经过四十年的发展，我国一部分产业园区已经形成了明确的主导产业和优势产业集群，但是还有相当一部分产业园区面临着“无核心产业、无龙头企业、无实际产值”的“空心”困境，在“十四五”期间，如何推动自身产业结构优化和产业转型升级、明确自身的转型路径是多数产业园区重点思考的问题。
从1978年到2019年，已经发展40余年的产业园区，经历了从高速膨胀到现在的转型升级，终究是要回归到产业的本身，通过专业的品牌打造和管理输出搭建平台，以高效的资源配置手段和系统化的园区布局，深度挖掘产业的内在价值，打造推动区域经济发展的新增长极，产业园区的转型路径将是“十四五”规划的主要方向。
1、产业园区转型的时代背景
中国产业园区到了全面转型升级的新阶段，国务院印发的《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》中所指出，以供给侧结构性改革为主线，以高质量发展为核心目标，以激发对外经济活力为突破口，着力推进国家级经济技术开发区开放创新、科技创新、制度创新，提升对外合作水平、提升经济发展质量，打造改革开放新高地。
从国际经济大环境看，一是这种外部压力将迫使我们进一步加大对创新的投入，靠创新来引领产业升级，自主创新这条路无论多长多难，都要坚定不移的走下去；二是倒逼产业园区进行更加彻底的市场化体制机制改革，进一步改善营商环境、投资环境和法律环境；三是进一步依托“一带一路”，在发展多边贸易的同时，使我国标杆产业园区能够“走出去”，进行更多的国际产业合作和园区共建，进一步加快自由贸易区和自由贸易港建设。
2、园区经济形态的五个转变
就经济及产业发展来看，将全面迎来产业时代、服务时代、平台时代、共享时代、生态时代。以高新区、经开区等各类产业园区必须要适应新的发展新形势与新的需求，要从管理体制、市场化机制建设、创新管理运营等方面进行深化改革，全面创新探索园区经济发展的新模式、新经验。面对这一新的形势，我国的园区经济形态发展也要实现五个方面的转变：
一是从“全能政府”向“全心政服”转变。政府要做好服务工作，服务产业、服务市场、服务企业、服务趋势、服务社会；
二是从“资源聚合”向“要素融合”转变。彻底改变过去那种“引项目、招企业、聚资源”方式，而要做好“产业融合发展、资源科学配置、市场要素互动”工作；
三是从“行使管理”向“深化治理”转变。管理是单项意愿的实施管理，治理是实施管理方与被管理方的意愿进行协商、沟通，形成一种相对民主、平等的管理环境。
四是从“吸纳企业”向“做强产业”转变。园区发展应从过去注重单一性企业发展，转向培育、壮大产业发展。在重点做好主导产业做大做强的同时，按照构建全球产业链的目标配置产业资源；
五是从“重视生产”向“创建生态”转变。当前，各种园区管理部门应该从过去注重区内企业生产，向着重建设利于产业企业良好发展生态转变，重点做好园区产业生态这一未来核心竞争力。
综合分析，当前我国园区经济发展应重点做好五个融合：一是园区内部要素与外部要素融合;二是地面物理园区与云端信息园区融合;三是国内市场与全球供应融合;四是园区产业企业升旧与布新融合;五是新动能培育与传统动能升级融合。
3、园区经济的转型方向
对新的形势，以高新区和开发区为代表的中国园区经济的转型方向和模式创新也是非常明确的。关于管理体制创新问题，虽然有些开发区随着区域城市化的进程，以及进一步完善区域“产、城、人、文”融合发展的需求，开始走向行政复归，演变为一级政府，但对于大多数园区经济而言，依然坚持了相对高效的管委会模式，只是从区域综合转型和可持续发展的角度而言，更加强调的区域内的公共服务配套、社会治理、文化张扬、生态保护以及景城互动等发展理念。
但从当前园区发展看，园区最初发展阶段的千方百计引项目、百计千方招企业的传统招商引资模式仍在延续，而不是在园区内培育、壮大支柱产业，做大做强产业支撑企业，形成产业集群化、产业链条化、产业融合化的发展模式。同时，一些园区建设开发者发展思维管理落地、急功近利缺少耐心、缺少战略价值设计等因素也是成为园区发展的重要制约。五是产业发展生态体系构建未受到重视。未来经济与产业的竞争实则就是发展生态的竞争。发展生态不仅仅指自然环境生态，更包括政策环境、生活环境、社会环境、产业链资源配置环境、市场供应与销售环境等多种生态。众多的产业园区发展思维还停留在招项目、引资金，而忽视自身区域产业生态系统的打造。
从区域发展的现实出发，进一步深化行政管理的效能优化的改革和面向全球开放的维新之旅，更具体的改革方向和措施是对经过先行试验的自贸区政策进行园区经济全覆盖式的推广复制，这将代表着中国园区管理体制创新的重要方向之一。
为了进一步发挥市场在资源配置中的主导作用，围绕园区的开发运营，通过PPP模式，大胆引进社会企业参与进来，以企业的力量推动园区的快速可持续发展。其中包括，引进社会企业整体参与到园区的开发运营中来，以及在园区内以产业和产业集群为鲜明特征，鼓励企业进行园中园的开发建设。
传统的园区经济发展模式和管理模式的短板和弊端开始越发显现。比如：过度的强调产业集聚，使得这些园区范围内的城市化考虑不足，从规划到社会治理以及政府公共服务供给都体现出与区域产业转型升级和社会综合转型越来越多的不适应性，也就是我们经常说的产城分离的问题。
由于此前的招商引资和产业集聚缺少产业链和产业生态的系统性思考，尤其是缺少内生性创新发展的思考和配套性考虑，虽然使得这些园区内的企业大多与全球产业分工深度融合，但是，却没有形成自我转型升级的产业生态体系支撑，面对新一轮全球产业转移和转型现实，很多园区内的产业遭遇外逃或破产，虽然有些也在努力迭代求变，但大多已经危机重重。
4、产业是园区的灵魂
产业园区开发一般有政府主导型、政企合作型、企业主导型三种开发模式。随着政策逐步收紧，地方政府在园区开发中的作用逐步减弱。以华夏幸福、联东U谷为代表的专业化园区开发公司的规模、实力、品牌及专业化效应逐步显现，在园区开发中将占据越来越重要的地位。
产业是园区的灵魂，产业定位直接决定着园区的成败。随着经济发展日渐成熟及竞争的日趋激烈，园区的产业定位只有更加精准化，才能为招商、制定政策等环节的工作打好基础。应在对各细分产业的外部发展环境和内部发展条件进行系统分析和整合对比的基础上，得到科学的产业发展组合，使园区产业定位更加精准，这样有利于打造产业生态圈，使园区内企业获得更加良好的生存和发展空间。
在精准化产业定位的基础上，园区产业形态在向生态化方向演进。40年以来我国产业园区在产业形态上的演进大致分为四个阶段：
第一代园区为“无产业主题型”园区，产业定位不明确，多行业的企业混杂聚集在同一个园区内，内部协同性差。代表为成立初期的蛇口工业园；
第二代园区为“产业集聚型”园区，有了较为明确的产业主题，但产业链不完整，代表园区为现阶段国内大多数地方产业园区；
第三代园区为“产业链型”园区，在明确的产业主题的基础上，注重产业链的完整，强调“强链补链延链”，代表园区为苏州工业园和包钢稀土产业园；
第四代园区为“产业生态型”园区，各类产业主体和相关参与者能够紧密关联，有机融合，园区运营公司与园区入驻企业成为利益共同体，代表园区为恒生科技园。
要素条件配置是园区形成产业集聚的基础。近年来，随着国家针对园区经济的一系列文件的出台，税收、土地、财政支持等传统招商手段已经迎来宿命的终结。企业更多关注于是否有充足的劳动力和人才供给、资本是否活跃、社会服务与政府服务是否到位等软性要素的配备。特别是互联网、信息类等高新技术行业，企业最为关注的要素为高级人才、政府服务、同业集聚、政策和生活服务等项要素。
5、现代化产业新城是产业园的升级版吗？
园区经济的转型，是与园区开发运营商和现代化产业新城联系在一起的，如天津经济技术开发区、苏州工业园、上海张江高科、长沙先导控股等，无论是园区管委会还是产业园的直接运营企业，都将产业新城或者说现代产业新城作为转型的方向。产业新城运营商华夏幸福的出现，不但较早的将产业新城作为企业的核心产品线大力推进在全国的落地和运营，开创了中国产业地产的新模式，并为企业的发展争取到了巨大的空间。不仅越来越多的企业提出了要做产业新城运营商，很多传统的产业园区的管委会也开始提出要积极推动自己所管辖的园区转型发展为产业新城，产业园区可以是一座产业新城，卫星城可以是一座产业新城，甚至国家级新区也可以是一座产业新城，只要都同时具备“以人为本、以产业为基础、以产城融合为标志”这三大要素，都可以是一座现代化产业新城。
产业园区已经具备建设现代化产业新城的产、城、人三重基础。但在这一过程中，产业园区还要直面自身存在的真正问题。集中表现为增长质量不够高、创新动力不充足、管理体系不市场。产业园区如果能够秉承产城融合理念和创新驱动理念，借鉴市场上一些成熟的产业新城运营商的经验和做法，结合自身资源禀赋，积极推动园区经济的转型升级，倒是一个值得期待的事情。
客观来看，对国内很多产业园区而言，经过多年的在发展和积累，也确实具备发展成为现代化产业新城的基础。
其一，从空间形态层面看，大部分产业园区都处于城建区域的外围，自有一片规划的土地面积和城建区域，且与主城区保持有方便发达的交通往来，对母城以及所在区域的转型发展而言，具备发挥卫星城和“反磁力中心”作用的基础，这与产业新城理论上所要求的节点城市功能定位匹配度很高。
其二，从产业组织层面看，产业园区经过40年的发展，已经形成了堪称雄厚的产业基础，中国绝大部分的工业制造业都集聚于此，各类服务业也在蓬勃发展中。这相比与新建的产业新城优势在于不必从无到有的再造产业，劣势是产业转型升级的压力巨大，“船大难掉头”即是这个道理。但无论如何，产业园区已经具备向产业新城升级的产业基础。
其三，从人口结构层面看，产业园区的产业大集聚必然带来了从业人员和其家庭的人口集聚，其中又以高智高知的研发人员和技术人员为主，人力资源结构优良。但是产业园区在集聚人口的同时对于社会治理和公共服务的供给是缺失的，这是在向现代化产业新城升级过程中迫切需要解决的问题之一。但现代化产业新城所需要的人口基础产业园区也是具备的。
未来在园区的社会化配套中，既要需要设置餐饮、超市、美容美发等生活性服务设施，满足员工的基本生活需要；配套住宅、医院等福利设施，满足员工的居住安全需求；也要设置学校、图书馆、博物馆、音乐厅、歌剧院等文化设施，满足员工文化教育需求；建设购物中心、游乐园、电影院、健身中心等娱乐设施，满足员工休闲娱乐需求；咖啡厅、茶馆、酒吧等社交设施，满足员工社交需求……建立居住细胞－邻里中心－综合片区三级生态社区模式，打造“5分钟生活工作圈”已成为潮流。
6、产业园区招商的转型升级之路
随着产业不断升级和商业环境的日趋成熟，企业对服务的需求亦呈现多样化、专业化趋势，园区开发运营公司已经没有办法提供这样的服务，引入各类专业服务商成为必然。
这些专业化中介服务机构的代表是以科技成果转化、公共实验室为主的科技创新服务机构；以人才就业、招聘、培训、高端人才引进为主的人力资源服务机构；以创业投资、融资中介为主的金融服务机构；以企业宣传、推广为主的商务服务机构；以财务、法律、管理咨询为主的专业服务机构等。
原来各地在招商引资时，常用的政策手段是土地、税收和财政支持的“老三样”。随着国家政策收紧，原有的手段逐渐失灵。主要的变化体现在两个方面：一是政策制定主体，由政府变为“政府+开发运营企业”；二是由于园区入驻企业和服务机构类别的增加，需求呈现多样化特点。面向未来，在充分了解开发运营企业、入园企业、入园员工和服务机构等不同主体的需求基础上，根据产业定位和区域特点，针对不同主体分别制定个性化政策成为趋势。
随着园区产业定位不断聚焦，对招商队伍和招商人员的专业素质要求越来越高，传统的“全员招商”、“三同招商”已经难以适应形势的变化。园区招商工作要以专业化的园区规划为指导，以产业链招商为导向，差异化组合招商模式，综合线上线下资源平台，形成以“四化”为代表的专业化招商体系。
一是目标定位专业化。变“招商引资”为“招商选资”，按照细分产业发展重点、目标区域、企业规模等维度对目标企业进行筛选；
二是招商组织专业化。要求园区组建专业化的招商队伍，招商人员对园区的产业定位、园区产品及各方面要素配置情况了如指掌；
三是招商渠道专业化。要对传播渠道进行系统调研，针对园区特点选择合适的招商传播渠道；
四是招商服务专业化。要建立以投资者为导向的全程服务体系，负责企业入园前、入园中、入园后全程的政府衔接、协调工作。
7、产业园区盈利模式的多元化
传统的产业园区，盈利主要来源于售房、租房和物业服务收入。随着“新经济”的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，廉价甚至是免费提供成为趋势。相应的，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是成为一家人。通过成立产业投资基金，入股入园企业，同时提供专业化的服务，共同享受入园企业的成长收益。
产业园区开发通常投资巨大，在自有资金、银行贷款、销售回款等传统融资方式的基础上，越来越多的产业园区开发企业寻求在融资渠道方面积极创新，通过结构化融资方案解决资金需求，提升开发效率，降低开发风险。
作为产业发展的平台，园区间竞争不是传统企业间的“肉搏战”，也不再是单纯的“区位”、“交通”等要素间的比拼，而是更全面、更深层次模式之间的战争。园区之间除了拼政策、拼区位，更重要的是品牌、管理、资源和生态网络之间的较量，是不同平台间的竞争。园区在发展到一定阶段后会面临空间的局限，进行异地拓展将是必然选择。在异地拓展时，品牌输出、管理输出和产业生态输出将成为关键。有实力的产业地产商不仅能通过品牌和管理输出来打开发展空间，更能将自身资源和产业生态导入到新的区域，这将成为未来产业地产商最为重要的竞争力之一。
新形势下，产业园区领域的参与者已经不局限于原有的政府、产业地产商、房地产商，投资参与主体逐渐丰富多样，传统制造企业、互联网巨头、资本乃至媒体均开始涉足产业园区投资，投资主体跨界化趋势明显。
传统制造企业海尔打造的海尔工业园和海尔云谷、互联网巨头阿里巴巴打造的菜鸟电商产业园和恒生科技园、科技媒体36氪打造的氪空间、风险投资洪泰基金打造的洪泰创新空间，都是跨界参与的典型代表。以互联网为代表的新经济正在蓬勃发展并对各行各业进行着深度改造。产业园区亦改变一贯重资产的特点，将会出现越来越多的虚拟化产业园区。
结语：总之，产业园区是我国创新要素最为集聚的地方，大批科研人员在此活动，大量研发经费在此投入，使之成为创新成果诞生最为密集的地方。毫无疑问，以国家级高新区和国家级经开区为代表的产业园区是我国的创新集聚高地。在成为经济增长极和创新集聚高地之前，产业园区最初的任务是作为改革开放的桥头堡发展外向型经济，是我国的进出口贸易区，及至今日依然是对外开放的最前沿。随着产业园区的不断发展，更伴随着其不断成长集聚能力和资源配置能力，国家在政策面一直赋予其更加主动和灵活的体制机制和改革试点。出口加工区、综合保税区、自由贸易区等等，中国一直在主动探索更加全球化和市场化的贸易机制和开放体系。作为产业园区主力军的国家级经开区和高新区，在进出口贸易和对外开放方面一直处于引领地位。40年来，我国产业园区已经形成了一套创新体系，具备了一定的创新基础和能力，并成为代表我国参与全球创新竞争和抢占产业链上游的桥头堡，产业园区的转型就是中国经济的转型。
