比涨幅在1%以上的城市有6个，其中涨幅较大的城市主要包括：济宁2.5%、长沙1.3%、常德1.2%，长春和贵阳均上涨1.1%；环比价格下降的城市有25个，其中降幅较大的城市主要包括：昆明-3.1%、广州-2.6%、大理-1.2%、深圳-1.1%和石家庄-0.7%。
表 8：新建住房价格指数环比增幅前十名的城市
济宁 长沙 常德 长春 贵阳 遵义 大连 银川 吉林 岳阳
环比 102.5 101.3 101.2 101.1 101.1 101.1 100.9 100.9 100.9 100.8
同比 105.8 107.6 107 104.5 105.1 102.8 105.1 112.4 108.7 111.3
数据来源：国家发展和改革委员会
表 9：新建住房价格指数环比增幅后十名的城市
昆明 广州 大理 深圳 石家庄 桂林 蚌埠 合肥 宜昌 泸州
环比 96.9 97.4 98.8 98.9 99.3 99.5 99.5 99.5 99.6 99.8
同比 100.4 96.7 103 95.9 105.5 105.1 109 111.1 111.4 102.4
数据来源：国家发展和改革委员会
五、存量房市场交易情况
据国家发展改革委、国家统计局调查显示，8月份，二手住房销售价格同比上涨3.9%，涨幅比7月低2.1个百分点；环比与上月持平。中房数据显示，2008年8月除北京二手房价格指数比上月有所上涨外、其余上海、广州、深圳三大城市存量房销售价格环比继续下降，上海的降幅最大，达到2.08%。深圳再次同比出现下降。8月24日万众瞩目的奥运会顺利降下帷幕，从市场整体成交量方面来看，8月如期而至的奥运会在奉上一场视觉盛宴的同时，也不可避免的分散了置业人群对于走势尚未明朗的房地产市场的关注，二手房市场以及租赁市场在奥运会期间延续了之前的冷清。
2008年8月北京、上海存量房租赁价格小幅下跌，广州、深圳微幅上涨。各大城市存量房租赁价格都有所下降，但跌幅都比较小。“转售为租”成为普遍现象，北京奥运会的结束以及毕业生租赁高峰期的过去都给住房租赁市场带来了一定的不利条件。
六、趋势分析
从去年年底以来，住房市场供需双方僵持已达半年之久，在多项调控政策的作用下与宏观经济环境的变化中，供需双方的较量局面开始变化。房地产市场步入调整期，由于房地产生产周期比较长，调整刚刚开始，下半年房地产市场将呈现以下特点：
1、由于货币继续从紧，房地产行业资金面进一步紧张，出现较大缺口，一些房企生存困难，开发项目转让以及企业兼并现象将增加，房地产开发行业和中介行业将面临重新洗牌。
2、虽然资金短缺压力将影响房地产业的经营与投资，但由于上年新开工面积和在建规模比较大，同时地震灾区大量损毁住房开始重建；政府也在加快和增加保障性住房的建设。这些因素将使下半年房地产投资仍保持一定的规模，预计下半年投资增速有所回落，略低于上年年末水平。
房地产投资将向中低档普通住房倾斜，保障性住房和中低档住房供应量继续增加，住房供应结构继续改善，中低收入居民住房难的问题将得到逐步解决。
3、下半年房价将逐步回落，但不会出现大幅波动
市场供求形势变化，中低档住房供给比例的增加，促使住房市场价格总水平涨幅将继续明显回落，逐步向2007年底水平靠近。随着房价的合理回落，一些急于购房的需求将陆续出现，短期内不会出现房价大幅下跌的情况。但个别住房价格涨幅过高、投资比例高的城市房价会较大幅度回落。
目前，市场调整中房价回落已成必然，并仍存在一定的回落空间，但这种回落将是一种渐进的过程，不会出现大幅波动。其原因：一是我国所处的经济发展阶段和我国国情，决定了未来一段时期房价仍然是稳步上涨趋势，目前仅是长期趋势中的调整与波动。二是我国宏观经济虽然调整，但仍然保持较高的增速，居民就业与收入不会受大的影响，房地产市场所依托的基础和环境仍然比较坚实；三是房价虽然存在一定泡沫，但投机房源在全部房产存量中所占比例有限，即使投机客破产和抛售住房，对房价总水平不会产生太大的影响。四是我国正处在居民生活水平提高和住房消费升级换代阶段，自住性需求比较旺盛，并有不同层次的支付能力，随着房价的回落，中低价房的入市，部分自住性需求会陆续出现。五是今年我国的宏观经济政策和房地产调控政策将注重经济稳定和房地产市场的稳定。
4、调整有利于促进房地产业进一步整合，目前不适于采取“救市”措施。
房地产市场调整，给开发商带来资金压力，对开发商的实力和经营行为进行严峻的考验，但不同的开发商在市场调整中所受影响程度不同。那些在2007年对前景盲目乐观、高价拍地的开发商面临资金短缺、经营难以为继的困境，必须出售土地或在建项目断臂求生；那些幻想快进快出、依靠住房价格上涨获利的中小开发商，因为本身实力不足，经营困难面临被兼并或出售项目的局面；一些实力雄厚、经营稳健的开发商也面临资金偏紧的压力，却有较大的自我调整能力。资金紧张会一定程度影响房地产业，但目前房地产业的产品存量较大、实力较强，应该有较大的承受力，不适宜出台无原则放松银根的“救市”措施。在保持房地产调控政策的稳定性和连续性的同时，相关政策应鼓励开发商适时调整盈利策略、销售策略，引导其积极参与灾后重建和中低价保障性住房的建设，进行稳健经营。既可以挤出房地产泡沫，促使房价合理回归，又可促进房地产业再一次优胜劣汰，为健康发展奠定基础。
5、房地产市场调整对我国金融市场产生的金融风险有限。
住房市场调整、房价下跌能否像美国次贷危机给我国金融市场带来一定风险？美国次贷危机风险源主要是低首付、前低后高的贷款利率和大量支付能力较低的贷款人，加之美国经济衰退、房价大幅下降、失业率增加、大量贷款人还款能力丧失导致的。目前我国住房金融主要是个人房贷，大部分首付是30%，今年一季度个人住房按揭贷款余额占国内银行贷款总额的11%左右。但中国宏观经济发展依然健康、增长较快，只要居民就业和收入有保障，绝大部分自住性需求的个贷不会出现问题，短期内对金融市场产生的金融风险有限。目前我国房贷逾期还款率有上升的苗头，应该分析其产生的原因。随着贷款时间延伸出现坏账的概率增加是金融业的客观规律，另外我国商业银行的一些风险来自于住房贷款开展初期对投机者贷款炒房控制不严和非法假房贷审查不严所造成的，应该在总结经验教训的基础上提高控制房贷风险的能力，防范未来住房金融风险。
