旅游作为一个产业，是中国市场经济发展的必然结果。旅游市场的需求与实实在在的高速增长的消费，已经不断冲破着旅游文化相关各界已有的行政藩篱，以市场为中心形成一个产业的构型。
从为了接待而形成的事业单位――风景区，到为了保护而形成的事业单位――风景名胜区、自然保护区、文物保护单位，再到为城市配套及教育等等而形成的事业单位――城市公园、开发绿地、博物馆、收藏馆、文化馆等等；由政府推动发展了一个极大的旅游观光休闲基础。
但是，作为市场化的产业来看，旅游仍然是一个非常不成熟，缺乏最基本法律基础的产业！
旅游产业的结构，具有极为复杂的综合性，并处于不断打破行政制约，建立良性支撑的过程之中。
一、产业的现状与问题
1、法律基石不牢、政策不配套――旅游资源资本化的障碍
市场化旅游产业发展的第一个障碍，就是旅游资源资本化的障碍。
这也是我们企业在境外上市的障碍，是旅游企业与民营资金合作的障碍。
民营资金将成为我们旅游开发的主流。国家不可能投资去开发旅游产品，那么在这种形式下，资源又被认为是国家保护的资源，在国家体制与法律基础上存在着的这个重大缺陷，已经成为了这个产业发展的第一个障碍。
这个问题这么多年一直没有得到解决，但随着WTO和国内政企之间的改革发展，这个问题已被提到了很尖锐的前台，建设部最近正在修改风景名胜区的管理条例，准备出一个关于特许经营权的相关办法，但是仍存在许多问题。
其实，旅游资源，首先属于土地资源，没有土地也就没有生命，也就不可能有旅游资源，（当然文化资源可以作为另一类资源），风景旅游资源是附着于土地之上的一种资源形态，它应该属于国土资源部统一进行管理，才符合资源管理的一个基本规范，现在关于国有资源中形成了土地的租赁、土地使用权，其它的矿藏有开采权，那么旅游资源除了它本身的土地价格之外，当土地不能进行建设性开发的时候，其上的旅游资源以什么方式出现，那么以旅游经营权或者旅游特许经营权的方式出现完全是完全有可能的，一旦标准化，形成法律法规，比如五十年特许经营权这种概念，就象采矿权一样，旅游资源的价值也可能变成这样一个模式，这个问题解决了，那么就解决了一个很重要的问题。
我们可以说旅游资源是无价之宝，但无价之宝也是有价值的，有价资源的价值评估而并非旅游资源的生态评估，是对其经济价值的评估、投资价值的评估，只有对旅游资源的经济价值有了评估并有了准确的价格结构，那么进一步延伸的才是资本化，资源有价才可以进入资本，它资本化以后，它才可以成为一个公司的投资、可以成为股权、它也可以和其它的现金投资结合形成资本结构上的安排，那么现在这个问题未解决之前，特别是对于国家保护性的资源而言，已经成为旅游开发中间的重要障碍，这条线也已使得我们仔细地去研究如何去解决它。
现在存在的问题就是旅游资源的价格无法评估，不允许评估，没有法律前提。
2、畸形投资行为与投资心态
任何一个地方政府与投资商签订的联合开发协议，特别是国家级风景名胜区和国家级自然保护区，都存在一个没有法律依据，合同违法的问题。
按风景名胜区现有的规定，资源是不允许出让的，所以任何投资商签定了这个合同以后，都面临着随时有可能被撵出局的危险，因为毕竟没有真实的法律依据。投资商在这样一个法律前提下，它投资的行为作为一个非纯国有的行为，特别是只要是非本地政府的投资的行为，就都会面临无法克服的障碍。
旅游投资的一个很大的特点是投资非常大、收益期比较长，收回投资的速度比较慢，前期投资成本很高，如果又在一个缺少法律依托的环境下进行投资，投资商的投资风险性就会很大，因此所有的投资商都希望先投入少一点，然后尽量用银行的钱来投，同时争取在投资中间用各种方法把自己的投资基本收回，这是目前普遍的投资商心态。
每一个投资商就一个旅游景点的投资运作问题与政府谈判的时候，政府的要求一般是可以把资源无偿地给你，希望你在三年五年投入多少进来，达到什么目标，但是对于投资商来说并不愿意这样做，他有个非常强的目标就是如何在短期内获取收益把他的自有投入资金收回，同时尽量扩大规模通过融资，用别人的钱来运作项目。
这是一种畸形的投资行为和投资心态。
3、政府能主导旅游吗？
“政府对旅游产业具有主导作用”的定位是错误的。
政府很重要的职责之一应该是规划职责。旅游项目一定要按照规划的思路和目标来安排，政府一个很重要的作用就是做产业的规划，十年规划、五年规划，最后落到旅游产业上的旅游产业发展规划，这些规划是起指导性作用的规划而不是指令性的东西，所以如果要说成是在主导一个产业的话，这个定位是不科学的。实际上起主导作用的应该是市场，政府的职责是制定好对产业的整体布局、生产力布局、土地利用等等的规划和保护，资源的保护、环境的保护、文物的保护以及监管，包括市场的行为监管。
二、旅游行为的要素构成
旅游业流行的是六要素，但可以扩大为十要素:吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、悟。
体育和疗养也是非常重要的两大要素，它跟娱乐和游览等还有很大的差异，学习与感悟，是旅游中非常重要的精神要素，这样，可以区分出几类结构：
基础要素：吃住行；
游乐要素：游览、游乐、娱乐；
康体要素：体育运动、建身、修复、疗养；
精神要素：修学、学习、感悟。
三、旅游的产业构成
旅游产业是一个多行业的综合构成，综合性太强。
我们可以将旅游产业的概念提升后概括为：旅游是离开住所及办公场所的所有人类休闲方式，包括了离开家庭与单位的出游过程中所涉及到所有的方面。
旅游涉及的行业非常多，我们大体上将其分为八大类别、十三个行业：
１、游憩行业：包括景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、体育园区、康疗区、旅游商业区等的经营管理和运作的行业；
２、接待行业：宾馆、饭店、餐饮、会议、展览等。
３、营销行业：旅行商务行业、旅游媒介广告行业。主要是旅游营销渠道方面，包括旅游文件、旅游广告等等相关的方面；
４、交通行业：公路客运、铁路客运、航运、水运等。#p#分页标题#e#
５、建设行业：园林绿化、生态恢复、古建、艺术装饰等建筑行业。
６、生产行业：车船交通工具生产、游乐设施生产、土特产品加工、旅游工艺加工、饭店用品生产。
７、商业行业：旅游购物商业、购物休闲商业等。其中购物休闲商业就是SHOPPING MALL的概念，如北京六十八万平方米的金元商场，超大规模的商业休闲场所，足足可以玩三天，它已完全超越了一般的商场提供多样的购物选择的概念，而成为了一个购物、观赏和娱乐完全结合在一起的场所，我们把这一类商业项目都作为与旅游相关联的项目看待，包括步行街，是一个商业旅游中很重要的产品，一边观物、一边游览，步行街中必须要有文化、小品以及其间的一些娱乐化的概念，这一类的产品是旅游产业发展的一个新的阶段；
８、旅游智业：规划、策划、管理、投融资、景观设计等咨询行业。
由上述八大类别基本形成了旅游产业链，即我们所谓的大旅游视野概念：就是把旅游产业链作为一个更加全面的、互动的结构清理出来，形成一个大的构造，即为旅游大视野中核心的部分，它包括——
（１）与旅游直接相关的产业：
宾馆酒店业、餐馆业、运输业、文化业、娱乐业、体育业、保健美容疗养业、博彩业、会展业、生态与观光农业、加工工业、技术产业
（２）综合提升的产业：
就是旅游与其相关联的目的地的结构导致了旅游整合而形成的相关结构，其中：
第一是旅游房地产业，以度假结构为依托，第二居所和第三居所等所体现的旅游度假酒店、旅游公寓、别墅区等等形态，将旅游与房地产相结合的旅游房地产业；
第二种是城市游憩型商业，如步行街、SHOPPING MALL、中央游憩区（典型的如上海的新天地、北京的三里屯、什刹海等）是城市休闲的核心区及旅游小城镇，这就把旅游的产业链与城市经营、城市运营结合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周边旅游、景区旅游结合在一起，形成整个以旅游产业为依托的城市经营的理念。
这样地把旅游不同层面结合起来之后，当我们作一个旅游产品、作一个片区开发的时候、作一个旅游规划的时候，我们应该不再只局限于一个景区、一个景点，不再只局限于一种类别，而应该将产品的多个层面、多种类别和城市整体发展相关联、相互动起来形成一个整体结构，这样的结构使得我们的视野开阔起来，当我们考虑一个旅游项目的时候，我们可能会参与到完全不同的产业结构里面去，也可能因此形成完全不同的赢利结构，它有可能与旅游房地产为赢利前提，它有可能以商业房地产为赢利前提（商业房地产包括中央游憩区、步行街等），它也有可能以小城镇建设为赢利模式，以及区域开发的赢利模式等等，这些赢利模式最后与旅游产业结构中的分类要素相结合，旅游项目的开发思路就不仅限于现有的景区景点的运作了。
四、 旅游产业结构分级
旅游产业结构依其形态依次分为五级。
１、一级形态：分离产业形态——观光、游乐为核心，各自独立；
２、二级形态：多元产业形态——满足多种需求各类产品出现，形成观光、游乐、美食、修学、康体、娱乐、其它休闲等多元结构形成；
３、三级形态：一体化产业形态（或目的地形态）——以旅游目的地为核心打造的一个旅游多要素、多层面混合的进行区域开发的形态；
４、四级形态：度假产业形态——以较长时间的工作与度假分离节奏安排为基础，私人度假资产的普及为依托，形成的产业形态；#p#分页标题#e#
５、五级形态：生命体验形态——当旅游开发达到一个非常高的境界的时候，不再是作一个简单的产品，而是在作一种人类生存方式和生命体验形成的旅游开发模式，这也是我们作旅游策划人追求的个人目标——能够开发一种生活方式。比较典型的例子就是丽江古城模式，去丽江古城不仅仅是看它的阿西古乐、瞧它的古建筑，你不仅对它的民俗感兴趣、对它的旅游商品感兴趣、你对它的商业感兴趣，还有就是你对它的酒吧文化感兴趣，而丽江的酒吧文化是种非常奇特的东西，一种城市休憩方式中出现的方式，包括有外国人参与的方式与民俗文化风格相结合而形成的文化内容，所以很多人到丽江会呆下来，呆一个星期，甚至留在丽江开酒吧，他们在追求一种文化，一种体验另外生命的生活方式，包括夏威夷、拉斯维加斯这些著名的地方，都是一种生命新的体验的方式，特别是拉斯维加斯这个地方，以博彩业为中心形成了一个极尽奢华的完全新型的生活方式。从规模上、从一体化的形式上、到一种境界的提升上逐渐地构成了这么多旅游产业的结构形态，这是一个逐步进步的进化结构，这是旅游产业纵向发展的进化论。
五、目前我国旅游产业结构的调整方向
旅游产业整体正在处于调整阶段，目前正处于二级向三级过渡，多元化和一体化构成的产业中间，并开始萌生四级、五级雏形的阶段，即度假旅游开发和以生命体验为中心的生活方式开发相结合的状态。具体表现在以下几个方面：
１、品深度化与多元化结构调整：加速开发交叉产品、边沿化产品、深度化产品、满足多元需求的产品要求；
２、产业一体化调整：全力推广一体化整合，向整体开发、综合开发、规模开发、多产业融合方向发展；
３、目的地产业化调整：强化旅游目的地整合理念，向区域优化、特色化、城镇旅游化方向引导，形成产业目的地化及目的地产业化的双向趋势；
４、启动度假产业：启动度假制度、度假产品、度假资本品的法律制度建设与产品市场开发；
５、探索体验与生活方式新理念：遵循人本主义方法，推进生活方式变迁
