2022年需重点关注城市更新对地产投资的潜在拉动作用。城市更新的范围包括“三区一村”改造，即老旧小区、老旧厂区、老旧街区以及城中村改造，驱动投资规模远大于过往单一的老旧小区改造。《十四五规划》首次在五年规划中为城市更新设立数量型指标，未来将是重点发展方向，当前仅2省6城公布的十四五期间投资规模已近5万亿元（含估算值），未来全国范围的投资规模可能进一步超预期（2省6城对应的人口和GDP的全国占比均在16%附近），其中片区开发、智慧城市和生态城市等都是潜在超预期领域。当前大量房地产企业已积极参与老旧厂区、城区和城中村改造，预计将对地产投资形成超预期拉动作用。地产投资将超预期并助力5.5%增长目标实现，权益资产方面预计稳增长相关板块表现将贯穿Q1；利率债方面预计10年期国债收益率将进一步在Q1末Q2初向3.2%上行。
城市更新是十四五规划重点内容，“三区一村”的涵盖范围远大于老旧小区改造
我们曾于前期报告《先立后破，制造突围》中指出，以城市更新和保障房投资为代表的政策性投资将是拉动2022年地产投资超预期的重要驱动因素。当前市场已对保障性租赁住房的建设进行充分预期，但对城市更新的潜在投资规模认知尚存不足。习近平总书记曾在《求是》杂志发表文章指出：“要完善城市化战略，把人民生命安全和身体健康作为城市发展的基础目标，更好推进以人为核心的城镇化，使城市更健康、更安全、更宜居”，城市更新则是“新型城镇化”任务的重要构成部分之一。
从具体定义来看，2021年4月国家发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，文件中明确城市更新的主要内容是：“在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等的‘三区一村’改造”。根据定义不难发现城市更新的涵盖范围以及驱动的投资规模远大于过往单一的老旧小区改造。
从规划目标来看，《十四五规划》首次在五年规划中为城市更新设立数量型指标，要求“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村”。
老旧小区是城市更新的方向之一，预计十四五期间平均每年撬动投资8000亿
老旧小区改造是城市更新的重要方向之一，十四五期间需要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。根据历年政府工作报告，2019、2020、2021年末老旧小区的改造计划分别为1.9万、3.9万和5.6万个（2019年前的旧改规模极小，此处忽略不计）。如据此计算，2022-2025年仅剩余10.5万个小区待开工，待开工的老旧小区库存已不多，开工动能衰减后对投资的后续拉动作用需要重点观测施工过程的衍生投资情况。投资规模方面，各部委曾在不同场合披露我国老旧小区改造的相关数据，我国待改造的老旧小区数量约21.9万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约40亿平方米，估算投资总额达到4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。
老旧厂区城区城中村改造也可驱动地产投资，当前局部省份公布投资规划较高
从投资主体看，当前大量房地产企业已积极参与老旧厂区、城区和城中村改造，预计将对地产投资形成额外拉动作用。根据中指统计，当前大量房企已布局于城市更新领域，广东省是城市更新先发优势最为明显的省份，以深圳为例，当前共计21家房企已参与深圳城市更新投资，其中国有企业占比约1/3，民营企业同样有较高参与热情。
根据我们的统计，当前部分省份或省会城市已公布了城市更新投资的明确量化目标，省级规划包括辽宁、河南等；省会城市及直辖市包括深圳、广州、成都、武汉、南昌、青岛。仅上述区域十四五期间城市更新投资的规划规模已高达4.7万亿元，考虑到上述区域GDP仅占全国的16%、人口仅占全国的16%，全国范围的投资规模可能进一步超预期。需要注意的是，虽然住建部层面仅选取了21个城市开展城市更新试点，但我们认为试点城市的选取意图是将典型城市作为抓手探索城市更新的运转体系，并不代表城市更新仅在21城开展。诸如广东省并非试点区域，但实际在城市更新领域处于全国领先状态；此外根据中指统计，2021年以来全国共有超过30个省市已出台城市更新相关政策，范围远大于试点城市。
从具体领域看，片区开发、智慧城市、生态城市是城市更新可能超预期的方向
片区开发是城市更新的重点方向。片区开发指在符合国家及地方规划的前提下、对具有一定规模、相对成片的区域进行系统性改造、投资、建设、运营和维护。在城中村改造、旧城改造等涉及城区内容时，属于城市更新范畴。多省市在工作规划中把片区开发作为城市更新的重点方向。如福建省提出“实施城市更新工程，重点推进老旧小区、街区、片区整体改造提升”；安徽省提出“推进城市更新单元（片区）试点建设”；四川省成都市明确2022年“新启动30个片区更新项目”山东省青岛市在城市更新规划中提出“通过推进低效片区再开发，进一步优化产业布局,完善城市功能”。
智慧城市、生态城市等未来热门领域也将是未来城市更新的重点方向，目前已在多省市的政府工作报告中提及。智慧城市方面：如山东省提出“加快城市更新，更加注重提升城镇发展智慧化、绿色化、均衡化、双向化水平；建设1200个智慧社区”。河南省提出：“利用数字技术赋能社会治理，建设数字孪生城市、智慧社区。畅通城市交通，提升智能化水平。”生态城市方面：福建省政府工作报告提出：“实施生态连绵工程，系统建设沿海、山区生态连绵带”；山东省提出：“充分释放城市绿色资源价值，建设生态空间山清水秀”。
资金筹措方式是地方财政支持、专项债可匹配、支持市场机构多渠道融资参与
目前来看，城市更新投资在资金安排上呈现出较为多样化的特征，各城的资金筹措模式均因城施策，自主制定，但多数城市均呈现了地方财政支持、专项债积极匹配项目、参与市场机构多层次融资的特征。一是地方财政给予支持，如北京、上海等城市均提到市、区政府将安排财政资金对旧区改造、旧房更新、城中村改造等予以支持；二是鼓励通过发行地方专项债参与城市更新建设，上海、重庆、沈阳等地发布的城市更新条例中均有类似安排；三是社会资本通过多层次融资参与，所有区域的城市更新条例均提及将积极引入社会资本参与，市场力量可以通过直接投资、间接投资以及委托代建等方式参与；四是地方积极设立城市更新基金予以引导，当前各城市发布城市更新基金总额已超过2000亿元。从当前实际情况来看，确实呈现出较多地产企业与地方城投合作共建参与城市更新，呈现了政府支持引导、民企积极参与的特征，诸如首创与武汉城建战略合作在武汉进行城市更新，天津泰达与中建六局战略合作在天津进行城市更新；万科与中铁建港航局战略合作参与城市更新等。
除此之外，我们认为贷款集中度等信贷政策是否进一步调整以匹配城市更新的信贷需求也是未来值得重点关注的方向。一是城市更新和保障房是政策性投资的两大重要方向，当前保障性租赁租房有关贷款已不纳入贷款集中度管理，如果未来这一改革向城市更新延伸将为相关投资释放信贷额度，未来可密切关注这一领域的政策变化。二是对于基建企业参与城市更新是否纳入贷款集中度管理的问题，我们认为在“稳增长”的整体基调下同样存在一定的弹性考核空间。、
2022年地产关注城市更新为代表的政策性投资和租购并举背景下的政策红利
综上我们继续提示地产投资重点关注两大方向：一是以城市更新为代表的政策性投资，我们认为未来老旧厂区和老旧城区改造等老旧小区改造以外的新城市更新领域将拉动地产投资超预期。二是“租购并举”背景下的政策红利。“租”方面，以保障性租赁住房为主的长租房体系将成为现有住房体系的重要补充，预计2022年撬动地产投资3000-3500亿元，对地产投资增速贡献约为1.4%-1.7%。“购”方面，预计2022年在商品房领域尤其是一、二线城市将渐进放松限购限贷政策，满足人口净流入城市住房刚需；合理的改善性住房按揭需求也将有效满足，销售端政策放松将刺激需求助力地产投资企稳，这一趋势在2022年已逐步兑现。
我们预计地产投资将超预期并助力5.5%增长目标实现，在此背景下权益资产方面预计稳增长相关板块表现将贯穿Q1；利率债方面预计10年期国债收益率将进一步在Q1末Q2初向3.2%上行。
